ECOVIS ježek, tschechische Rechtsanwaltskanzlei zu den wichtigsten Änderungen bei Vermietung von Gewerberäumen nach dem Inkrafttreten des neuen Tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs
VERMIETUNG VON GEWERBERÄUMEN IN TSCHECHIEN WURDE SEIT DEM 1.1.2014 DURCH DAS NEUE TSCHECHISCHE BÜRGERLICHE GESETZBUCH IN VERMIETUNG EINES DER UNTERNEHMERISCHEN TÄTIGKEIT DIENENDEN RAUMS UMGEWANDELT
Das neue tschechische Bürgerliche Gesetzbuch (das Gesetz Nr. 89/2012 Slg.) hat das alte tschechische Gesetz Nr. 116/1990 Slg., Gesetz über die Miete und Untermiete von Gewerberäumen mit Wirkung zum 1.1.2014 aufgehoben und ersetzt. Im Neuen tschechischen BGB wird in diesem Bereich sogar die Terminologie geändert und anstatt „Vermietung von Gewerberäumen" treffen wir nun auf den Begriff „Vermietung eines der unternehmerischen Tätigkeit dienenden Raums" bzw. Vermietung eines Raums oder einer Räumlichkeit, wenn der Mietzweck das Betreiben einer unternehmerischen Tätigkeit ist.
Vermietung eines der unternehmerischen Tätigkeit dienenden Raums in Tschechien
Der Unterabschnitt 3 des Abschnitts, der sich mit der Vermietung befasst, wird in die Systematik des Neuen tschechischen BGBs als eine gesonderte Regelung in Bezug auf die allgemeinen Bestimmungen über Miete einbezogen, deren subsidiäre Anwendung in jener Bestimmung verankert ist, die die Begriffsbestimmung des „der unternehmerischen Tätigkeit dienenden Raums" beinhaltet. Gleichzeitig wird eine gewisse dritte Kategorie festgesetzt, nämlich jene Räume oder Räumlichkeiten, deren Zweck weder das Wohnen noch das Betreiben unternehmerischer Tätigkeit ist, wobei für diese Kategorie der Modus der allgemeinen Bestimmungen über das Mietverhältnis festgesetzt ist. Was den Umfang der Problematik der Vermietung eines der unternehmerischen Tätigkeit dienenden Raums in diesen zwei Rechtsregelungen anbelangt, handelt es sich um eine fast identische Anzahl von Paragraphen, wobei im Neuen tschechischen BGB dieser Problematik die Bestimmungen d. §§ 2302 bis 2315 gewidmet sind.
Kündigung der Miete von tschechischen gewerblichen Räumlichkeiten
Das neue tschechische Bürgerliche Gesetzbuch beinhaltet jedoch gleichzeitig relativ viele Bedingungen, die die bisherige Regelung nicht enthalten hat. Es handelt sich insbesondere um jene Tatsachen, die die Kündigung des Mietverhältnisses betreffen. Nun muss die Kündigung begründet werden, ansonsten ist sie unwirksam. Eine Änderung gibt es auch bei der Kündigungsfrist, die am nächsten Tag nach Einreichung der Kündigung und nicht ab dem ersten Tag des nach Zustellung der Kündigung folgenden Monats zu laufen beginnt, wie dies gemäß der alten Regelung der Fall war. In der Frage der Kündigungsfrist unterscheidet das Neue tschechische BGB zwischen der Kündigung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Mietdauer aus den abschließend aufgezählten Gründen (3 Monate) und der allgemeinen Kündigung eines Mietverhältnisses für unbestimmte Mietdauer (die grundlegende Kündigungsfrist beträgt 6 Monate und findet auch immer dann Anwendung, wenn das Mietverhältnis mehr als 5 Jahre dauert und die Partei im Hinblick auf die Umstände nicht voraussetzen konnte, dass die jeweils andere Partei das Mietverhältnis kündigen wird; 3 Monate für den Fall, dass die jeweilige Partei einen schwerwiegenden Grund für die Kündigung hat). Im Neuen BGB finden wir außerdem eine andere Struktur der Kündigungsgründe, es handelt sich jedoch lediglich um eine kosmetische Anpassung der jeweiligen Aufzählungen, in welchen Situationen ein Mietverhältnis für bestimmte Mietdauer seitens des Vermieters und in welchen Fällen im Gegenteil seitens des Mieters gekündigt werden kann.
