Právní aspekty koupě podílu v bytovém družstvu v České republice

1. ÚVOD

Jaké je pojetí družstevního bytu v právním řádu České republiky a jaké jsou základní právní aspekty koupě družstevního podílu, který je spojen s právem nájmu družstevního bytu a popis možnosti podnájmu družstevního bytu třetí osobě, se zvážením právních aspektů zdanění příjmů z takového podnájmu pro daňového nerezidenta České republiky?

2. ZÁKLADNÍ DEFINICE POJMŮ

2.1 Bytové družstvo

Družstvo obecně je v české právní úpravě definováno jako právnická osoba, která v rámci své činnosti zajišťuje zejména potřeby svých členů, přičemž ale není vyloučena ani jiná podnikatelská činnost.

Naproti tomu bytové družstvo je specifickým typem družstva, a může být založeno pouze za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů, přičemž jiná podnikatelská činnost je velmi omezena. Bytové družstvo může za určitých podmínek spravovat domy s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob, a dále může za podmínek stanovených zákonem provozovat i jinou činnost, pokud tím neohrozí uspokojování bytových potřeb svých členů, a tato činnost má pouze doplňkový charakter. Bytové družstvo musí být vždy označeno jako „bytové družstvo“.

Základní funkcí bytového družstva je tedy zajišťovat bytové potřeby svých členů, přičemž nelze změnit předmět činnosti a stát se jiným než bytovým družstvem, dokud alespoň jeden jeho člen je nájemcem družstevního bytu, nebo alespoň jednomu členovi svědčí právo na uzavření nájemní smlouvy pro družstevní byt po splnění podmínek stanovených ve stanovách.

Stanovy bytového družstva musí vždy obsahovat podmínky, za kterých vznikne členovi bytového družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, a dále úpravu práv a povinností člena bytového družstva spojených s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu. Ke změně stanov bytového družstva je nutný souhlas všech členů bytového družstva, kteří jsou nájemci družstevního bytu, nebo kteří mají podle aktuálních stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.

Bytové družstvo ze zákona nesmí převést vlastnické právo k družstevním bytům bez předchozího souhlasu všech členů bytového družstva, kteří jsou nájemci družstevních bytů, a všech členů, kteří sice nájemci nejsou, ale mají podle platných stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Souhlasy nejsou nutné, pokud jde o převod vlastnického práva k družstevním bytům na členy bytového družstva, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů.

Bytové družstvo dále nesmí zastavit či jinak zatížit své družstevní byty, aniž by s tímto zatížením vyslovily souhlas alespoň dvě třetiny členů, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů.

2.2 Družstevní byt

Družstevní byt je byt (případně nebytový prostor), který je ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, který bytové družstvo poskytlo do nájmu členovi bytového družstva, který se sám nebo prostřednictvím jeho právního předchůdce, podílel na jeho pořízení členským vkladem. Není tedy vyloučeno, že na pořízení bytu se přímo podílel i předchůdce současného člena družstva za předpokladu, že družstevní podíl byl řádně převeden na třetí osobu, která se stala členem družstva, a tedy nájemcem družstevního bytu až po pořízení družstevního bytu.

Mezi bytovým družstvem a členem bytového družstva je vždy uzavřena nájemní smlouva ohledně konkrétního družstevního bytu. Z uvedeného vyplývá, že člen bytového družstva se nestává vlastníkem bytu jako takového, ale je pouze nájemcem bytu, který je ve vlastnictví bytového družstva.

Pro každý družstevní byt je v uzavřené smlouvě o nájmu družstevního bytu stanoveno nájemné spojené s užíváním tohoto družstevního bytu, přičemž výše hrazeného nájemného musí odpovídat pouze účelně vynaloženým nákladům bytového družstva vzniklým při správě tohoto družstevního bytu, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domu, ve kterém se nachází, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice daného družstevního bytu.

2.3 Družstevní podíl spojený s právem nájmu družstevního bytu

Členem bytového družstva je vlastník družstevního podílu, který splní nebo převezme vkladovou povinnost určenou stanovami bytového družstva. Členem družstva se může stát právnická či fyzická osoba, přičemž členství právnické osoby může konkrétní bytové družstvo ve svých stanovách omezit (podmínit dalšími podmínkami), nebo zcela vyloučit.

Z vlastnictví družstevního podílu v bytovém družstvu, respektive ze členství v bytovém družstvu vyplývá členovi právo ze zákona zejména právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu na dobu neurčitou mezi bytovým družstvem a tímto členem bytového družstva, právo na stanovení nájemného a dále povinnost hradit náklady na opravy či rekonstrukce domu, který obývá. Stanovy bytového družstva mohou určit další podmínky, za kterých vznikne členovi družstva výše uvedené právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.

