Zákon o realitním zprostředkování a právní úprava v České republice od 1.7.2020

Zákon o realitním zprostředkování

Dne 1. července 2020 nabude účinnosti nový zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování). Do českého práva přináší tento zákon zejména užší vymezení pravidel pro činnost realitního makléře a realitních kanceláří a také přísnější podmínky pro ty, kteří se chtějí realitními makléři stát. Před účinností tohoto zákona neexistoval v českém právním řádu zákon, který by přímo upravoval výkon realitní činnosti, záležitosti s tím spojené byly řešeny pouze obecně v živnostenském zákoně.

1. Realitní zprostředkování zahrnuje zprostředkování prodeje ale i pronájmu nemovitostí

Zákon definuje realitní zprostředkování jako činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, a rovněž vymezuje i pojem realitní smlouvy. Za realitní smlouvu, které se může zprostředkování týkat, se považuje zejména

(a) smlouva, na základě které dochází k převedení vlastnictví nemovité věci do vlastnictví jiného (smlouva darovací, kupní, směnná);

(b) smlouva, na základě které dochází k nabytí podílu v bytovém družstvu, tak i nabytí účasti v jiné obchodní společnosti, je-li s takovou účastí spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, nebytový prostor nebo byt. Pokrývá i takové případy, jako jsou služebnost bydlení, popřípadě služebnost užívání nebo požívání nemovité věci, právo stavby, stejně jako nejrůznější varianty obligací založených smlouvami různých smluvních typů (včetně nepojmenovaných smluv).

Realitní zprostředkování se nebude vztahovat na krátkodobé ubytování (ubytovací služby podle § 2326 – 2331 NOZ) ve formě tzv. sdílených služeb, tedy služby typu Airbnb nebo Flatio. Současně je stanovena výslovně výjimka z působnosti tohoto zákona na ubytování.

Zákon se zaměřuje výhradně na realitní zprostředkování, nikoliv na prodej či pronájem vlastních nemovitých věcí (obvykle na developerskou činnost).

2. Co je realitní zprostředkování?

Zákon považuje za realitní zprostředkování vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem, přičemž tato činnost zahrnuje zpravidla:

a) poskytnutí inzertní služby (pouhá inzerce nebude sama o sobě považována za realitní zprostředkování, ledaže by byla spojena s provizí),

b) posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny,

c) zpracování marketingu nemovité věci,

d) zajištění prohlídky nemovité věci,

e) obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí,

f) zprostředkování poskytnutí právních služeb,

g) zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.

Podmínky pro výkon činnosti realitního zprostředkovatele

Podmínky pro výkon činnosti realitního zprostředkovatele jsou trestní bezúhonnost a podmínky uvedené v živnostenském zákoně týkající se nové vázané živnosti „realitní zprostředkování“.

Zákon o realitním zprostředkování požaduje trestní bezúhonnost osob vykonávajících realitní zprostředkování. Za bezúhonnou se nepovažuje osoba, která byla „pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně, nebo pro trestný čin spáchaný z nedbalosti v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování“. Zákon dále podrobněji upravuje požadavky na bezúhonnost majitelů a členů statutárních orgánů právnických osob, které tuto činnost vykonávají.

Důležitou novinkou, kterou zavedl zákon o realitním zprostředkování do živnostenského zákona, je nutnost odpovídajícího vzdělání, kvalifikace nebo praxe v oboru pro ty kteří chtějí vykonávat činnost realitního zprostředkovatele.

3. Realitní zprostředkování jako vázaná živnost

Vykonávat činnost realitního zprostředkovatele již nebude možné na základě volné živnosti, ale nově se bude jednat o živnost vázanou. Zájemci o výkon této činnosti tak na základě živnostenského zákona budou muset mít:

- vysokoškolské magisterské vzdělání v oborech „Právo, Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání“,

- vysokoškolské bakalářské vzdělání, 1 rok praxe a absolvování kurzu dle § 60a zákona 111/1998 Sb.,

- vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v oboru, nebo

- profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání.

