Jak ukončit nájemní smlouvu z důvodu koronaviru COVID-19? Upravuje občanský zákoník důvody pro výpověď nájemní smlouvy nájemcem nebo pro poskytnutí slevy z nájemného?

 

10 důvodů pro ukončení nájemní smlouvy z důvodu koronaviru COVID-19

 
Aktuální situace je pro nájemce velmi tíživá. Spoléhat se na odškodnění státu dle zákona o krizovém řízení je poměrně ošidné a kromě toho, že je náhrada škody nejistá, nelze očekávat rychlou pomoc a vyřešení případných nároků na náhradu škody v řádech dnů, týdnů či snad měsíců (viz článek Náhrada škody způsobené krizovými opatřeními a koronavirem).
 
Řešení v podobě půjček od komerčních subjektů, státu či státních organizací (např. aktuálně pozastavený program bezúročný úvěr COVID I od ČMZRB) nemusí být řešením pro každého a navíc jen může zvýšit Vaše zadlužení.
 
Určitou úlevu mohou přinést nová opatření, která chystá Vláda ČR zveřejnit dne 23.3.2020. Jedná se o opatření v podobě úhrady mezd zaměstnanců, hrazení záloh na zdravotní a sociální pojištění po dobu šesti měsíců pro OSVČ a další. Podrobnosti budou známy až po jejich vyhlášení, ale opětovně nevyřeší jednu ze zásadních nákladových položek u celé řady podnikatelů.
 
Pokud jste zaměstnanci, máte širší práva a můžete žádat ať již ošetřovné na děti, tak i jinou ochranu poskytovanou zákoníkem práce (viz. Pracovněprávní desatero boje s koronavirem od MPSV a nebo náš článek Pracovněprávní a další právní otázky ohledně koronaviru a mimořádných opatření v České republice a nebo Antivirus jako COVID-19 Kurzarbeit v České republice). Jak jsou na tom ale živnostníci nebo právnické osoby, kteří mají uzavřené nájemní smlouvy a současně v důsledku krizových opatření i uzavřené provozovny?
 

Sleva z nájmu upravená v nájemní smlouvě

 
Podívejte se do své nájemní smlouvy a zkontrolujte si podmínky případné slevy z nájemného. Pokud máte nárok na slevu v případě nemožnosti užívat prostory z jakéhokoli důvodu, slevu okamžitě uplatněte. Telefonicky či e-mailem a současně písemně, a to s osobním nebo jiným prokazatelným doručením.
 

Nájemní smlouva bez slevy z nájmu

 
Pokud nájemní smlouva neobsahuje žádné ustanovení, na základě kterého by mohlo být možné jednoznačně uplatnit nárok na slevu z nájmu, zavolejte pronajímateli a požádejte jej s ohledem na okolnosti o slevu a o vstřícný krok z jeho strany. Současně pošlete žádost písemně.
 
V žádosti můžete odkázat na § 1765 odst. 1 občanského zákoníku, který obsahuje úpravu řešení situace, kdy dojde k tak podstatné změně okolností a tím i ke vzniku zvlášť hrubého nepoměru práv a povinností smluvních stran nájemní smlouvy. Podle tohoto ustanovení se můžete domáhat jednání o nových podmínkách nájemní smlouvy. Ustanovení ale výslovně neumožňuje odložit platbu nájmu, i když jste toto právo uplatnili.
 
Pokud Vám pronajímatel vyjde vstříc, uzavřete o této dohodě dodatek k nájemní smlouvě. Jako přiměřený nárok považujeme 100% slevu z nájmu po dobu zákazu provozu podniku a další slevu (dle očekávaných omezení, např. 50-70%) po dobu trvání dalších omezení popř. snížených tržeb v důsledku neobnovení původního stavu.
 

