Tschechische Rechtsanwaltskanzlei ECOVIS ježek zu den grundlegenden Gesetzesänderungen im neuen tschechischen Zivilrecht betreffend Immobilien in der Tschechischen Republik im Gefolge des Neuen tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Neue Kodifizierung des tschechischen Privatrechts ab 1. Januar 2014)
Prag, im Oktober 2013
Zum 1.1.2014 soll eine weitreichende und tiefgreifende Neufassung des tschechischen Privatrechts in Kraft treten. Diese Rekodifizierung ist die größte gesetzgeberische Änderung in Tschechien seit mehr als zwei Jahrzehnten und stellt sowohl die juristische Fachwelt als auch die tschechische Bevölkerung vor enorme Herausforderungen. Sie beruht vornehmlich auf der Verabschiedung dreier neuer, grundlegender Gesetzeswerke - des neuen tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs ("BGB-neu"), des Kapitalgesellschaftsgesetzes und des Gesetzes über das Internationale Privatrecht. Das BGB-neu tritt dabei mit Wirkung zum 1.1.2014 an die Stelle des derzeitigen Bürgerlichen Gesetzbuchs, des Handelsgesetzbuchs, des Familiengesetzes, des Gesetzes über die Miete und Untermiete von Gewerberäumen, des Gesetzes über Wohneigentum, des Wertpapiergesetzes und vieler weiterer Rechtsvorschriften.
Im Folgenden möchten wir einen kurzen Abriss der wesentlichsten Änderungen im tschechischen Immobilienrecht geben, die vom neuen tschechischen BGB eingeführt werden:
1. TSCHECHISCHE IMMOBILIEN
1.1 Das Gebäude als Grundstücksbestandteil
Mit dem neuen tschechischen BGB kehrt nach Jahrzehnten ein klassischer Grundsatz des römischen Rechts ins tschechische Rechtssystem zurück: der des "superficies solo cedit", wonach Gebäude als Bestandteil des Grundstücks gelten, auf dem sie errichtet sind. Gebäude gelten damit nicht länger als separater Gegenstand des Rechts (mit gewissen Ausnahmen, so etwa vorübergehende Bauwerke oder Versorgungsnetzanlagen); sie sind vielmehr lediglich ein Bestandteil der unter ihnen befindlichen Liegenschaft. Für diejenigen Fälle, in denen sich Grundstücke und die zugehörigen Gebäude auch nach dem 1.1.2014 in den Händen unterschiedlicher Eigentümer befinden, räumt das BGB-neu dem Grundstückseigner ein gesetzliches Vorkaufsrecht am Gebäude sowie umgekehrt ein.
1.2 Erbbaurecht in der Tschechischen Republik
Das Erbbaurecht ("právo stavby") ist in Tschechien ein (auf höchstens 99 Jahre befristetes) vorübergehendes, durch Vertrag zwischen einem Grundstückseigentümer und einem Bauherren zustande kommendes Recht, welches es als neues Rechtsinstitut ermöglicht, auf Dritt bzw. Fremdgrundstücken sinnvoll eigene Gebäude zu errichten. Aus juristischer Sicht handelt es sich beim Erbbaurecht selbst um eine Art von Immobilie; als solche wird es im tschechischen Grundbuch eingetragen, ist übertragungsfähig, und kann verpfändet, vererbt oder mit einer Grundschuld belastet werden. Es lässt sich entgeltlich oder unentgeltlich bestellen. Das Erbbaurecht ist unabhängig von der physischen Existenz eines Gebäudes und kann damit auch dann bestellt werden, wenn noch nicht mit den Bauarbeiten begonnen wurde. Nach derselben Logik erlischt es auch nicht allein deswegen, weil das betreffende Gebäude abgerissen oder anderweitig zerstört wurde. Solange das Erbbaurecht fortbesteht, genießen der Bauherr und der Grundstückseigentümer wechselseitige Vorkaufsrechte. Nach Erlöschen des Erbbaurechts wird das Gebäude zum Bestandteil des jeweiligen Grundstücks.
