Návrhy změn právní úpravy Airbnb a krátkodobého ubytování v roce 2020

Návrhy změn právní úpravy Airbnb v České republice v roce 2020

V roce 2020 byly předloženy Poslanecké sněmovně dva návrhy zákonů týkající právní úpravy poskytování sdíleného ubytování Airbnb a jiných obdobných platforem krátkodobého ubytování. Právní regulace krátkodobého ubytování není v České republice aktuálně fakticky žádná. Prvním z návrhů je návrh Zastupitelstva hlavního města Prahy na vydání zákona, kterým se mění zákon č. 455/1991 Sb. o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů a druhým návrh poslanců Petra Dolínka, Jana Hamáčka, Jana Birke, Aleny Gajdůškové a dalších na vydání zákona o podmínkách poskytování sdílného ubytování distančním způsobem prostřednictvím digitálních platforem.

Důvody pro novou právní úpravu Airbnb a krátkodobého ubytování v České republice

Oba návrhy se shodují, že regulace v oblasti krátkodobého ubytování v České republice je nezbytná. V důvodových zprávách se jako jeden z důvodů uvádí snížení dostupnosti bydlení pro občany zejména ve větších městech, kde se tento systém krátkodobého ubytování využívá nejvíce. Zejména návrh Zastupitelstva Prahy to odůvodňuje faktickými zjištěními, kdy v důsledku přijetí nouzového stavu a opatření v boji proti pandemii Covid-19 došlo na jaře roku 2020 k omezení prodeje krátkodobých ubytovacích služeb a k zvýšení počtu nabídek na pronájem bytů na nájemních portálech.

Další problém, který by měla nová regulace řešit, je vliv na obecní i státní rozpočty. Poslanci si v důvodové zprávě ke svému návrhu slibují, že nová úprava by jen Praze přinesla 100 milionů na místních poplatcích a 460 milionů na daních.

Jako třetí důvod je uváděna změna charakteru obytných zón určených tradičně pro dlouhodobé ubytování. Poskytování těchto služeb je dlouhodobě kritizováno zejména v souvislosti s negativními dopady, které s sebou nadměrná fluktuace osob přináší, a to zejména hlukem, emisemi, narušenými sousedskými vztahy a vyprázdněním center měst od stálého obyvatelstva.

Důvodem je samozřejmě i vyrovnání nerovných podmínek ve vztahu k hotelovému průmyslu, na který jsou v této souvislosti kladeny mnohem vyšší nároky, a to třeba i tím, že je ze strany státu podroben kontrole podnikání a dodržování hygienických a dalších předpisů.

Posledním uváděným důvodem je i bezpečnostní riziko, neboť ubytování skrz sdílené kontrole nepodléhá dosud žádné evidenci a může být snadno zneužito osobami páchajícími trestnou činnost.

Oba návrhy se shodují, že cílem regulace není zákaz a omezení poskytování sdíleného ubytování, ale především vymezení právního rámce pro jeho poskytování.

Návrh Zastupitelstva města Prahy na změnu živnostenského zákona a úpravě podmínek krátkodobého ubytování nařízením obce

Zastupitelstvo Prahy se rozhodlo navrhnout úpravu Airbnb a krátkodobého ubytování změnou živnostenského zákona. Obce by byly živnostenským zákonem zmocněny dle k vydání nařízení obce, kterým mohou stanovit období, ve kterém se zakazují ubytovací služby v bytových domech, rodinných domech nebo stavbách pro rodinnou rekreaci, a podmínky, za kterých se vůbec smí takové ubytování poskytovat. Podle tohoto návrhu by tedy veškerá regulace spočívala na vůli příslušné obce. Osoba poskytující sdílené ubytování tímto způsobem by nově považovala za podnikatele.

Návrh poslanců Poslaneckého sněmovny ČR na vydání zákona o podmínkách poskytování sdílného ubytování distančním způsobem prostřednictvím digitálních platforem

Poslanecký návrh hodlá problematiku krátkodobého ubytování řešit zcela novým speciálním zákonem. Ve třinácti paragrafech návrh zákona o podmínkách poskytování sdílného ubytování distančním způsobem prostřednictvím digitálních platforem upravuje vymezení nových pojmů a povinností jednotlivých stran.

I na základě tohoto zákona by se ubytovatel nově považoval za podnikatele podle živnostenského zákona, a to v případě, že by služby poskytoval déle než 30 dní ročně, nebo se záměrem poskytovat je déle jak 30 dní a to i v případě, že dům či byt sám současně užívá. V případě, že by se jednalo o ubytování delší jak 60 dní pro jednoho ubytovaného, použila by se stále úprava nájmu dle občanského zákoníku. Případy, které nespadají ani do jednoho limitu, by zůstaly stále neregulovány.

Podle tohoto návrhu by ubytovatel měl nové povinnosti, a to zejména povinnost vydat řád sdíleného ubytování, ve kterém by ubytovaného seznámil s vymezenými částmi domu nebo bytu určenými hostu, pravidla sdíleného ubytování, omezení počtu osob sdílejících ubytování a omezení doby ubytování. Taktéž by v případě jednotek v bytovém spoluvlastnictví musel řád obsahovat oznámení o schválení tohoto řádu ostatními vlastníky jednotek.

