Malá revoluce v předkupním právu k zemědělským pozemkům...
V souvislosti s přijetím zákona č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu byl zrušen zákon č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby, který, mimo jiné, upravoval předkupní a zástavní právo k těmto pozemkům. Na základě nového zákona došlo s účinností od 1. lednu 2013 ke zrušení Pozemkového fondu České republiky a zřízení Státního pozemkového úřadu, který vykonává působnost zejména v oblasti převodů státních pozemků na fyzické a právnické osoby.
Právní úprava zástavního práva k převáděným pozemkům se přijetím nového zákona nezměnila a stále platí, že České republice vzniká v okamžiku převodu zemědělského pozemku zástavní právo k zajištění nesplacené kupní ceny nebo její části. Zákon dále předepisuje, že pozemek zajištěný zákonným zástavním státem ve prospěch českého státu nesmí jeho vlastník dále zastavit. Zákon však nově z tohoto zákazu umožňuje výjimku v případě, že pozemek je dále zastaven za účelem poskytnutí bankovního úvěru na zaplacení celé kupní ceny.
Nicméně, k významné změně dochází v otázce zákonného předkupního práva České republiky k prodaným pozemkům. Podle staré právní úpravy platilo, že k převáděnému pozemku vzniklo České republice předkupní právo jako právo věcné, a to pro úplatné i bezúplatné zcizení převáděného pozemku. V takovém případě byl nabyvatel pozemku povinen Pozemkovému fondu ČR nabídnout pozemek ke koupi za kupní cenu, za kterou jej získal.
Zákon o Státním pozemkovém úřad s účinností od 1. ledna 2013 sice upravuje předkupní právo České republiky k převáděným pozemkům, ale významně jej modifikuje. Pokud nabyvatel pozemku, který jej získal, buď od Pozemkového fondu ČR podle staré právní úpravy, anebo od nově vzniklého Státního pozemkového úřadu, zamýšlí úplatně nebo bezúplatně zcizit takový pozemek, je povinen nejdříve Státnímu pozemkovému úřadu nabídnout pozemek ke koupi za cenu, za kterou jej získal. Významně se ale mění doba, po kterou je Státní pozemkový úřad oprávněn uplatnit předkupní právo, jelikož předkupní právo ze zákona zaniká již zaplacením kupní ceny, nejdříve ale 5 let poté, co dojde ke vkladu vlastnického práva nabyvatele k pozemku do katastru nemovitostí.
Přestože nová právní úprava zástavního a předkupního práva k zemědělským pozemkům poskytuje širší prostor nabyvatelům k úpravě jejich soukromoprávních vztahů, je třeba klást si otázku, zda jsou změny dostatečné.
Jak vyplývá z návrhu zákona o Státním pozemkovém úřadu, který byl poslancům rozeslán pod sněmovním tiskem č. 691/0, původní znění § 15 neobsahovalo úpravu předkupního práva vůbec. Ustanovení, která se věnují předkupnímu právu, do zákona o Státním pozemkovém úřadu byly přidány až na základě pozměňovacího návrhu vzniklého na půdě Zemědělského výboru PS PČR.
Dodáváme, že Poslaneckou sněmovnou nebyl přijat pozměňovací návrh Senátu ze dne 26. října 2012, který by nabyvatelům umožnil převést vlastnické právo k pozemkům „na obchodní společnost nebo družstvo, jehož jsou členem nebo společníkem a které na těchto pozemcích hospodaří." V takovém případě by Státní pozemkový úřad nebyl oprávněn uplatnit zákonné předkupní právo ve prospěch České republiky. Tato úprava přitom platila do 31.12.2012. Jelikož byly pozemky zpravidla koupeny v rámci zvýhodněného režimu splátek kupní ceny až po dobu 30 let, by bylo vhodné, aby pro tento případ anebo i pro případy jiných převodů bylo umožněno převést s vlastnictvím pozemku i závazek ohledně splacení kupní ceny a s tím spojené zajištění České republiky v podobě předkupního a zástavního práva.
Konečně, upozorňujeme, že s účinností od 1. ledna 2013 je možné převést zemědělské pozemky i na právnické osoby za podmínky, že jsou zemědělskými podnikateli v České republice, v jiném členském státě EU, ve státě, který je smluvní stranou Dohody o Evropském hospodářském prostoru, nebo ve Švýcarské konfederaci. Předchozí úprava převod zemědělských pozemků na právnické osoby v zásadě zakazovala. Díky této změně odpadají zákonné překážky, které byly v mnoha případech obcházeny. V praxi tedy doposud formálně právnické osoby nakupovaly pozemky prostřednictvím fyzických osob jako svých společníků nebo akcionářů. Právnické osoby tyto nákupy financovaly a následně pozemky užívaly na základě dlouhodobých nájemních smluv. Aby nedocházelo k případným převodům takto nakoupené půdy na třetí osoby, byly navíc mezi fyzickými osobami a uživateli uzavírány komplikované zajišťovací instrumenty jako např. předkupní právo druhé v pořadí, budoucí kupní smlouvy či kupní smlouvy s odkládacími podmínkami.
Přestože výše uvedené změny představují pouze malou revoluci v oblasti nabývání státních pozemků, i tak budou mít dle našeho názoru značný dopad na další podnikání v českém zemědělství, jelikož umožní převod původně státní zemědělské půdy na právnické osoby a omezí trvání předkupního práva Státního pozemkového úřadu. Lze proto očekávat vstup či rozšiřování domácích a zahraničních investic do českého zemědělství.
Pro více informací nás kontaktujte:
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz
O ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.:
Česká advokátní kancelář ECOVIS ježek se ve své praxi soustřeďuje především na obchodní právo, nemovitostní právo, vedení sporů, ale i financování a bankovní právo a poskytuje plnohodnotné poradenství ve všech oblastech, a tvoří tak alternativu pro klienty mezinárodních kanceláří. Mezinárodní rozměr poskytovaných služeb je zajištěn dosavadními zkušenostmi a prostřednictvím spolupráce s předními advokátními kancelářemi ve většině evropských zemí, USA a dalších jurisdikcích v rámci sítě ECOVIS působící v 75 zemích celého světa. Členové týmu advokátní kanceláře ECOVIS ježek mají dlouholeté zkušenosti z předních mezinárodních advokátních a daňových firem v poskytování právního poradenství nadnárodním korporacím, velkým českým společnostem, ale i středním firmám a individuálním klientům. Více informací na www.ecovislegal.cz.
Informace obsažené na této webové stránce jsou právnickou reklamou. Nepovažujte nic na této webové stránce za právní poradenství a nic na této webové stránce nepředstavuje vztah advokát-klient. Předtím, než začnete jednat o čemkoliv, o čem si na těchto stránkách přečtete, domluvte si právní konzultaci s námi. Dosavadní výsledky nejsou zárukou budoucích výsledků a předchozí výsledky neznamenají ani nepředpovídají budoucí výsledky. Každý případ je jiný a musí být posuzován podle vlastních okolností.
