Airbnb jako poskytování ubytování a nová metodika Ministerstva pro místní rozvoj z října 2024 pro stavební úřady
Současná česká právní úprava zatím plně nereflektuje aktuální problematiku ubytování poskytovaného skrze platformy typu Airbnb či Booking. Ačkoliv se v současné době připravuje novelizace, jejímž cílem je tento typ služeb regulovat a stanovit jasná pravidla, zatím je třeba se opírat spíše o rozhodnutí soudů.
Jedním z největších problémů současné úpravy je nedostatečně jasná hranice mezi krátkodobým nájmem a ubytováním. Ze zákona tak nevyplývá, zda jde o poskytování ubytování, a tedy podnikání, již při využití platformy typu Airbnb či až při určité intenzitě poskytování služby za určité časové období.
Mezikrokem, který pomůže k vyjasnění některých sporných aspektů provozování Airbnb a dalších služeb pro sdílené ubytování či zprostředkování ubytování, je nové metodické doporučení Ministerstva pro místní rozvoj z října 2024 týkající se právě poskytování ubytovacích služeb ve stavbách pro bydlení. Metodika obsahuje jak vymezení základních pojmů týkajících se dané problematiky, které také přiblížíme dále v tomto článku, tak upravuje doporučený postup stavebních úřadů v případě zjištění porušování příslušné právní úpravy.
Nájem a ubytování jako dva rozdílné instituty
Hlavní problémy spojené s poskytováním krátkodobých nájmů pramení z existence dvou příbuzných institutů, nájmu a ubytování (přechodného nájmu), mezi kterými není stanovena jasná hranice. Nová metodika Ministerstva pro místní rozvoj však s těmito pojmy pracuje, a tak je třeba si objasnit, jaký je mezi nimi rozdíl a co pro provozovatele Airbnb znamenají.
Nájem bytu a domu lze ve smyslu § 2201 OZ definovat jako závazek pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu. Oproti tomu ubytování je občanským zákoníkem definované jako závazek poskytnout ubytovanému přechodně ubytování v zařízení k tomu určeném.
Hlavním rozdílem je podstata obou institutů, kdy nájem slouží přímo k bydlení, zatímco ubytování předpokládá, že ubytovaný má své bydlení jinde. Dalšími významnými rozdíly mezi instituty jsou také požadavky, které zákon ukládá pro jejich poskytování. Pro ubytování, na rozdíl od nájmu, zákon stanoví např. nutnost živnosti k poskytování ubytovacích služeb, z toho vyplývající požadavky pro podnikání, nebo rozdílný účel užívání stavby, ve které je ubytování poskytováno.
Airbnb jako nájem?
S poskytováním ubytování je zcela jistě spojeno mnohem více požadavků než s nájmem, ať už jde o nutnost platit sociální a zdravotní pojištění, povinnost zřízení živnosti nebo platbu rekreačního příspěvku. Lze se však vyhnout povinnostem spojeným s poskytováním ubytování a za určitých podmínek klasifikovat činnost jako krátkodobý nájem?
Během posledních několika let se rozhodování soudů (zejména Městského soudu v Praze, který řeší nejvíce sporů tohoto typu) ustálilo, a to v neprospěch nájmu. V roce 2020 jsme se již úpravou služeb typu Airbnb zabývali (https://www.ecovislegal.cz/aktuality/navrhy-zmen-pravni-upravy-airbnb-a-kratkodobeho-ubytovani-v-roce-2020/) a v té době např. Městský soud v Praze svým rozsudkem ze dne 21.11.2019 připustil omezení těchto služeb prostřednictvím stanov SVJ.
Od té doby došlo k dalšímu vývoji situace, kdy Městský soud v Praze specifikoval v rozsudcích 8 Af 20/2020-31, 6 Af 19/2020-30, 6 Af 20/2020-32 a dalších proč spatřuje v nabídkách poskytovaných přes portály typu Airbnb poskytování ubytování a proč nelze tyto nabídky klasifikovat jako nájem.
Airbnb pouze jako ubytování
Soud se ve svých rozsudcích poměrně hojně věnoval podmínce soustavnosti. V tomto ohledu odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 22.4.2008, sp. zn. 22 Cdo 679/2007, kde NS říká, že soustavnost neznamená, že výdělečná činnost musí být vykonávána nepřetržitě nebo trvale.
Soud se také zaměřil na další aspekty poskytování ubytování přes portály typu Airbnb. Jako charakteristické znaky, které odlišují ubytování od nájmu uvedl např. krátkodobost ubytování, cenu kalkulovanou za dny či týdny nebo neprovádění běžné údržby. V rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 22.6.2022, sp. zn. 6 Af 19/2020 pak soud s odkazem na nález Ústavního soudu II. ÚS 544/2000 říká, že ubytování poskytované skrze portály typu Airbnb „nemůže naplnit zákonem předvídaný účel nájmu bytu, neboť nesaturují jeho potřebu bydlení, ale uspokojí jeho potřebu na ubytování, a proto je nutné jej klasifikovat jako ubytovací službu podle § 2326 o. z.“.
