Zásahy do nájemních vztahů ohledně prostor sloužících k podnikání z důvodu COVID-19. Podmínky zákazu výpovědi
Zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání
Dne 1.4.2020 byl Vládou ČR schválen návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání, a to usnesením Vlády ČR ze dne 1.4.2020 pod č. 380/2020. Návrh tohoto zákona nebyl na stránkách Vlády ČR oproti návrhu zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty zveřejněn.
Návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání včetně důvodové zprávy byl následně dne 2.4.2020 předložen Poslanecké sněmovně a měl by být projednán na schůzi č. 44 dne 7.4.2020.
Návrh zákona byl Poslaneckou sněmovnou schválen ve znění pozměňovacích návrhů dne 8.4.2020 a měl by být projednán na 20. schůzi Senátu (od 16. 4. 2020) jako bod č. 12. Senát návrh vrátil sněmovně s pozměňovacími návrhy ale Poslanecká sněmovna setrvala na původním znění.
Dne 27.4.2020 byl ve Sbírce zákonů vyhlášen zákon č. 210/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání a ten stejný den nabyl účinnosti.
Nový zákon by měl upravit opatření ke zmírnění dopadů epidemie na nájemce - podnikatelské subjekty, zejména s ohledem na jejich aktuální finanční situaci. Je proto navrhováno, aby podnikatelům/nájemcům, kteří jsou postiženi nouzovým stavem, byly odloženy splátky nájmu nebo podnájmu nebytových prostor nebo místnosti, pokud jsou tyto prostory využívány alespoň převážně k podnikání. Jedná se o poměrně kontroverzní návrh, který byl s největší pravděpodobností okopírován podle stejného zákona na ochranu nájemců s bytovými potřebami. Podnikatelé by přitom měli být chráněni dokonce víc než nájemci bytů. Navržená úprava je bohužel odlišná od poměrně jednoduché německé úpravy, kterou se s největší pravděpodobností inspirovala. Na rozdíl od německé úpravy řeší jen nájem prostor, zatímco německá úprava se vztahuje i na nájem pozemků.
Omezení nájmu, podnájmu a pachtu prostor sloužících podnikání
Nová omezení by se měla vztahovat na nájem, podnájem nebo i pacht prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li prostor nebo místnost alespoň převážně k podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen. Návrh se nevztahuje na nájem prostor sloužících k uspokojování bytových potřeb nájemce, který je řešen samostatným zákonem (viz náš článek Zákaz výpovědi nájmu bytu z důvodu COVID-19?).
Zákaz výpovědi pronajímatelem od nabytí účinnosti zákona do 31.12.2020 (dle původního návrhu zákona do 31.3.2022) pro prodlení s úhradou nájmu a služeb od 12.3. do 30.6.2020 (dle původního návrhu do 30.9.2020)
Pronajímatel nebude oprávněn od nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. od okamžiku jeho zveřejnění ve Sbírce zákonů) do dne 31.12.2020 (dle původního návrhu zákona do 31.3.2022) jednostranně ukončit nájem pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného nebo i služeb, pokud prodlení nastalo:
a) v době ode dne 12.3.2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději však do dne 30.6.2020 (dle původního návrhu do 30.9.2020), a
b) převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti.
Výše uvedeným omezením by přitom nemělo být dotčeno právo pronajímatele ukončit nájem z jiných důvodů jako např. jiných porušení nájemní smlouvy nájemcem ani další práva pronajímatele vzniklá v důsledku prodlení nájemce. Výše uvedená omezení tedy pouze omezují jeden z důvodů výpovědi nájmu, a to pro neplacení nájmu (a dle původního návrhu zákona i služeb – schválené znění již služby neobsahuje). Pokud bude nájemce porušovat ostatní ustanovení a nebo budou splněny jiné podmínky pro výpověď nájmu, zákaz výpovědi se na něj vztahovat nebude. Pokud má tedy pronajímatel problematického nájemce, který neplatí nájemné splatné po 12.3.2020, měl by si s podáním výpovědi pospíšit. Zákaz výpovědi se dle našeho názoru nebude vztahovat na případná prodlení s úhradou předchozích nájmů a výpověď z tohoto důvodu bude pronajímatel i nadále oprávněn podat.
Zákon neobsahuje přechodná ustanovení a tak není jasné, zda se budou moci nájemci zpětně odvolávat na nový zákon, pokud se dostali do prodlení s úhradou nájmu po 12.3.2020, avšak před účinností samotného zákona. Z hlediska právní jistoty a zákazu retroaktivity by tomu tak být nemělo, a proto by dle našeho názoru podané výpovědi p5ed 27.4.2020 měly být platné, i když by po nabytí účinnosti nového zákona jejich podání již nemělo být možné.