1.3 Stärkung des Prinzips, wonach der gute Glaube in öffentliche Verzeichnisse in Tschechien Schutz genießt
Das tschechische BGB-neu unterstreicht die Wichtigkeit der tschechischen öffentlich-rechtlichen Register in Bezug auf den Rechtsschutz. Insbesondere schützt das BGB-neu Erwerber, die sich in gutem Glauben auf eine Eintragung in öffentlichen Verzeichnissen verlassen haben, die sich als falsch herausstellt, vorausgesetzt, der Erwerb erfolgte entgeltlich und vom eingetragenen Eigentümer. Damit können Erwerber gutgläubig Immobilien vom Nichteigentümer erwerben; das Recht des tatsächlichen Eigentümers auf Anfechtung der Übereignung erlischt, falls dieser nicht innerhalb von drei Jahren ab dem Datum der Eintragung (jedenfalls aber spätestens innerhalb von einem Monat ab dem Zeitpunkt, in dem er von der Eintragung erfuhr) rechtliche Maßnahmen ergreift. Diese Regelung zum guten Glauben soll zum 1.1.2015 in Kraft treten.
1.4 Miteigentum in der Tschechischen Republik
Gemäß dem heute in Tschechien geltenden Bürgerlichen Gesetzbuch genießen Miteigentümer ein wechselseitiges gesetzliches Vorkaufsrecht (mit gewissen Ausnahmen). Das neue tschechische BGB erkennt diese rechtliche Konstellation nicht an, die damit ab Januar 2015 aufhört zu existieren.
1.5 Miteigentum am Zubehör in Tschechien
Wo voneinander ansonsten unabhängige Alleineigentümer auf eine Sache angewiesen sind, ohne die der Gegenstand ihres jeweiligen Alleineigentums keinen Nutzungswert hätte, kommt dieses Konzept zum Greifen. Der Gegenstand des jeweiligen Alleineigentums und der Gegenstand des Miteigentums am Zubehör stellen eine Sachgesamtheit dar, die sich aus der gemeinsamen Lage und dem gemeinsamen Nutzungszweck ergibt (Beispiel: ein gemeinschaftlich genutzter Zufahrtsweg zu mehreren Wohnhäusern). Der Anteil am Miteigentum am Zubehör kann nur zusammen mit dem Eigentum an der Liegenschaft übertragen werden, der das Zubehör dient.
1.6 Grunddienstbarkeiten in der Tschechischen Republik
Das neue tschechische BGB unterscheidet zwischen Reallasten und "Servituten" (Dienstbarkeiten im engeren Sinn). Der Unterschied besteht darin, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks im Falle einer Reallast aktive Leistungen zum Vorteil des Eigentümers des herrschenden Grundstücks erbringen muss. Reallasten können befristet oder für einen unbefristeten Zeitraum errichtet werden. Im letzteren Falle muss eine Freikaufoption bzw. Ablösemöglichkeit geschaffen und müssen die Bedingungen für selbige vereinbart werden.
Das neue tschechische BGB enthält keine abschließende Auflistung von Dienstbarkeiten, und es ist von daher möglich, auch andere als die ausdrücklich im Gesetz genannten Formen von Dienstbarkeiten zu vereinbaren. Den Eigentümern mehrerer Grundstücke wird gemäß der Neuregelung die Möglichkeit eingeräumt, eines ihrer Grundstücke zum dienenden Grundstück zugunsten eines anderen (herrschenden) Grundstücks zu machen und solcherart Vorkehrungen zu treffen, mit denen sie spätere Komplikationen vermeiden, falls sie das dienende Grundstück künftig an einen neuen Eigentümer übertragen sollten.
1.7 Außerordentliche Ersitzung in Tschechien
Das neue Konzept der außerordentlichen Ersitzung ("mimořádné vydržení") beruht auf dem Prinzip, dass der Besitzer den Erwerbstitel für "ihre" Immobilie dann nicht nachweisen müssen, wenn sie diese ununterbrochen für 20 Jahre in Besitz hatten; dies gilt freilich nicht für Fälle, in denen der Besitzer in unredlicher Absicht handelte.
1.8 Kaufvertrag
Die an einem Immobilienkaufvertrag Beteiligten können eine Reihe von Vorbehaltsklauseln vereinbaren, so z.B. den Eigentumsvorbehalt, den Rückkaufsvorbehalt, das Weiterverkaufs bzw. Belastungsverbot, die Annahme eines späteren besseren Angebots oder den Kauf auf Probe. Das Bestehen solcher Rechte setzt deren Eintragung im Grundbuch voraus.
2. VERMIETUNG VON IMMOBILIEN IN TSCHECHIEN
2.1 Wechsel des Eigentümers einer vermieteten Immobilie
Falls der Vermieter das Eigentumsrecht an einer von ihm vermieteten Immobilie auf einen Dritten überträgt, so ist dieser neue Eigentümer nicht an die vertraglichen Verpflichtungen gebunden, die im ursprünglichen Mietvertrag enthalten waren, es sei denn, er wurde ausdrücklich von diesen Verpflichtungen in Kenntnis gesetzt. Diese Bestimmung soll den Erwerber vor ihm unbekannten nachteiligen Konditionen schützen, wie sie in einem etwa vorhandenen Mietvertrag enthalten sind. Der neue Eigentümer hat das Recht, das Mietverhältnis innerhalb von drei Monaten zu kündigen, gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem er erfährt (oder hätte erfahren sollen), dass die Immobilie vermietet ist und an wen. Dies gilt nur, wenn der neue Eigentümer guten Grund hatte davon auszugehen, dass die Immobilie nicht vermietet ist.