Vzhledem k výše uvedenému lze tedy říci, že dnes je již poměrně jasné, že poskytování služeb přes portály typu Airbnb je nutné klasifikovat jako poskytování ubytování a poskytovatel tak musí splnit veškeré povinnosti s tím spojené. Jde zejména o povinnost mít zřízenou živnost, hradit místní poplatky, vést domovní knihu, zajistit svoz odpadu nebo platit DPH.
Airbnb a rekolaudace prostor
Po stanovení, že služby typu Airbnb je nutné klasifikovat jako poskytování ubytování, se můžeme přesunout ke stavebnímu zákonu a k omezením, které klade na poskytovatele. Zejména jde o účel využívání stavby a nutnost rekolaudace prostor na ubytovací jednotku. Již zmiňovaná metodika Ministerstva pro místní rozvoj nám jasně říká, že „byt či rodinný dům nelze samovolně využívat k poskytování ubytovacích služeb, neboť tím ze strany vlastníka stavby dochází k užívání stavby v rozporu s jejím povoleným užíváním.“, je však třeba si ujasnit proč tomu tak je.
Základním ustanovením stavebního zákona, ze kterého musíme vycházet, je § 230 odst. 1, který stanoví, že „stavbu, která vyžaduje povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí a jen k účelu vymezenému v tomto rozhodnutí“. Z uvedeného ustanovení vyplývá, že prostor zkolaudovaný k bydlení nelze využívat k poskytování ubytování. Mezi odborníky však nepanuje jasná shoda na tom, zda je tato úprava použitelná právě i na problém Airbnb.
Argumenty proti rekolaudaci
Stavební zákon kromě § 230 dále v § 13 písm. b), c), e) odlišuje stavby pro bydlení (bytové a rodinné domy) a stavby ubytovacího zařízení. Přičemž v § 13 písm. e) zákon explicitně říká, že bytový dům, rodinný dům ani stavba pro rodinnou rekreaci nejsou stavbami ubytovacího zařízení. Odpůrci nutnosti rekolaudace bytů často používají tato ustanovení stavebního zákona ve spojení s obsahovou náplní živnosti č. 55 ubytovací služby tak, jak je stanovena v příloze č. 4 nařízení vlády č. 278/2008 Sb. jako argument proti nutné rekolaudaci jako např. v následujícím článku (https://www.epravo.cz/top/clanky/airbnb-byty-neni-treba-rekolaudovat-118016.html). Obsahová náplň ubytovacích služeb totiž zní následovně: „Poskytování ubytování ve všech ubytovacích zařízeních (například hotel, motel, kemp, ubytovna) a v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci. …“. Na první pohled by se tak mohlo opravdu zdát, že rekolaudace prostor nutná není a ubytování je možné poskytovat v bytech a rodinných domech.
Jak je to doopravdy
Je třeba se však podívat na další ustanovení živnostenského i stavebního zákona a příslušných prováděcích předpisů. Pro správné posouzení situace je totiž nutné se zaměřit na dvě jiné definice, a to byt a ubytovací jednotka. Byt je v § 13 písm. i) stavebního zákona definován jako „soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení“ zatímco ubytovací jednotka je definována v prováděcí vyhlášce stavebního zákona jako „jednotlivý pokoj nebo soubor místností, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňují požadavky na přechodné ubytování a jsou k tomuto účelu určeny“. Nelze tedy tyto dva typy prostor volně zaměňovat a je třeba je odlišovat.
Ve spojení s ustanoveními § 13 písm. b) a c) stavebního zákona, kde zákon stanoví, že stavby pro bydlení (až už bytový či rodinný dům) jsou „stavby, ve kterých více než polovina podlahové plochy slouží k bydlení“, lze říci, že obsahová náplň živnosti ubytovací služby cílí právě na tuto situaci, kdy např. dvě třetiny bytového domu mohou tvořit byty a zbylou třetinu ubytovací jednotky, a nelze ji využít jako odůvodnění pro vyhnutí se rekolaudaci prostor.
Rekolaudace při minimálním rozsahu pronájmů
Specifickou situací pak může být pouze nahodilé a neintenzivní poskytování krátkodobých nájmů. Metodika zmiňuje, že stavební úřad může dospět k závěru, že není důvod k zákazu činnosti ani ke změně v užívání stavby, např. v případech kdy je ke krátkodobému ubytování byt užíván pouze v minimálním rozsahu (plošném i časovém) a byt je současně pronajímatelem užíván k bydlení. Z metodiky ani žádného právního předpisu však nevyplývá, co je minimální rozsah a za jakých podmínek stavební úřad k tomuto závěru dospět musí. Není tak vhodné, se spoléhat na obdobný vývoj situace a je lepší být připraven na horší variantu.