Podle původního návrhu zákona nájemce neměl hradit ani poplatky a zálohy na služby
Oproti návrhu zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, se měl návrh zákona u prostor sloužících podnikání vztahovat i na služby. Návrh v tomto znění však schválen nebyl.
Úroky z prodlení z dlužného nájemného budou nájemci nabíhat
Návrh zákona také výslovně neřeší dopad na úroky z prodlení, a proto by měl mít pronajímatel nárok na úroky z prodlení či jiné sankce dle nájemní smlouvy. Aktuální výše zákonných úroků z prodlení činí 10% p.a., přičemž smluvní úroky z prodlení či pokuty bývají zpravidla vyšší a prodlení s úhradou nájemného tedy může být pro nájemce další poměrně vysoká zátěž do budoucna, zejména pokud by bylo k dispozici levnější financování úhrady nájemného v bance. Pro pronajímatele mohou úroky z prodlení představovat částečnou kompenzaci pozdní úhrady nájemného v důsledku nové zákonné úpravy.
Spor ohledně posouzení dopadu mimořádných opatření na nájemce
Bude na nájemci, aby pronajímateli do patnácti dnů ode dne, kdy nastalo první prodlení s placením nájemného a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem doložil listinami okolnosti prodlení podle výše uvedeného písm. b).
Zákon neřeší následky nedoložení těchto skutečností, popř. pokud tyto budou sporné. V případě sporu by o nich musel rozhodnout obecný soud, popř. rozhodčí soud dle uzavřené nájemní smlouvy. Zejména v případě rozhodčího řízení by výsledek mohl být poměrně rychlý.
Výpověď pronajímatele z důvodu neuhrazení „krizových“ pohledávek po 31.12.2020 (dle původního návrhu zákona do 31.3.2022)
Neuhradí-li nájemce v období od nabytí účinnosti nového zákona do dne 31.12.2020 (dle původního návrhu zákona do 31.3.2022) všechny pohledávky, které se staly splatnými v době ode dne 12.3.2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději však do dne 30.6.2020 (dle původního návrhu do 30.9.2020), má pronajímatel právo vypovědět nájem s výpovědní dobou 5 dní. Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že tyto pohledávky ani v době do 31.12.2020 (dle původního návrhu zákona do 31.3.2022) neuhradí. Zanikne-li či skončí nájem před 31.12.2020, je nájemce povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými od 12.3. do 30.6.2020 (dle původního návrhu do 30.9.2020), do 30 dnů od zániku či skončení nájmu.
Návrh zákona neklade na pronajímatele žádná další omezení, takže dle našeho názoru je možné, aby pronajímatel na případně dlužné nájemné započetl poskytnutou jistotu (kauci). Může být ale sporný postup, kdy pronajímatel započte jistotu na dlužné nájemné a současně požaduje doplnění jistoty na původní výši a následně nájemní smlouvu vypoví s odůvodněním jejího jiného závažného porušení, čímž by fakticky mohlo dojít k obcházení samotného zákona. Návrh zákona přitom v § 2 odst. 3 výslovně stanoví, že „K ujednání, které se odchyluje od ustanovení tohoto zákona v neprospěch nájemce, se nepřihlíží“, a proto by mohl takový postup být sporný.
Právo pronajímatele požadovat zrušení nájmu po skončení nouzového stavu pro vlastní nouzi
Dle § 4 návrhu zákona může pronajímatel poté, co pominuly okolnosti podle výše uvedeného písm. b), nejdříve však po skončení nouzového stavu, požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel. Původní rozšíření definice o dodatek „zejména je-li pronájem jediným zdrojem jeho obživy“ nebyl nakonec schválen. Použitý pojem „obživa“ by totiž mohl být zejména ve vztahu k pronajímatelům právnickým osobám složitým výkladovým oříškem.
Soulad s ústavním pořádkem? Existují jiné možnosti?
Důvodová zpráva k návrhu zákona je obsáhlejší oproti návrhu zákona ohledně bytových potřeb a uvádí:
„Navrhovaný zákon je v souladu s ústavním pořádkem České republiky. Z hlediska hodnocení souladu navrhované úpravy lze za relevantní považovat především čl. 1, 4 a 11 Listiny základních práv a svobod.