Nájemní smlouva vylučuje § 1765 odst. 1 NOZ nebo nájemce převzal na sebe nebezpečí změny okolností

 
Vyloučení aplikace § 1765 odst. 1 občanského zákoníku v nájemní smlouvě může být sporné, ale pokud jste v nájemní smlouvě na sebe převzali výslovně nebezpečí změny okolností, nemusí Vám pronajímatel dle tohoto ustanovení vyjít vstříc. V případě nedohody by o tom, zda lze aplikovat toto ustanovení a jakou výši má činit nové nájemné, musel rozhodnout soud.
 

Poslední pokus o smírné řešení aneb další důvody pro ukončení nájemní smlouvy nebo slevu z nájmu

 
Pokud Vám nevyšlo smírné řešení, informujte pronajímatele okamžitě o následujícím:
 
- dle § 2205 občanského zákoníku platí, že „Nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.“. Po dobu trvání příslušných krizových opatření pronajímatel porušuje tato ustanovení a neumožňuje nájemci nerušené užívání pronajaté věci. Trvejte na zjednání nápravy a umožnění užívání pronajatých prostor;
 
- dle § 2208 odst. 1 občanského zákoníku platí, že „Oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.“ Po dobu trvání příslušných krizových opatření má předmět nájmu právní vady, kvůli kterým nemůže nájemce pronajaté prostory užívat. Oznamte formálně pronajímateli tyto vady a žádejte bezodkladné zjednání nápravy;
 
- dle § 2212 odst. 3 občanského zákoníku platí, že „Bude-li nájemce rušen v užívání věci nebo jinak dotčen jednáním třetí osoby, má právo na přiměřenou slevu z nájemného, pokud takové jednání třetí osoby pronajímateli včas oznámil.“ I stát je považován v oblasti soukromého práva za osobu a jeho zásahy v podobě krizových opatření fakticky vedou k rušení v užívání pronajatých prostor. Oznamte pronajímateli formálně existenci tohoto rušení vedoucí k nemožnosti užívat pronajaté prostory ze strany státu;
 
- dle § 2227 občanského zákoníku platí, že „Stane-li se věc nepoužitelnou k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce, má nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby.“ Sdělte pronajímateli, že se pronajaté prostory staly z důvodu, které nejsou na straně nájemce, nepoužitelné k ujednanému účelu;
 
- dle § 2232 občanského zákoníku platí, že „Porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.“ Sdělte pronajímateli, že považujete nemožnost užívání pronajatých prostor v důsledku krizových opatření za závažné porušení povinností pronajímatele, zejména s ohledem na povinnosti stanovené v § 2205 občanského zákoníku;
 
- dle § 2308 občanského zákoníku platí, že „Nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby, … b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.“. Sdělte pronajímateli, že pronajatý prostor je objektivně z důvodu krizových opatření nezpůsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen a že s ohledem na tyto objektivní příčiny ani není možné zajistit nájemci odpovídající náhradní prostor;
 
- dle § 1977 občanského zákoníku platí, že „Poruší-li strana prodlením svou smluvní povinnost podstatným způsobem, může druhá strana od smlouvy odstoupit, pokud to prodlévajícímu oznámí bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení dozvěděla.“ Sdělte pronajímateli, že považujete nemožnost užívání pronajatých prostor v důsledku krizových opatření za závažné porušení povinností pronajímatele, zejména s ohledem na povinnosti stanovené v § 2205 občanského zákoníku
 
a požádejte o uzavření dodatku k nájemní smlouvě, který bude řešit slevu z nájmu, a to jak bylo uvedeno výše 100% slevu z nájmu po dobu zákazu provozu podniku a další slevu (dle očekávaných omezení, např. 50-70%) po dobu trvání dalších omezení popř. snížených tržeb v důsledku neobnovení původního stavu
 

Výpověď nájemní smlouvy a nebo jednostranné uplatnění slevy z nájmu

 
Pokud se Vám nepodařilo dosáhnout dohody s pronajímatelem a nebo pro Vaše podnikání taková dohoda nedává s ohledem na okolnosti význam, můžete s odkazem na některé či všechny relevantní výše uvedená ustanovení nájemní smlouvu vypovědět, v některých případech i s okamžitými účinky. A nebo uplatněte jednostranně slevu z nájmu případech a z důvodů výše uvedených a v souladu s výše uvedenými ustanovení občanského zákoníku. Současně můžete z důvodu právní opatrnosti vypovědět nájemní smlouvu i z jiných sjednaných důvodů, pokud by se aplikovaly, ale případně by u nich běžela delší výpovědní lhůta, např. u nájemních smluv na dobu neurčitou.
 