Družstevní podíl je movitá věc, která je volně převoditelná v případě, že nabyvatel splňuje podmínky pro nabytí družstevního podílu stanovené stanovami bytového družstva. V případě, že nabyvatel tyto podmínky splňuje, nelze převoditelnost družstevního podílu nijak omezit ani vyloučit.

Spoluvlastnictví družstevního podílu je podle platné české právní úpravy možné, a spoluvlastníci se pak stávají společnými členy v bytovém družstvu. Stanovy konkrétního družstva však mohou spoluvlastnictví družstevních podílů zcela vyloučit, a takový podíl pak může nabýt pouze jedna konkrétně určená osoba do svého výlučného vlastnictví. Manželé, jejichž podíl v bytovém družstvu náleží do společného jmění manželů, se stávají společnými členy bytového družstva ze zákona, bez ohledu na to, zda stanovy spoluvlastnictví podílu, a tím i společné členství několika osob vylučují, či nikoli.

Stanovy družstva jsou veřejně dostupné ve sbírce listin obchodního rejstříku, a lze jen doporučit si aktuální stanovy projít a ujistit se, že neobsahují žádná překvapivá ustanovení, a zda a čím podmiňují převod družstevního podílu.

3. PŘEVOD DRUŽSTEVNÍHO PODÍLU V BYTOVÉM DRUŽSTVU

3.1 Převoditelnost podílu v bytovém družstvu

Převod podílu v bytovém družstvu nelze v zásadě omezit ani vyloučit, pokud nabyvatel splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva. Stanovy však mohou omezit či vyloučit převod podílu v družstvu, v praxi se pak jedná zejména o omezení převodu podílu na právnické osoby, na cizince bez trvalého pobytu v České republice, či omezení možnosti převodu podílu do spoluvlastnictví dvou a více osob.

Podle platné právní úpravy dochází společně s převodem podílu v bytovém družstvu k převodu nájmu družstevního bytu, a to včetně všech práv a povinností s tím spojených a včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a všech dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem, a to od okamžiku, kdy se nabyvatel stane členem bytového družstva (viz. bod 3.2 tohoto článku). Z toho důvodu doporučujeme si před uzavřením smlouvy o převodu podílu vyžádat od převodce potvrzení, že všechny jeho závazky vůči bytovému družstvu byly plně uhrazeny, a že řádně hradil stanovené nájemné a další platby, které byl podle stanov povinen bytovému družstvu hradit.

3.2 Smlouva o převodu podílu v bytovém družstvu

Převod podílu v bytovém družstvu je uskutečněn na základě smlouvy o převodu podílu, která je uzavřena mezi převodcem (původním členem) a nabyvatelem (novým členem), přičemž účinnosti nabývá doručením bytovému družstvu. Nabyvatel se tedy stává členem družstva, se všemi souvisejícími právy a povinnostmi, okamžikem doručení platně uzavřené smlouvy o převodu bytovému družstvu, obvykle jeho výkonnému orgánu – představenstvu. Představenstvo, případně jiný výkonný orgán, který je v daném družstvu ustanoven, by mělo na základě této smlouvy o převodu podílu zaevidovat nabyvatele jako nového člena bytového družstva.

Převod družstevního podílu může podléhat převodnímu poplatku, který může bytové družstvo stanovit ve stanovách v zásadě v libovolné výši, obvykle pak ve výši několika tisíc korun. Naproti tomu, pokud nabyvatel splňuje podmínky stát se členem bytového družstva podle platných stanov, nemá bytové družstvo právo převod podílu odmítnout či zamítnout, ani po nabyvateli žádat nový členský vklad (za předpokladu, že převodce svůj členský vklad v plné výši uhradil).

3.3 Dokumenty a potvrzení, které je vhodné si v souvislosti s převodem družstevního podílu vyžádat

Vzhledem k tomu, že účinností smlouvy o převodu podílu přecházejí na nabyvatele veškeré dluhy převodce vůči bytovému družstvu a všechny dluhy bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem, doporučujeme si před uzavřením smlouvy o převodu podílu v bytovém družstvu vyžádat od převodce, případně od samotného družstva zejména následující dokumenty a potvrzení:

(a) potvrzení o tom, že převodce je aktuálním a skutečným vlastníkem družstevního podílu, ke kterému náleží právo nájmu družstevního bytu (na rozdíl od převodu bytu ve výlučném vlastnictví převodce zde nestačí pouhé předložení nabývacího titulu převodce, neboť nabývací titul družstevního podílu starý několik let neprokazuje, že převodce je stále vlastníkem družstevního podílu, neboť mohl být v mezidobí z družstva vyloučen, mohl svůj podíl již prodat apod.);

