你是否将公寓用于短期租赁如Airbnb并不了解其可能产生的后果...
短期租赁的定义和法律规定
乍一看，Airbnb服务通常可以归类为“短期租赁”。短期租赁（更准确地说是租赁）的定义只能在增值税法中找到，涉及物业租赁免税例外的规定。根据增值税法，短期租赁指的是租赁包括建筑物、建筑物或单元的土地，可能还包括内部动产设备或供应的燃气、电力、热能、冷气或水，租赁时间连续不超过48小时 。长期租赁则必须连续至少48小时，这种情况下的租赁则免征增值税，无需申报抵扣。
然而，付费的短期住宿也可以纳入不同的法律类别，适用于其他法律和法规，例如关于住宿容量的费用或对住宿提供者的特定义务的规定，若违反这些义务可能面临处罚。本文简要总结了这些内容，因为这是今天或不久的将来，Airbnb、其运营者和所有涉及到这项服务的人可能需要或将需要处理的事项。
Airbnb运营者的义务
首先需要考虑的是，短期租赁是否可以被视为经营活动，按照1991年第455号法律《营业法》的规定 。通常，房地产、住宅和非住宅空间的租赁不属于经营活动，而住宿服务（例如酒店或宿舍）则属于，包括在公寓或独栋住宅中提供住宿服务（2008年第278号政府法令进一步规定，“在公寓楼、独栋住宅或家庭度假建筑中提供不超过十张床位（包括加床）的住宿服务，提供早餐给住宿客人” ），如2008年第278号政府法令关于各项活动内容的规定 。Airbnb服务因此合理地可以归入住宿服务类别。
住宿服务自然涉及税务及其他义务 。住宿提供者必须向工商局报告经营活动并支付行政费用，否则将构成违法行为，面临高达500,000捷克克朗的罚款 。除了所得税，住宿提供者还需向市或地方政府支付每张床每天最多6捷克克朗的住宿容量费，并为此目的保留记录簿 ，或者如果在其业务中使用广播和电视接收设备，还需支付广播和电视费用 。
此外，根据版权保护协会的信息，Airbnb的运营者如果在提供的房屋、住宅或房间中使用复制设备，需支付广播和电视播放费用，或申请运营作品的许可证。
根据外国人居住法，住宿提供者的义务是一个独立章节。根据相关法律，任何提供付费住宿或接待超过五名外国人的人（如果这些外国人不能被视为亲属）被视为住宿提供者 。每个住宿提供者有义务在外国人入住后三个工作日内向警察报告非欧盟国家的外国人，并且有义务保留房屋登记簿 。如果住宿提供者未履行法定义务，将构成违法行为，可能面临高达50,000捷克克朗的罚款，或在简易程序中罚款至5000捷克克朗 。
是否可以考虑其他法律分类？
另一方面，可以论证Airbnb服务属于租赁。按照这种说法，它不能被归为营业活动，因为营业法第3条第3款明确排除了房地产、住宅和非住宅空间的租赁 。这种情况下，税务缴纳情况会有所不同。
此外，也可能出现租户在没有房东同意的情况下在其租用的房屋、住宅或仅在房间内提供Airbnb服务（每当租户本人未在该住宅永久居住时，均需房东同意 ），或明确禁止租户在租赁合同中进行这种行为。这种情况下，显然构成租户严重违反义务，房东有权终止与租户的合同关系 。
对邻居的干扰、公共区域的污染或房产价值的下降
在公寓楼内进行短期租赁可能会对Airbnb运营者的邻居造成不便。例如，在繁华的布拉格地区拥有漂亮且昂贵公寓的人，可能不希望陌生人随意进入建筑内，吵闹的派对可能会打扰到他们。此外，如果客人不在公共区域保持礼貌，甚至造成损坏，这也是一个问题。房屋安全性降低、噪音、公共区域或公共设备的损坏和污染——如电梯、锁、入口门、甚至水灾或邻居财产的盗窃、违反消防规定、非法经营酒店业务、违反向外国警察报告外国人的义务等：这些都是在运营Airbnb时可能发生的情况。最严重的影响是房产价值的下降。
如何分摊费用？
而单元业主协会（SVJ）则经常需要解决如何根据人员数量计算费用或如何分摊服务成本的问题，如果单元业主在经营Airbnb。《新民法典》规定，批准服务种类和预付款金额以及分摊服务费用的方法属于单元业主大会的职责范围 。2013年第67号法律也证实了这一点，该法律规定了与使用公寓和非住宅空间相关的某些事项，并要求业主大会决定服务费用的分摊方法 。
只有在业主大会未做决定的情况下，费用将以其他方式分摊——例如，在供水和排水服务的情况下，根据次级水表读数的比例或水的年需求指标；在其他服务（如电梯运营、公共区域照明和清洁等）的情况下，则根据决定费用分摊的人员数量计算，这些人员包括租户或单元业主及与其共同生活超过两个月的人员 。使用Airbnb的人员在绝大多数情况下不会在公寓内逗留超过两个月，这可能导致费用分摊的问题。然而，由于业主大会有法律权利按照其决定的方式分摊费用，因此实际上可以根据在公寓或建筑内居住的具体人数，即实际住宿人数，来追讨费用。
法律途径的保护措施
如果邻居运营Airbnb服务而无法约束其客人，单元业主有权通过适当的法律途径解决问题。
在这种情况下，运营Airbnb的房屋或公寓单元的所有权类型至关重要。如果是个人所有权，所有者可以完全按照自己的意愿处理其公寓，当然前提是遵守基本卫生标准并不打扰他人。合作住房则对短期租赁有一定的限制——合作社可以在其章程中规定不同意转租或短期租赁 。
至于单元业主，《民法典》规定，任何取得单元所有权的人必须在获得所有权后最迟一个月内，通过负责建筑管理的人通知其他单元业主其地址和将在公寓内生活的人员数量 。所有者还必须在人员数量发生变化时，毫不拖延地通知负责建筑管理的人，这些人员是指在日历年内累计居住时间至少为三个月的人 。
通过Airbnb住宿的客人不能被视为在单元内生活的人员，而且绝大多数情况下不会在公寓内居住达到至少三个月的时间，因此该通知义务不适用于他们。在这种情况下，抵制短期租客及其提供者的方法限于解决违反卫生规定、打扰夜间安宁或限制或破坏公共部分的问题，或者如前所述解决费用分摊的争议，违反业主协会章程，干扰所有权等问题。根据法律，单元业主有义务遵守管理规定及使用公共部分的规定，并确保其允许进入建筑或公寓的人遵守这些规定 。
由于运营Airbnb带来了许多实际和法律问题，这项服务需要尽快获得明确的法律规定。但在此之前，它在某种程度上仍将处于某种法律空白状态。
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