2.2 Mietdauer
Ein befristeter Mietvertrag für einen Zeitraum von mehr als 50 Jahren wird nach Ablauf dieses Zeitraums wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt. In einem solchen Fall gilt, dass die Kündigung innerhalb der ersten fünfzig Jahre nur im Einklang mit den von den Parteien vereinbarten Regelungen ausgesprochen werden kann.
2.3 Kündigung der Miete von Gewerberäumen in der Tschechischen Republik
Die Parteien eines gewerblichen Mietvertrags in Tschechien (der noch nicht einmal schriftlich geschlossen werden muss) genießen weitreichend Freiheit bei der Aushandlung der Bedingungen, denen ihre Vertragsbeziehung (also das Mietverhältnis) unterworfen sein soll. Diejenigen Aspekte, die nicht im Vertrag zwischen den Parteien geregelt sind, richten sich nach den allgemeinen Bestimmungen des BGB-neu. Das tschechische BGB-neu gibt die Umstände vor, unter denen ein befristeter gewerblicher Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden kann. Konkret ist die fristlose Kündigung statthaft, falls ein grober Verstoß gegen vertragliche Pflichten (auf Seiten des Vermieters oder auch des Mieters) bei der jeweils anderen Partei zu erheblichem Schaden geführt hat. Darüber hinaus darf der Mieter ein befristetes Mietverhältnis kündigen, falls die Umstände, unter denen der Mietvertrag geschlossen wurde, sich zu einem solchen Ausmaß geändert haben, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses vom Mieter billigermaßen nicht erwartet werden kann. Diejenige Partei, der gekündigt wurde, kann innerhalb eines Monats ab Zustellung des Kündigungsschreibens schriftlich Einwände erheben; dies ist zugleich Voraussetzung für eine etwaige gerichtliche Überprüfung der Kündigung.
2.4 Anfechtung des Kündigungsschreibens
Das neue tschechische Zivilgesetzbuch bringt eine wesentliche Änderung zum Kündigungsprozess im Falle gewerblicher Immobilien mit sich. In einem solchen Fall ist diejenige Partei, der gekündigt wurde, berechtigt, innerhalb eines Zeitraums von einem Monat ab Datum der Zustellung des Kündigungsschreibens Einwände gegen die Kündigung zu erheben. Falls sie nicht fristgerecht in dieser Weise Einwendungen geltend macht, geht sie des Rechts verlustig, die gerichtliche Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Kündigung zu veranlassen. Dieses neue Konzept soll die Rechtssicherheit erhöhen, was die Rechtmäßigkeit und Gültigkeit der Kündigung von Mietverträgen für Gewerbeflächen anbelangt.
2.5 Entschädigung für die Übernahme des Kundenstamms
Das neue tschechische Zivilgesetzbuch erkennt den Wert, der dem Kundenstamm eines Unternehmens innewohnt. Es ist nämlich durchaus denkbar, dass ein Nachmieter von der Übernahme eines Kundenstamms profitiert, der vom Vormieter aufgebaut wurde und nach der Kündigung bzw. Lösung des Mietverhältnisses nun auf den neuen Mieter übergeht. Falls es sich bei der die Kündigung aussprechenden Partei um den Vermieter gehandelt hat, ist der ehemalige Mieter berechtigt, eine Entschädigung für den Vorteil zu fordern, der dem Vermieter bzw. dem neuen Mieter dadurch entstanden ist, dass er die vom gekündigten Mieter angeworbene Kundschaft übernimmt. Dieses Rechtskonzept hat in dieser Form bisher nicht bestanden; man wird sehen müssen, inwieweit es in der Praxis Anklang findet.
2.6 Übertragung gewerblicher Mietverträge
Eine weitere neue Bestimmung ist speziell der Übertragung von Mietverhältnissen betreffend gewerbliche Räume gewidmet. Mit der vorherigen Einwilligung des Vermieters ist der Mieter neuerdings berechtigt, das Mietverhältnis zu übertragen, falls er den in der jeweiligen Immobilie ausgeübten Unternehmensgegenstand bzw. Geschäftsbetrieb auf einen Dritten überträgt. Sowohl die Einwilligung des Vermieters als auch der Übertragungsvertrag bedürfen der Schriftform. Das BGB-neu sieht außerdem ausdrücklich die Abtretung des Mietvertrags vor.
