Převratná změna v oblasti předkupního práva Pozemkového fondu ČR. Zrušení předkupního práva v případě prodejů zemědělských a lesních pozemků společníky a akcionáři na své společnosti...
Dne 21. února 2012 podepsal prezident ČR novelu zákona č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby a o změně zákona č. 569/1991 Sb., o Pozemkovém fondu České republiky, ve znění pozdějších přepisů, a zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 95/1999 Sb."), která byla Poslaneckou sněmovnou ČR přijata ve znění pozměňovacích návrhů Senátu. Novela zákona č. 95/1999 Sb. zejména reaguje na skutečnost, že dne 1. května 2011 uplynula České republice lhůta stanovená pro zachování přechodného období u nabývání zemědělské půdy a přizpůsobuje se proto novele devizového zákona. Novelizované předpisy mají nově umožnit nákup zemědělské půdy občanům členským států Evropské unie nebo státním občanům zemí, které jsou smluvní stranou Dohody o Evropském hospodářském prostoru a občanům Švýcarské konfederace, ale taktéž obsahuje velmi významnou změnu, která změní poměry ve vztahu k půdě nakoupené českými občany za zvýhodněných podmínek od Pozemkového fondu ČR.
Dle dosavadního stavu převádí Pozemkový fond České republiky podle zákona č. 95/1999 Sb. zemědělské a lesní pozemky z vlastnictví českého státu na jiné osoby a tímto se tak realizuje záměr Vlády ČR prodat tisíce hektarů státní půdy. Tento zákon určuje, které osoby mohou českou půdu nabývat. Nabyvateli přitom mohou být pouze české fyzické osoby, obce, osoby oprávněné k náhradní restituci, veřejné vysoké školy, které zajišťují vzdělávání v zemědělských a lesnických oborech a veřejné výzkumné instituce, které provádí výzkum v zemědělských nebo lesnických oborech. Právnická osoba, která je vlastníkem (spoluvlastníkem) budov či staveb, může pouze nabýt zastavěný a s ním funkčně související pozemek. Dále může právnická osoba nabýt zemědělský pozemek jako oprávněná osoba podle § 4 odst. 1 písm. d) zákona č. 95/1999 Sb., tj. jako držitel restitučního nároku, který lze nabýt postoupením.
Při prodeji pozemků ve vlastnictví státu tedy není umožněn samotný přímý prodej českých pozemků právnickým osobám. Dále je navíc u prodaných pozemků uplatňováno zatížení v podobě předkupního práva ve prospěch České republiky jako práva věcného. V souladu s ustanovením § 10 odst. 2 zákona č. 95/1999 Sb. je nabyvatel povinen v případě uvažovaného zcizení (i pro případ jiného zcizení než prodejem) státu nabídnout pozemek ke koupi za cenu, za kterou ho získal od Pozemkového fondu ČR. V praxi tedy doposud formálně právnické osoby nakupovaly pozemky prostřednictvím fyzických osob jako svých zpravidla formálních společníků a akcionářů. Právnické osoby tyto nákupy financovaly a následně je užívaly na základě dlouhodobých nájemních smluv. Aby nedocházelo k případným převodům takto nakoupené půdy na třetí osoby, byly navíc mezi fyzickými osobami a uživateli uzavírány komplikované zajišťovací prostředky jako např. předkupní právo druhé v pořadí, budoucí kupní smlouvy či kupní smlouvy s odkládacími podmínkami.
Zásadní změnu schválené novely zákona č. 95/1999 Sb. přinesl pozměňovací návrh Senátu, kterým byl do § 7 vložen nový odst. 9. Tímto novým ustanovením bude umožněno, aby fyzická osoba mohla převést zemědělské pozemky právnické osobě, jejímž je členem či společníkem a která na předmětných pozemcích vykonává zemědělskou činnost. Tato novelizace tak umožní převod pozemků z fyzické osoby na právnickou osobu, který byl doposud omezen předkupním právem Pozemkového fondu ČR. Nové ustanovení bylo schváleno v následujícím znění: „Nabyvatel zemědělských pozemků může tyto pozemky převést právnické osobě, jejímž je členem či společníkem a která vykonává na těchto pozemcích zemědělskou činnost. Tímto převodem jsou převedena i všechna ostatní práva a povinnosti převodce k předmětným pozemkům na nového nabyvatele. V případě tohoto převodu Pozemkový fond předkupní právo podle § 10 neuplatní.