Einwände zur Kündigung der Miete von gewerblichen Räumlichkeiten in Tschechien
Das Neue tschechische BGB führt außerdem Einwendungen gegen die Kündigung ein, die der Schriftform bedürfen und innerhalb eines Monats nach Zustellung der Kündigung an die jeweils andere Partei zu erheben sind. Es handelt sich um eine Ausschlussfrist, nach deren Ablauf das Recht auf Beantragung der Überprüfung der Rechtfertigung der Kündigung erlischt. In diesem Zusammenhang setzt die neue Regelung des Weiteren fest, dass durch die Räumung der Räume in Übereinstimmung mit der Kündigung die Kündigung als wirksam und seitens des Mieters ohne Einwendungen als angenommen betrachtet wird.
Werbeschilder und ähnliche Zeichen bei der Miete von gewerblichen Räumlichkeiten in Tschechien
Eine Neuerung stellen Werbeschilder und ähnliche Zeichen dar, die auf einer unbeweglichen Sache nur mit der Zustimmung des Vermieters angebracht werden dürfen, wobei gleichzeitig festgesetzt ist, dass der Vermieter seine Zustimmung nur aus erheblichen Gründen verweigern kann. Gleichzeitig gilt die Zustimmung bei einem schriftlichen Antrag des Mieters als erteilt, wenn sich der Vermieter innerhalb einer Frist von einem Monat nicht dazu äußern sollte. Folglich wird auch die Pflicht des Mieters festgesetzt, solche Zeichen nach der Beendigung des Mietverhältnisses zu beseitigen und den jeweiligen Teil der Liegenschaft in den ursprünglichen Zustand zu versetzen.
Bauabnahme (Kollaudation) bei der Miete von gewerblichen Räumlichkeiten in Tschechien
Die neue Regelung in der Tschechischen Republik hat allerdings gleichzeitig einzelne Bedingungen weggelassen, die durch das Gesetz über die Miete und Untermiete von Gewerberäumen festgesetzt wurden. Es ist zum Beispiel nicht mehr erforderlich, die amtliche Bauabnahme (Kollaudation) abzuwarten, was auch die Äußerung der ausdrücklich festgesetzten Dualität des privaten und öffentlichen Rechts schon in der Bestimmung d. § 1 Abs. 1 zweiter Satz des Neuen tschechischen BGB darstellt. Nun sind die Erfordernisse des Mietvertrags nicht mehr gesondert festgesetzt, es genügt als nur gemäß den allgemeinen Bestimmungen über die Miete, die Vereinbarung des Mietgegenstands und die Tatsache, dass dem Vermieter für die Nutzung des Mietgegenstands ein Entgelt zusteht, vorzugehen. Der Mietzweck muss also im Mietvertrag nicht ausdrücklich bezeichnet werden, wenn der Raum oder die Räumlichkeit zumindest überwiegend der unternehmerischen Tätigkeit dient. Wenn es dadurch zu einer erheblichen Verschlechterung der Verhältnisse in der unbeweglichen Sache oder zu einer Schädigung des Vermieters oder der übrigen Benutzer der unbeweglichen Sache über ein angemessenes Maß hinaus kommen sollte, steht dem Mieter nicht das Recht zu, eine andere Tätigkeit zu betreiben oder die Form oder die Bedingungen der Ausübung der Tätigkeit zu ändern (im Widerspruch zum Mietzweck, zu anderen Vereinbarungen der Vertragsparteien oder zu den begründeten Erwartungen beim Vertragsabschluss).
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