2.7 Möglichkeit der grundbücherlichen Eintragung von Mietverhältnissen
Das neue tschechische Zivilgesetzbuch sieht vor, dass das Bestehen eines Mietverhältnisses an einer Immobilie im Grundbuch eingetragen werden kann. Es handelt sich um ein wahlfreies Recht, nicht um eine Verpflichtung, und das Ermessen liegt diesbezüglich beim Immobilieneigentümer. Hierbei handelt es sich um ein neues Rechtskonzept; erst die Zeit wird zeigen, ob es wirklich tragfähig ist und allgemeine Nutzung findet.
2.8 Hinweistafeln und Firmenschilder
Die Mieter gewerblicher Flächen in Tschechien dürfen vorbehaltlich der Einwilligung des Vermieters Hinweistafeln und Firmenschilder anbringen. Das neue tschechische Zivilgesetzbuch erkennt eine Legalfiktion an, wonach die Einwilligung des Vermieters als erteilt gilt, falls der Vermieter auf ein entsprechendes schriftliches Gesuch des Mieters nicht innerhalb eines Monats antwortet.
3. ÜBERGANGSBESTIMMUNGEN
3.1 Übertragungen von Grundbesitz während des Übergangszeitraums
Die Mehrzahl von Verträgen richtet sich nach der Gesetzeslage, wie sie zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestand; Mietverträge (ebenso wie Kontoführungsverträge) werden aber der neuen Gesetzgebung zum 1.1.2014 unabhängig davon unterworfen, wann sie geschlossen wurden. Immobilienübertragungen, die im Grundbuch vor dem 31.12.2013 eingetragen sind, richten sich nach den bestehenden Regelungen (so etwa dem Gesetz über die Erbschafts-, Schenkungs- und Grunderwerbsteuer). Beim Grundbuchamt gestellte Anträge auf Einverleibung, die auf Urkunden beruhen, welche vor dem 1.1.2014 eingereicht wurden, werden je nach dem Datum der Antragstellung behandelt.
4. WEITERE ÄNDERUNGEN
4.1 Stärkung des Willens der Parteien
Von Bedeutung sind außerdem die Stärkung des Prinzips der Parteienautonomie und die bevorzugte Interpretation einer relativen (heilbaren) Nichtigkeit vor der absoluten Nichtigkeit. In diesem Zusammenhang wird es künftig möglich sein, bestimmte Vertragsmängel (so etwa die Nichtbeachtung eines etwaigen Schriftformerfordernisses) nachträglich zu beheben.
4.2 Vorvertragliche Schuldverhältnisse
Eine weitere wichtige Änderung besteht in der Haftung für vorvertragliche Schuldverhältnisse, die dort greift, wo eine an Vertragsverhandlungen beteiligte Partei sich ungebührlich verhält. Konkret bedeutet dies unter anderem, dass ein Verhandlungspartner, der die Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund zu einem Zeitpunkt abbricht, zu dem der Vertragsschluss als höchstwahrscheinlich vorausgesetzt werden durfte, zum Schadensersatz verpflichtet ist.
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ECOVIS ježek ist eine tschechische Rechtsanwaltskanzlei mit Sitz in Prag, die sich insbesondere auf das tschechische Handels- und Immobilienrecht, die Prozessführung und das Banken- und Finanzrecht konzentriert. Mit ihrer umfassenden Bandbreite kompetent erbrachter Rechtsberatungsleistungen stellt sie eine attraktive, vollwertige Alternative für Mandanten der großen internationalen Kanzleien dar. Die langfristige erfolgreiche Zusammenarbeit mit führenden Rechtsberatungsunternehmen in den meisten europäischen Ländern und den USA (sowie weiteren Rechtsordnungen) bürgt dafür, dass die grenzübergreifende Dimension des jeweiligen Mandats stets eingehend berücksichtigt wird. Die tschechischen Rechtsanwälte von ECOVIS ježek weisen eine hervorragende Erfolgsbilanz bei der Erbringung von Beratungsleistungen an transnationale Konzerne, tschechische Großunternehmen, den Mittelstand sowie Freiberufler und Privatpersonen auf, die auf jahrelange, bei führenden Rechts- und Steuerberatungsunternehmen erworbene Erfahrung gründet. Weitere Auskünfte finden Sie unter nachstehendem Link: www.ecovislegal.cz/de..