Původní obor volné živnosti „Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí“ nezanikne, nebude však již možné na jejím základě vykonávat činnost realitního zprostředkovatele.

4. Přechodné období k získání vázané živnosti „realitní zprostředkování“ platí do 1.1.2021

Současní realitní makléři, kteří budou chtít nadále vykonávat činnost realitních zprostředkovatelů, musí danou skutečnost ohlásit živnostenskému úřadu nejpozději do 6 měsíců po nabytí účinnosti zákona, a zároveň musí doložit svoji odbornou způsobilost danou živnost vykonávat. Do 1.1.2021 budou muset všichni dosavadní makléři a realitní kanceláře získat vázanou živnost, aby mohli nadále provozovat činnost spadající pod realitní zprostředkování.

5. Úschova u realitního zprostředkovatele

Podle nové úpravy nesmí realitní zprostředkovatel nabízet úschovu někým jiným než bankou, notářem, advokátem nebo exekutorem.

Poskytování úschovy realitními zprostředkovateli také dostalo přísnější pravidla. Podle původního návrhu neměli mít realitní zprostředkovatelé vůbec možnost poskytovat úschovu. Schválené znění zákona vyžaduje, aby na základě výslovné písemné žádosti na samostatné listině realitní zprostředkovatel poskytl úschovu peněžních prostředků za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, a to za předpokladu, že bude smlouva o úschově písemná, účet pro každého uschovatele bude zřízen samostatně, zprostředkovatel musí informovat banku, že majitelem uschovaných peněžních prostředků je třetí osoba, přijetí a vydání peněžitých prostředků může být provedeno pouze bezhotovostním převodem, a také musí o poskytnutí úschovy být informován živnostenský úřad.

Realitní zprostředkovatel bude povinen o každé úschově vést záznam v jím vedené evidenci úschov, který bude zahrnovat:

1. identifikační údaje o uschovateli a příjemci, a to pokud je uschovatel nebo příjemce fyzickou osobou všechna jména a příjmení, rodné číslo, a nebylo-li přiděleno, datum narození, dále místo narození, pohlaví, trvalý nebo jiný pobyt a státní občanství; jde-li o podnikající fyzickou osobu, též její obchodní firmu, odlišující dodatek nebo další označení, místo podnikání a identifikační číslo osoby; je-li uschovatel nebo příjemce zastoupen, též tyto údaje o jeho jednajícím zástupci; pokud je právnickou osobou obchodní firma nebo název včetně odlišujícího dodatku nebo dalšího označení, sídlo, identifikační číslo osoby nebo obdobné číslo přidělované v zahraničí; u fyzické osoby, která je členem jejího statutárního orgánu, údaje ke zjištění a ověření její totožnosti; případně údaje o zástupci právnické osoby, který v daném případě jednal, a pokud je správcem svěřeneckého fondu jeho označení a identifikační údaje jeho správce, obhospodařovatele, nebo osoby v obdobném postavení,

2. údaje o výši peněžních prostředků a o měnové jednotce,

3. datum přijetí peněžních prostředků do úschovy,

4. údaj o době trvání úschovy, případně podmínky stanovené realitnímu zprostředkovateli pro vydání peněžních prostředků z úschovy uschovateli nebo příjemci, a způsob doložení splnění těchto podmínek realitnímu zprostředkovateli,

5. označení účtu nebo účtů, na který nebo na které mají být peněžní prostředky vydány z úschovy příjemci a identifikační údaje osoby, která je jeho majitelem, není-li to příjemce,

6. datum vydání peněžních prostředků uschovateli nebo příjemci.

Přijetí peněžních prostředků do úschovy a jejich vydání z úschovy lze jen bezhotovostním převodem; jiným způsobem nelze peněžní prostředky předat.

Realitní zprostředkovatel nebude oprávněn použít peněžní prostředky na účtu úschovy jinak než v souladu s účelem realitní smlouvy.