Případně můžete současně od nájemní smlouvy dle § 1977 občanského zákoníku odstoupit.
 

Dohoda nájemce s pronajímatelem

 
Proč se pokoušet o dohodu s pronajímatelem? Protože Vám žádný právník nedá jistotu, že výpověď nájemní smlouvy s ohledem na výše uvedená ustanovení bude potvrzena soudem nebo rozhodci (v případě, že máte sjednanou rozhodčí doložku), zejména v případech, kdy byla aplikace výše uvedených ustanovení v nájemní smlouvě vyloučena. Aktuální situace je natolik jedinečná a specifická, že se soudy ještě neměly možnost s takovými případy zabývat. Nelze vyloučit, že i případná dosavadní rozhodnutí českých soudů, které by vylučovaly či omezovaly práva nájemce na aplikaci výše uvedených ustanovení, budou s ohledem na tuto specifickou situaci přehodnocena výklad změněn.
 
Nelze samozřejmě zcela opomenout situaci pronajímatele, který může být zavázán hradit splátky úvěru na financování koupě pronajatých prostor a nebo má sám jiné závazky, které má hradit. I z tohoto důvodu doporučujeme situaci řešit vzájemnou dohodou zohledňující zájmy obou stran.
 

Insolvence jako poslední možnost ukončení nájemní smlouvy

 
Nic z výše uvedeného nezafungovalo a obáváte se, že Vaše šance u soudu nebo rozhodců nejsou příliš velké? Lze i zvážit možnost insolvence, zejména pokud Váš podnik nemá význam zachraňovat a nebo by pokračováním nájmu dále neúnosně narůstaly dluhy.
 
V souladu s § 256 odst. 1 insolvenčního zákona platí totiž, že „Insolvenční správce je po prohlášení konkursu oprávněn vypovědět nájemní smlouvu nebo podnájemní smlouvu uzavřenou dlužníkem ve lhůtě stanovené zákonem nebo smlouvou, a to i v případě, že byla ujednána na dobu určitou; výpovědní lhůta však nesmí být delší než 3 měsíce. Ustanovení občanského zákoníku o tom, v kterých případech a za jakých podmínek může pronajímatel vypovědět nájem bytu, tím nejsou dotčena.“ V případě prohlášení úpadku je tedy insolvenční správce oprávněn nájemní smlouvu fakticky ukončit v tříměsíční lhůtě a pohledávka pronajímatele by byla hrazena spolu s ostatními pohledávkami v insolvenčním řízení.
 
V rámci tohoto řešení je samozřejmě nutné zvážit, zda tento postup není finančně nákladnější a pro Vás do budoucna komplikovanější, než dodržení nájemní smlouvy s ohledem na veškeré okolnosti.
 
Podání návrhu na insolvenci není možné jen tak bez dalšího a je nutné splnit podmínky stanovené insolvenčním zákonem, zejména tzv. bilanční test a nebo test likvidity. Pokud jste nájemcem jako právnická osoba nebo fyzická osoba – podnikatel, pak jste povinni podat insolvenční návrh bez zbytečného odkladu poté, co jste se dozvěděl nebo při náležité pečlivosti měl dozvědět o svém úpadku.
 
Kontrolovat podmínky insolvence je samozřejmě nutné průběžně a lze předpokládat, že se do úpadku nedostanete automaticky uplynutím prvních 14 dní trvání nouzového stavu. Jaké jsou podmínky úpadku dle insolvenčního zákona?
 

