Zrušení zákonného předkupního práva spoluvlastníků nemovitostí od 1.7.2020

Zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí

Od roku 2018 platilo opětovně zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci. Předkupní právo se uplatňovalo u veškerých převodů spoluvlastnického podílu na nemovitosti s výjimkou převodu spoluvlastnického podílu na osobu blízkou. Jiných než nemovitých věcí se zákonné předkupní právo netýkalo a na podmínky jeho uplatnění se přiměřeně aplikovaly § 2140 až 2149 NOZ. Spoluvlastníci se mohli svého předkupního práva vzdát. Vzdání se mělo účinky i pro právní nástupce spoluvlastníka, který se předkupního práva vzdal (tj. následné majitele podílu původního spoluvlastníka). Informace o tom, že se spoluvlastník vzdal předkupního práva, se zapisovala do katastru nemovitostí.

Opětovné zavedení předkupního práva spoluvlastníků nemovitostí od 1.1.2018

Od 1.1.2018 se prostřednictvím zákona č. 460/2016 Sb., kterým se měnil zákon č. 89/2012 Sb. předkupní právo opětovně zavedlo, především kvůli nátlaku spoluvlastníků, kteří chtěli mít možnost ovlivnit, s kým budou nemovitost spoluvlastnit. Zvolená právní úprava však přinesla mnoho potíží v praxi, zejména vlastníkům bytových jednotek při jejich převodu.

Zákonné předkupní práv bylo od 1.1.2018 upraveno následovně:

§ 1124
(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.
§1125
Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.“

Na tuto novelu z roku 2018 jsme mimo jiné upozorňovali v našem článku Nejdůležitější změny v českém právu pro podnikatele v roce 2018.

Novela občanského zákoníku z roku 2020 a zrušení zákonného předkupního práva spoluvlastníků nemovitostí od 1.7.2020

Novela občanského zákoníku z roku 2020 navrací právní stav předkupního práva do podoby, v které existoval mezi lety 2014 až 2017, kdy bylo naposledy předkupní právo zrušeno. Samotná důvodová zpráva k tomu uvádí, že : „Základním východiskem při tvorbě návrhu novely občanského zákoníku bylo na jedné straně zachovat základní rámec právní úpravy nastavený s účinností od 1. 1. 2014, a tedy neprovádět změny právní úpravy tam, kde nečiní výkladové problémy.“

Novela občanského zákoníku 2020 byla publikována ve sbírce zákonů dne 14.4.2020 s účinností od 1.7.2020. Zjednodušeně lze říct, že pokud jste podílovým spoluvlastníkem nemovitosti od 1.7.2020 již nemusíte, při prodeji nebo darování, svůj podíl na nemovitosti nabízet žádnému ze spoluvlastníků. V praxi to znamená, že se usnadní převody nemovitostí, ke kterým jejich vlastnící mají společné nebytové prostory jako garážová stání, sklepy nebo předzahrádky. Často se stává, že takových spoluvlastníků byly kolikrát i desítky a převod nemovitosti se tak časově protáhl a celá záležitost prodražila, o to větší příležitost pro Investory novela dává.

Výjimky z omezení zákonného předkupního práva od 1.7.2020

Jedinou výjimku ze zrušeného zákonného předkupního práva, která se bude nadále aplikovat i po 1.7.2020 je situace, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva od počátku ovlivnit. Zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí tedy nadále platí v pozměněné podobě § 1124 NOZ, který zní:

§ 1124
(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.“

Tato výjimka je ovšem časově omezena, a to na dobu 6 měsíců, poté předkupní právo opět zaniká. V souladu se závěrečnými ustanoveními předmětné novely občanského zákoníku se účinnost od 1.7.2020 vztahuje na zákonný nárok na předkupní právo, nikoliv na samotný převod, takže pokud vznikl nárok na uplatnění předkupního práva před 1.7.2020, i když převod je zamýšlen až poté, předkupní právo je v této konkrétní situaci stále účinné.

Pro více informací nás kontaktujte na:

JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D.

ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz

O ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.

Česká advokátní kancelář ECOVIS ježek se ve své praxi soustřeďuje především na obchodní právo, nemovitostní právo, vedení sporů, ale i financování a bankovní právo a poskytuje plnohodnotné poradenství ve všech oblastech, a tvoří tak alternativu pro klienty mezinárodních kanceláří. Mezinárodní rozměr poskytovaných služeb je zajištěn dosavadními zkušenostmi a prostřednictvím spolupráce s předními advokátními kancelářemi ve většině evropských zemí, USA a dalších jurisdikcích v rámci sítě ECOVIS působící v 75 zemích celého světa. Členové týmu advokátní kanceláře ECOVIS ježek mají dlouholeté zkušenosti z předních mezinárodních advokátních a daňových firem v poskytování právního poradenství nadnárodním korporacím, velkým českým společnostem, ale i středním firmám a individuálním klientům. Více informací na www.ecovislegal.cz.