(b) potvrzení o bezdlužnosti převodce ve vztahu k jeho družstevnímu podílu,

(c) potvrzení o tom, že byl splacen celý členský vklad ve vztahu k převáděnému podílu (anuita), případně jak velká část členského vkladu není ke dni uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu splacena;

(d) potvrzení, že o převodci není vedeno řízení o jeho vyloučení z bytového družstva;

(e) evidenční, nebo výpočtový list, kterým se stanoví přesná výše měsíčních nákladů hrazených za užívání konkrétního družstevního bytu

Dále lze doporučit projít účetní závěrky samotného družstva, a případně si vyžádat informace o aktuálních závazcích bytového družstva vůči třetím osobám (informace o zadluženosti bytového družstva). Měsíční splátky veškerých úvěrů bytového družstva jsou totiž rozpočítávány mezi jednotlivé členy družstva v rámci nájemného, které každý člen platí za užívání družstevního bytu.

Konečně lze doporučit získat si od bytového družstva informace o případných plánovaných investicích a o celkovém stavu bytového domu ve vlastnictví družstva, neboť i v případě, že družstvo aktuálně nemá žádné dluhy, může být již členskou schůzí schválen úvěr na rekonstrukci, či přestavbu, který může následně zvýšit měsíční nájemné každého člena o desítky tisíc korun.

4. PRAKTICKÉ ROZDÍLY MEZI VLASTNICTVÍM BYTU A VLASTNICTVÍM DRUŽSTEVNÍHO PODÍLU SPOJENÉHO S PRÁVEM NA UZAVŘENÍ SMLOUVY O NÁJMU DRUŽSTEVNÍHO BYTU

Základní rozdíl spočívá v tom, že v případě výlučného vlastnictví bytu vlastní jeho vlastník skutečnou nemovitou věc, se kterou může zcela volně nakládat podle svého uvážení (např pronajmout byt třetí osobě), může tuto nemovitou věc zatížit smluvními právy třetích osob (např. věcná břemena), a uplatní se zákonná předkupní práva. Naopak v případě vlastnictví podílu v bytovém družstvu je předmětem vlastnického práva movitá nehmotná věc, s jejímž vlastnictvím jsou sice spojena určitá práva a povinnosti, ale vlastník je pouze nájemcem družstevního bytu, nikoli jeho vlastníkem, a při nakládání s ním bude vždy limitován stanovami družstva. Dispoziční práva k podílu v bytovém družstvu jsou upravena stanovami, které mohou např. omezit okruh osob, které se mohou stát členem družstva, stanovit podmínky pro zbavení členství a zrušení podílu, omezit či zpoplatnit možnost podnajmout byt, případně stanovit, že některé dispozice s podílem podléhají souhlasu bytového družstva, které je skutečným vlastníkem bytu.

V případě vlastnictví bytu je tento údaj evidován ve veřejném rejstříku – v katastru nemovitostí, a každý proto může bez větších obtíží zjistit, co daná osoba vlastní. Typicky lze uvést příklad, kdy je proti vlastníkovi bytu vedena exekuce, a exekutor okamžitě zjistí, že daná osoba má nemovitý majetek. Naproti tomu vlastnictví podílu v bytovém družstvu se eviduje pouze v soukromých seznamech samotného bytového družstva, přičemž ve veřejném obchodním rejstříku se evidují pouze bytová družstva jako právnické osoby nikoliv informace o jednotlivých členech družstva. V návaznosti na výše uvedený případ je v těchto případech i pro exekutora složitější dohledat údaje o vlastnictví družstevního podílu.

Vlastník bytu v osobním vlastnictví má povinnost hradit daň z nemovitosti. Vlastník podílu v bytovém družstvu tuto daň nehradí, neboť podíl není nemovitou věcí. Stejně tak v případě převodu vlastnického práva k bytu ve výlučném vlastnictví je tento převod zatížen daní z nabytí nemovité věci, kterou podle platné právní úpravy hradí kupující (není-li ve smlouvě ujednáno jinak). Naproti tomu převod podílu v bytovém družstvu dani z nabytí nemovité věci nepodléhá.

Z pohledu možného financování koupě lze byt v osobním vlastnictví využít jako zástavu pro získání hypotečního úvěru. Podíl v bytovém družstvu lze také za určitých podmínek zastavit, banky ale zpravidla neposkytnou hypoteční úvěr, který je zajištěný zástavou k družstevnímu podílu.