Test likvidity dle insolvenčního zákona

 
Dlužník je v úpadku, jestliže má
 
- více věřitelů (nestačí pouhá pluralita závazků) a
 
- peněžité závazky po dobu delší 30 dnů po lhůtě splatnosti a
 
- tyto závazky není schopen plnit (musí se jednat o objektivní neschopnost nikoli pouze o neochotu plnit).
 
Má se za to, že dlužník není schopen plnit své peněžité závazky, jestliže (vyvratitelné domněnky platební neschopnosti):
 
- zastavil platby podstatné části svých peněžitých závazků, nebo
 
- je neplní po dobu delší 3 měsíců po lhůtě splatnosti, nebo
 
- není možné dosáhnout uspokojení některé ze splatných peněžitých pohledávek vůči dlužníku výkonem rozhodnutí nebo exekucí, nebo
 
- nesplnil povinnost, kterou mu uložil insolvenční soud, a to předložit seznam svého majetku včetně svých pohledávek s uvedením svých dlužníků, seznam svých závazků s uvedením svých věřitelů, seznam svých zaměstnanců a listiny, které dokládají úpadek nebo hrozící úpadek.
 

Bilanční test dle insolvenčního zákona

 
Dlužník, který je právnickou osobou nebo fyzickou osobou – podnikatelem, je v úpadku i tehdy, je-li předlužen, tj.:
 
- má-li více věřitelů a
 
- souhrn jeho závazků (nikoli jen splatných) převyšuje hodnotu jeho majetku.
 
Při stanovení hodnoty dlužníkova majetku se přihlíží také k další správě jeho majetku, případně k dalšímu provozování jeho podniku, lze-li se zřetelem ke všem okolnostem důvodně předpokládat, že dlužník bude moci ve správě majetku nebo v provozu podniku pokračovat.
 
Naopak se má za to, že dlužník, který je podnikatelem a vede účetnictví, je schopen plnit své peněžité závazky, jestliže rozdíl mezi výší jeho splatných peněžitých závazků a výší prostředků, jimiž disponuje (tzv. „mezera krytí“ stanovená ve výkazu stavu likvidity) představuje méně než desetinu výše jeho splatných peněžitých závazků, anebo pokud výhled vývoje likvidity osvědčuje, že mezera krytí klesne v období, na které se výhled vývoje likvidity sestavuje, pod jednu desetinu výše jeho splatných peněžitých závazků.
 
Pro více informací nás kontaktujte na:
 
JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D.
 
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz
 
About ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
 
Česká advokátní kancelář ECOVIS ježek se ve své praxi soustřeďuje především na obchodní právo, nemovitostní právo, vedení sporů, ale i financování a bankovní právo a poskytuje plnohodnotné poradenství ve všech oblastech, a tvoří tak alternativu pro klienty mezinárodních kanceláří. Mezinárodní rozměr poskytovaných služeb je zajištěn dosavadními zkušenostmi a prostřednictvím spolupráce s předními advokátními kancelářemi ve většině evropských zemí, USA a dalších jurisdikcích v rámci sítě ECOVIS působící v 75 zemích celého světa. Členové týmu advokátní kanceláře ECOVIS ježek mají dlouholeté zkušenosti z předních mezinárodních advokátních a daňových firem v poskytování právního poradenství nadnárodním korporacím, velkým českým společnostem, ale i středním firmám a individuálním klientům. Více informací na www.ecovislegal.cz.

Informace obsažené na této webové stránce jsou právnickou reklamou. Nepovažujte nic na této webové stránce za právní poradenství a nic na této webové stránce nepředstavuje vztah advokát-klient. Předtím, než začnete jednat o čemkoliv, o čem si na těchto stránkách přečtete, domluvte si právní konzultaci s námi. Dosavadní výsledky nejsou zárukou budoucích výsledků a předchozí výsledky neznamenají ani nepředpovídají budoucí výsledky. Každý případ je jiný a musí být posuzován podle vlastních okolností.