Určitá kritéria pro hodnocení navrhované úpravy lze nalézt také v judikatuře Ústavního soudu vztahující se k problematice regulovaného nájemného (nálezy Pl. ÚS 3/2000, Pl. ÚS 8/02 a Pl. ÚS 20/05). Z ní plynou především následující závěry:
(i) Smluvní volnost, v tomto případě rovnost smluvních stran, lze omezit pouze na základě veřejného zájmu.
(ii) Regulace musí být přiměřená.
(iii) Regulace se nesmí dotýkat podstaty vlastnictví (vlastnického práva podle čl. 11 LZPS).
K bodu (i) lze uvést následující. Navrhované opatření představuje omezení autonomie vůle v soukromoprávních vztazích a narušuje rovnost smluvních stran. Toto opatření je však vhodné v obecném zájmu vyvolaném epidemií onemocnění COVID-19, která má v době předložení navrhované úpravy závažné celospolečenské a hospodářské dopady. Tato situace zcela vybočuje z okolností, které mohou strany při sjednaní smluvních závazků za standardních okolností rozumně předvídat. V důsledku epidemie přitom bez dalšího hrozí, že o svůj dosavadní zdroj obživy nevratně přijdou osoby, které jsou ve výkonu své podnikatelské činnosti podstatně omezeny mimořádnými opatřeními při epidemii.
K bodu (ii) lze uvést následující. V nálezu Pl. ÚS 20/05 ÚS soud výslovně upozornil, že omezení vlastnického práva ve smyslu čl. 11 odst. 4 LZPS (v daném případě v jeho pojetí regulace nájemného) představuje výjimku, která „by měla být časově omezena na nutnou dobu“. V tomto ohledu navrhovaná opatření daný požadavek naplňují. Navrhovaná suspendace práva pronajímatele na jednostranné ukončení nájmu se má uplatnit je v úzce vymezených případech, kdy se nájemce dostal do prodlení v důsledku mimořádných opatření. Obsah povinností nájemce podle hmotného práva zůstává nedotčen a je mu stanovena dodatečná lhůta k jejich splnění. Její délka (do 31. 3. 2022) se z obecného hlediska jeví jako přiměřená k obnovení jeho podnikatelské činnosti a obstarání prostředků ke splnění všech povinností. Je rovněž srovnatelná s délkou obdobných opatření v zahraničí (např. v Německu). Pro specifické případy jsou stanoveny rovněž pojistky k ochraně pronajímatele, které mu umožňují nájem vypovědět nebo zrušit i před uplynutím zákonem stanovené doby. Povinnost strpět dané omezení, přinejmenším po dobu trvání nouzového stavu (příp. do dobu mimořádných opatření), nepředstavuje pro pronajímatele nepřiměřené břemeno. Zvláště s ohledem na skutečnost, že omezení vyplývající z mimořádných opatření mohou v možnosti využívat prostor sloužící podnikání k jiným účelům limitovat i samotného pronajímatele.
K bodu (iii) lze uvést následující. Z nálezu Pl. ÚS 3/2000 plyne, že za zásah do podstaty vlastnictví lze považovat skutečnost, že cenová regulace nájemného evidentně snižuje cenu (nájemné) nemovitosti tak, že eliminuje alespoň návratnost nákladů vlastníka nemovitosti (pronajímatele) do pronajímané nemovitosti. Navrhovaná regulace dočasně omezuje vlastníka ve výkonu práva vlastníka (pronajímatele) jednostranně ukončit nájem a využít prostor sloužící podnikání jiným způsobem. Toto právo má být však omezeno v legitimním případě, který by za běžného chodu událostí nenastal (prodlení v důsledku mimořádného opatření). Pronajímatel rovněž není nijak omezen v právu požadovat zaplacení veškerých plateb, které mu v daném případě náleží. Opatření má de facto podobu pouhého oddálení obdržení zisku bez změny jeho výše. V tomto ohledu lze toliko podpůrně odkázat také na nález Ústavního soudu ve věci fotovoltaických elektráren (Pl. ÚS 17/11), kde Ústavní soud poukázal na to, že není v rozporu s principem právní jistoty, pakliže změnou právních předpisů fakticky dojde k oddálení obdržení zisku, zůstává-li jeho výše změnou předpisu nedotčena.