Ubytovatel by rovněž musel vybírat lázeňské a jiné místní poplatky, které by následně převáděl příslušné obci. Taktéž by musel oznamovat ubytování cizinců cizinecké policii a vést knihu ubytovaných osob, kterou by musel uchovat 6 let od poskytnutí údajů.

Ubytovaný by měl podle nového zákona dodržovat smluvní závazek a odpovídal by za něj ubytovávajícímu, který by následně odpovídal ostatním obyvatelům dotčené nemovitosti. Za porušení těchto podmínek by ubytovateli hrozila pokuta až do výše padesáti tisíc korun. Podle důvodové zprávy by jako motivaci pro dodržování pravidel ubytovanými měl vybírat předem vratnou kauci. Případně by se mohl rozhodnout zpětně vymáhat náhradu vzniklé škody.

I tento návrh počítá s tím, že obce budou moci sdílené ubytování podmínit dalšími podmínkami anebo dokonce v případech opakovaného porušování podmínek zakázat. Podstatné náležitosti a požadavky obce na řád ubytování by měly obce vydávat vyhláškou.

V poslední řadě by zákon přiznal nově i oprávnění ostatním členům společenství vlastníků jednotek a družstev, kteří by tak mohli usnesením poskytování ubytovacích služeb omezit nebo i zakázat v případech poručování podmínek. Taktéž by mohli požadovat, aby ubytovací řád obsahoval ustanovení k jejich ochraně.

Platformy, pomocí kterých dochází ke sjednávání takový služeb ubytování, jsou podle tohoto návrhu pouhými prostředníky a v rámci poskytování služeb na místě nejsou relevantní.

Budoucnost Airbnb a krátkodobého ubytování v České republice

Oba návrhy na zákonnou úpravu krátkodobého ubytování v České republice vychází ze zkušeností jiných států, především států Evropské unie, které na svém území tento typ služeb již nějakým způsobem regulují. První návrh Zastupitelstva Prahy si bere inspiraci zejména v Berlíně, ve kterém jsou tyto služby zakázány a umožnil by obcím, aby šly tímto směrem. Poslanecký návrh se inspiruje u států, které zvolily mírnější řešení a stanovuje podmínky tak, aby se srovnalo nerovné konkurenční prostředí při poskytování ubytovacích služeb, ale zároveň není jeho cílem umožnit jeho úplné omezení už od počátku. V obou případech by nová právní úprava přinesla regulaci do oblasti, která právní úpravu v České republice zcela postrádá.

Bez odpovídající zákonné právní úpravy lze předpokládat, že dříve nebo později uspěje některý z celé řady pokusů jak ze strany dotčených spoluobčanů nebo vlastníků bytů v bytových domech využívaných pro Airbnb a krátkodobé ubytování, tak i ze strany státních orgánů jako jsou zejména stavební a živnostenské úřady.

Prvním z nepravomocně úspěšným pokusem byl medializovaný případ ohledně soudního přezkumu způsoby regulace krátkodobých pronájmů zákazy a omezeními ve stanovách společenství vlastníků jednotek. Městský soud v Praze se ve svém usnesení ze dne 21. 11. 2019, sp. zn. 80 Cm 8/2018 zabýval přezkumem rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek o změně stanov, který podal vlastník jednotky využívané ke krátkodobému pronájmu. Soud změnu stanov neprohlásil za protiprávní s odkazem na obecné ustanovení § 1194 a § 1175 NOZ, ale doposud není známé, zda je rozhodnutí pravomocné či nikoli a zda se bude jednat o jednu z možných cest, jak krátkodobé ubytování omezit.

Dalším případem je např. postup stavebního úřadu Městské části Praha 1, který svojí výzvou ze dne 29.6.2020 vyzval vlastníky jednotek užívaných k pronájmu pro Airbnb k ukončení nepovoleného užívání. Další postup stavebního úřadu a případné negativní následky pro pronajímatele těchto bytových jednotek není ale znám.

Pro více informací nás kontaktujte na:

JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D.

ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz

O ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.

Česká advokátní kancelář ECOVIS ježek se ve své praxi soustřeďuje především na obchodní právo, nemovitostní právo, vedení sporů, ale i financování a bankovní právo a poskytuje plnohodnotné poradenství ve všech oblastech, a tvoří tak alternativu pro klienty mezinárodních kanceláří. Mezinárodní rozměr poskytovaných služeb je zajištěn dosavadními zkušenostmi a prostřednictvím spolupráce s předními advokátními kancelářemi ve většině evropských zemí, USA a dalších jurisdikcích v rámci sítě ECOVIS působící v 75 zemích celého světa. Členové týmu advokátní kanceláře ECOVIS ježek mají dlouholeté zkušenosti z předních mezinárodních advokátních a daňových firem v poskytování právního poradenství nadnárodním korporacím, velkým českým společnostem, ale i středním firmám a individuálním klientům. Více informací na www.ecovislegal.cz.