S ohledem na výše uvedené tak můžeme říci, že je nutné, aby bylo ubytování poskytováno v ubytovacích jednotkách, ať už jsou umístěny ve stavbách pro bydlení nebo ve stavbách ubytovacího zařízení, a žádné ustanovení nám neumožňuje poskytovat ubytování v bytech. Stejný závěr pak můžeme nalézt také v předmětné metodice Ministerstva pro místní rozvoj nebo dokumentech Veřejného ochránce práv a tato problematika je také více rozebírána např. v následujícím článku (https://www.epravo.cz/top/clanky/vyuziti-bytu-k-poskytovani-ubytovacich-sluzeb-118250.html).
Kontroly stavebního úřadu
Jaký je postup v případě, že stavebnímu úřadu přijde podnět na užívání stavby v rozporu s účelem, ke kterému byla zkolaudována? I tato problematika je řešena v metodice Ministerstva pro místní rozvoj.
V případě, kdy stavební úřad obdrží podnět od živnostenského úřadu či třetí osoby, ve většině případů přistoupí ke kontrole. Jelikož se jedná o obydlí, může kontrolující do obydlí vstoupit pouze s vědomím vlastníka, nehrozí tedy, že by vstoupil do obydlí bez Vašeho vědomí. Výjimku z tohoto pravidla však tvoří případ, kdy je obydlí užíváno mimo jiné k provozování podnikatelské činnosti.
Po případném zjištění nepovoleného užívání stavby stavební úřad vyzve vlastníka k ukončení nepovoleného užívání. Pokud vlastník výzvě nevyhoví, následuje vydání rozhodnutí, kterým stavební úřad nepovolené užívání zakáže.
Vlastníkovi stavby však hrozí nemalé pokuty. Poskytování ubytovacích služeb ve stavbách pro bydlení a neuposlechnutí rozhodnutí zakazujícího užívání v rozporu s povolením jsou přestupky podle stavebního zákona, za které hrozí pokuta ve výši až 1 000 000 Kč.
Připravovaná novelizace
Nejasné podmínky pro poskytování krátkodobých nájmů by se mohly brzy změnit v souvislosti s připravovanou novelou zákona č. 159/1999 Sb., o některých podmínkách podnikání a o výkonu některých činností v oblasti cestovního ruchu. Novela byla 26.7.2024 rozeslána poslancům jako sněmovní tisk 761 a aktuálně čeká na projednání Výborem pro veřejnou zprávu a regionální rozvoj. Novelizace českého právního řádu je reakcí na Nařízení EU 2018/1028 z letošního dubna, které nabude účinnosti v květnu roku 2026.
Jednou z největších plánovaných změn je povinná registrace prostor, ve kterých budou služby nabízeny. Takové prostory budou nově označeny jako „jednotky pro poskytování ubytování“ a budou muset být vedeny v registru ubytovacích zařízení, jednotek pro poskytování ubytování a ubytovaných osob. S vedením v registru bude spojeno také přidělení registračního čísla jednotky, bez kterého nebude moci být prostor na online platformách vůbec nabízen. Touto plánovanou změnou však nejsou dotčena ustanovení stavebního zákona, a i nadále tak bude nutné poskytovat ubytování pouze v prostorách zkolaudovaných jako stavba ubytovacího zařízení.
Mezi další velké změny patří nová pravomoc obcí upravit nařízením podmínky poskytování ubytování v bytech a bytových domech v obci či její části. Obce budou moci stanovit, že v určitém období v roce nemůže být takové ubytování vůbec poskytováno nebo budou moci stanovit nejvyšší možný počet dní v roce, kdy takové ubytování poskytováno být může. Zároveň také obce budou moci stanovit nejvyšší možný počet ubytovaných v poměru k velikosti prostoru.
Závěr
V současné době není regulace krátkodobých nájmů v zákoně dostatečně upravena a opírá se spíše o rozhodnutí soudů. Právě rozhodnutími soudů je však již poměrně jasně stanovené, že poskytování ubytování se nedá považovat za poskytování krátkodobého nájmu a osoby zveřejňující nabídky na platformách typu Airbnb či Booking jsou povinné splnit všechny zákonné požadavky spojené s poskytováním ubytování. Připravovaná novelizace českého právního řádu společně s Nařízením EU, by však v dohledné době měla stanovit jasná pravidla pro poskytování těchto služeb.
Pro více informací nás kontaktujte na:
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz
O ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Česká advokátní kancelář ECOVIS ježek se ve své praxi soustřeďuje především na obchodní právo, nemovitostní právo, vedení sporů, ale i financování a bankovní právoa poskytuje plnohodnotné poradenství ve všech oblastech, a tvoří tak alternativu pro klienty mezinárodních kanceláří. Mezinárodní rozměr poskytovaných služeb je zajištěn dosavadními zkušenostmi a prostřednictvím spolupráce s předními advokátními kancelářemi ve většině evropských zemí, USA a dalších jurisdikcích v rámci sítě ECOVISpůsobící v 75 zemích celého světa. Členové týmu advokátní kanceláře ECOVIS ježekmají dlouholeté zkušenosti z předních mezinárodních advokátních a daňových firem v poskytování právního poradenství nadnárodním korporacím, velkým českým společnostem, ale i středním firmám a individuálním klientům. Více informací na www.ecovislegal.cz.