5. PODNÁJEM DRUŽSTEVNÍHO BYTU TŘETÍ OSOBĚ

5.1 Schválení pověřeným orgánem bytového družstva

S členstvím v bytovém družstvu je pevně spjato právo člena ke sjednání nájemní smlouvy, přičemž vlastníkem bytu zůstává bytové družstvo. Člen bytového družstva má již na základě svého členství v bytovém družstvu právo družstevní byt užívat a bydlet v něm z titulu nájemce, přičemž postoupit tento byt do užívání další, tj. třetí osobě je možné pouze prostřednictvím podnájmu. V případě družstevního bytu vyžaduje podnájem družstevního bytu třetí osobě souhlas pověřeného orgánu družstva, který je určen stanovami (typicky půjde o představenstvo bytového družstva).

Představenstvo může takový souhlas vydat pro konkrétní osobu (konkrétního podnájemce), nebo na konkrétní dobu (zde nelze omezit trváním nájmu, neboť nájemní smlouva družstevního bytu mezi členem družstva a družstvem je uzavírána na dobu neurčitou). Nelze vyloučit ani situaci, kdy bude souhlas s podnájmem družstevního bytu třetí osobě představenstvem odepřen.

Souhlas představenstva s podnájmem družstevního bytu není nutný pouze v případě, kdy by člen družstva v družstevním bytě sám bydlel, a podnájemci podnajmul pouze část družstevního bytu (např. jeden pokoj), neboť orgány družstva nemohou zasahovat členům družstva do rozhodnutí, s kým se rozhodnou bydlet.

5.2 Zdanění příjmu z podnájmu družstevního bytu

Příjem z podnájmu družstevního bytu umístěného v České republice podléhá dani z příjmu fyzických osob podle českého zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, a to i v případě, že pronajímatel není daňovým rezidentem v České republice. Jako daňový nerezident by však v České republice zdanil pouze příjmy ze zdrojů, které se nacházejí na území České republiky, tj. z podnájmu družstevního bytu. Bude tak podléhat povinnosti podat v České republice daňové přiznání podle § 38g zákona o daních z příjmů, a to i v případě, že by po započtení daňově uznatelných výdajů a po odečtení základní slevy na poplatníka vyšla jeho konečná daňová povinnost jako nulová.

V rámci vypočtení základu daně je od celkového ročního příjmu možné odečíst prokazatelné výdaje na dosažení, udržení a zajištění zdanitelných příjmů z pronájmu (např. energie, opravy a údržba, pojištění nemovitosti, nájemné atd.), typicky to budou položky, které jsou uvedeny v nájemní smlouvě uzavřené s bytovým družstvem. Jako daňové výdaje ale není možné uplatnit odpisy nemovitosti, neboť tyto může uplatnit podle § 28 zákona o daních z příjmů jenom ten poplatník, který je vlastníkem předmětu zdanění. V tomto případě může majetek odepisovat tedy výlučně bytové družstvo. S ohledem na příspěvky do fondu oprav, které byly uvedeny výše, lze do přímých daňových výdajů uplatnit pouze prokazatelné výdaje na opravu a údržbu, za předpokladu, že tato povinnost je uvedena v nájemní smlouvě, resp. byl udělen souhlas družstva k provedení prací. Jinými slovy, do přímých daňově uznatelných výdajů lze uplatnit jenom ty platby do fondu oprav, které jsou skutečně využity na opravy a údržbu pronajaté nemovitosti.

Daňový rezident cizího státu je oprávněn si daň uhrazenou v České republice započíst vůči své daňové povinnosti ve státě, ve kterém je daňovým rezidentem.

Pro více informací nás kontaktujte na:

JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D.

ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz

About ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.

Česká advokátní kancelář ECOVIS ježek se ve své praxi soustřeďuje především na obchodní právo, nemovitostní právo, vedení sporů, ale i financování a bankovní právo a poskytuje plnohodnotné poradenství ve všech oblastech, a tvoří tak alternativu pro klienty mezinárodních kanceláří. Mezinárodní rozměr poskytovaných služeb je zajištěn dosavadními zkušenostmi a prostřednictvím spolupráce s předními advokátními kancelářemi ve většině evropských zemí, USA a dalších jurisdikcích v rámci sítě ECOVIS působící v 75 zemích celého světa. Členové týmu advokátní kanceláře ECOVIS ježek mají dlouholeté zkušenosti z předních mezinárodních advokátních a daňových firem v poskytování právního poradenství nadnárodním korporacím, velkým českým společnostem, ale i středním firmám a individuálním klientům. Více informací na www.ecovislegal.cz.