Účinnost novely zákona č. 95/1999 Sb. byla stanovena na první den kalendářního měsíce následujícího po dni jeho vyhlášení a vzhledem k stavu a délce trvání legislativního procesu se tedy nabytí účinnosti předpokládá k 1. březnu 2012, nejpozději k 1. dubnu 2012.
Novela neřeší specifické situace u těch případů, kdy se v souladu se zákonem č. 95/1999 Sb. stala nabyvatelem pozemků osoba, která v době převodu byla společníkem nebo členem právnické osoby, na kterou by podle tohoto nového ustanovení měly být následně pozemky převedeny, ale v současné době již jejím členem nebo společníkem není. V takovém případě by se postup podle nového § 7 odst. 9 zákona č. 95/1999 Sb. neuplatnil a v souladu s § 10 zákona č. 95/1999 Sb. by měl Pozemkový fond ČR při doslovném výkladu nového ustanovení uplatnit předkupní právo. Za této situace hrozí značné riziko, že by právnické osoby mohly přijít o pozemky, na kterých hospodaří, ve prospěch Pozemkového fondu ČR. Toto riziko by samozřejmě mohly dotčené osoby v praxi minimalizovat tím, že by se pro uskutečnění převodu na určitou dobu nabyvatel znovu stal členem nebo společníkem této právnické osoby. Tuto variantu lze ovšem považovat až za krajní řešení a domníváme se, že v případě těchto specifických převodů by měl Pozemkový fond zaujmout extensivnější výklad § 7 odst. 9 a předkupního práva se vzdát nebo jej v těchto hraničních případech neuplatňovat. Dotčené subjekty by totiž mohly tak jako tak zajistit bez větších obtíží naplnění podmínek § 7 odst. 9, a případná obstrukce ze strany Pozemkového fondu ČR by byla zbytečnou komplikací pro české podnikatele v zemědělství a pouhou časovou obstrukcí.
Výše uvedená změna bude mít dle našeho názoru značné dopady na další podnikání v oblasti českého zemědělství, jelikož umožní převod původně státní zemědělské půdy na právnické osoby s možností jejich jednoduchého standardního převodu na nové investory. Lze proto očekávat vstup či rozšiřování domácích a zahraničních investic do českého zemědělství.
Pro více informací nás kontaktujte:
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz
O ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.:
Česká advokátní kancelář ECOVIS ježek se ve své praxi soustřeďuje především na obchodní právo, nemovitostní právo, vedení sporů, ale i financování a bankovní právo a poskytuje plnohodnotné poradenství ve všech oblastech, a tvoří tak alternativu pro klienty mezinárodních kanceláří. Mezinárodní rozměr poskytovaných služeb je zajištěn dosavadními zkušenostmi a prostřednictvím spolupráce s předními advokátními kancelářemi ve většině evropských zemí, USA a dalších jurisdikcích v rámci sítě ECOVIS působící v 75 zemích celého světa. Členové týmu advokátní kanceláře ECOVIS ježek mají dlouholeté zkušenosti z předních mezinárodních advokátních a daňových firem v poskytování právního poradenství nadnárodním korporacím, velkým českým společnostem, ale i středním firmám a individuálním klientům. Více informací na www.ecovislegal.cz.
Informace obsažené na této webové stránce jsou právnickou reklamou. Nepovažujte nic na této webové stránce za právní poradenství a nic na této webové stránce nepředstavuje vztah advokát-klient. Předtím, než začnete jednat o čemkoliv, o čem si na těchto stránkách přečtete, domluvte si právní konzultaci s námi. Dosavadní výsledky nejsou zárukou budoucích výsledků a předchozí výsledky neznamenají ani nepředpovídají budoucí výsledky. Každý případ je jiný a musí být posuzován podle vlastních okolností.