Navrhované opatření je potřebné a nelze jej dosáhnout beze změny právní úpravy nebo s využitím jiného méně omezujícího opatření. Jako přinejmenším diskuzní se může jevit možnost uplatnění ustanovení § 2212 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.z.“). V tomto ohledu může být sporné, zda lze přijetí mimořádných opatření považovat za rušení nájmu třetí osobou (státem). Polemizovat lze i s tím, zda je na místě, aby riziko s tímto stavem spojené nesl pronajímatel a musel z tohoto důvodu nájemci poskytnout slevu z nájemného. Navrhovaná úprava spočívající pouze ve faktickém odkladu plnění povinností nájemce tak představuje vzhledem k právům pronajímatele méně omezující zásah.
Konečně lze z hlediska poměřování v kolizi stojících zájmů konstatovat, že celospolečenský zájem na zachování podnikání i celých jeho sektorů, jakož i zájem na minimalizaci dopadů krize, přesahuje zájem na dočasném uplatnění dílčí složky vlastnického práva spočívající v právu jednostranně ukončit nájem prostor sloužících podnikání.“
Předpokládáme, že návrh zákona vyvolá bouřlivou diskuzi a námitky vlastníků nemovitostí. Mimo jiné proto, že je přísnější, než návrh zákona, který poskytuje ochranu nájemcům k uspokojování bytových potřeb a bezdůvodně stanoví volnější podmínky pro nájemce podnikatele.
Srovnání s německou právní úpravou není přitom zcela přiléhavé, jak je uvedeno níže. Riziko, že nebude navržená úprava přijata v navrhovaném znění je tedy dle našeho názor poměrně velké a pokud bude přijata, pak je otázkou, zda nepovede k celé řadě soudních sporů včetně sporů z odpovědnosti státu a mezinárodním arbitrážím.
Mají v Německu odlišnou úpravu ochrany nájemce a pronajímatele?
Pokud se podíváme do ostatních zemí jako např. do Německa, kde byl přijat německý zákon o zmírnění důsledků koronavirové pandemie v občanském, úpadkovém a trestním procesním právu, pak jeho úprava je obecná a nerozlišuje nájemní poměry a upravuje zákaz výpovědi nejen ve vztahu ke všem prostorám, ale i pozemkům. § 2 německého zákona o zmírnění důsledků koronavirové pandemie v občanském, úpadkovém a trestním procesním právu stanoví, že:
Ҥ 2
Omezení výpovědi nájemních a pachtovních smluv
(1) Pronajímatel může vypovědět nájem pozemků nebo prostor pouze z tohoto důvodu, že nájemce v období od 1. dubna 2020 do 30. června 2020, neuhradí nájemné i přes splatnost, pokud neplnění spočívá na účincích pandemie COVID-19. Spojení mezi pandemií COVID-19 a neplněním musí být doloženo. Ostatní práva na výpověď zůstávají nedotčena.
(2) Od odstavce 1 se nemůže odchýlit na úkor nájemce.
(3) Odstavce 1 a 2 se použijí přiměřeně i na pacht.
(4) Odstavce 1 až 3 se použijí pouze do 30. června 2022.“
Více informací se můžete také dočíst na stránkách našich německých kolegů Ist aufgrund der Corona-Pandemie jetzt im Mietrecht alles erlaubt?
Pro více informací nás kontaktujte na:
JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D.
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz
About ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Česká advokátní kancelář ECOVIS ježek se ve své praxi soustřeďuje především na obchodní právo, nemovitostní právo, vedení sporů, ale i financování a bankovní právo a poskytuje plnohodnotné poradenství ve všech oblastech, a tvoří tak alternativu pro klienty mezinárodních kanceláří. Mezinárodní rozměr poskytovaných služeb je zajištěn dosavadními zkušenostmi a prostřednictvím spolupráce s předními advokátními kancelářemi ve většině evropských zemí, USA a dalších jurisdikcích v rámci sítě ECOVIS působící v 75 zemích celého světa. Členové týmu advokátní kanceláře ECOVIS ježek mají dlouholeté zkušenosti z předních mezinárodních advokátních a daňových firem v poskytování právního poradenství nadnárodním korporacím, velkým českým společnostem, ale i středním firmám a individuálním klientům. Více informací na www.ecovislegal.cz.
Informace obsažené na této webové stránce jsou právnickou reklamou. Nepovažujte nic na této webové stránce za právní poradenství a nic na této webové stránce nepředstavuje vztah advokát-klient. Předtím, než začnete jednat o čemkoliv, o čem si na těchto stránkách přečtete, domluvte si právní konzultaci s námi. Dosavadní výsledky nejsou zárukou budoucích výsledků a předchozí výsledky neznamenají ani nepředpovídají budoucí výsledky. Každý případ je jiný a musí být posuzován podle vlastních okolností.