6. Pojištění realitního zprostředkovatele

Zákon zavádí pro realitní zprostředkovatele povinnost být pojištěn pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování. Limit pojistného plnění musí být nejméně 1 750 000 Kč a nejméně 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce. Tato částka se však snižuje na 50 % realitním zprostředkovatelům, kteří jsou zastřešeni právnickou osobou, jež je realitním zprostředkovatelem. Toto pojištění budou muset mít podnikatelé v oblasti realitního zprostředkování nejpozději do 1.10.2020.

7. Smlouva o realitním zprostředkování

Zákon vyžaduje uzavřít zprostředkovatelskou smlouvu písemně, ovšem námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce. Smlouva dále musí obsahovat:

- označení předmětu převodu nebo užívání,

- výši kupní ceny nebo jiné úplaty,

- výši provize, nebo způsob jejího určení (smlouvy některých realitních kanceláří toto aktuálně neobsahují, jelikož údajně poskytují služby „zadarmo“ a tyto smlouvy budou muset být odpovídajícím způsobem upraveny).

Neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování výše uvedené údaje, je neplatná. Neplatnost může ale vznést pouze zájemce.

Realitní zprostředkovatelé by také měli dbát na splnění další nově stanovené povinnosti spočívající v předložení aktuálního výpisu z katastru nemovitostí k dané nemovitosti zájemci, a to nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování. Tento výpis musí prokazovat stav evidovaný v tomto seznamu ne starší než 3 pracovní dny přede dnem uzavření smlouvy o realitním zprostředkování. Pokud tak neučiní, bude mít zájemce možnost odstoupit od smlouvy o realitním zprostředkování.

Informační povinnost ukládá realitnímu zprostředkovateli také povinnost informovat zájemce o:
- závadách a omezeních váznoucích na předmětu, které plynou z veřejných seznamů, nebo o kterých věděl nebo měl vědět, a to nejpozději při uzavření smlouvy o realitním zprostředkování a nebo nejpozději do 14 dnů ode dne, kdy je konkrétní předmět převodu, nebo předmět užívání nebo požívání zájemci a realitnímu zprostředkovateli znám,

- výši provize ujednané ve zprostředkovatelské smlouvě ke stejnému předmětu uzavřené mezi zprostředkovatelem a třetí osobou, tj. nemělo by se stát, že realitní zprostředkovatel bude brát provizi od obou stran, aniž by se o tom klient nedozvěděl. Lze předpokládat, že reklamní triky některých kanceláří tvrdící, že jejich klienti nehradí žádnou provizi, i když současně z kupní ceny berou provizi fakticky v libovolné výši od kupujícího, tak nebudou možné, ani by o výši provize prodávající nevěděl.

Nepředá-li realitní zprostředkovatel zájemci výše uvedené informace, bude zájemce oprávněn od smlouvy o realitním zprostředkování odstoupit.

Zakázán bude také nešvar některých dosavadních smluv o zprostředkování nutící klienty k uzavírání převodních smluv. Ve smlouvě o realitním zprostředkování nebude možné uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

I když není v praxi zcela obvyklé, aby realitní makléři používaly směnky a šeky jako zajištění, zákon o realitním zprostředkování výslovně zakazuje jejich použití ke splnění nebo zajištění splnění dluhu vyplývajícího ze smlouvy o realitním zprostředkování uzavřené mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem, který je spotřebitelem.

Výpovědní doba smlouvy o realitním zprostředkování na dobu neurčitou může činit u spotřebitele nejvýše 1 měsíc.

8. Výhradní realitní zprostředkování maximálně na dobu 6 měsíců

Výhradní realitní zprostředkování spočívá v ujednání mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem ohledně konkrétního předmětu, které omezuje právo zájemce uzavřít zprostředkovatelskou smlouvu o stejném předmětu s jiným realitním zprostředkovatelem nebo uzavřít realitní smlouvu zcela bez realitního zprostředkovatele.

Výhradní realitní zprostředkování bude moci být ujednáno jen na dobu určitou, a to maximálně na dobu 6 měsíců, která však může opakované prodloužena.

9. Provize realitního zprostředkovatele

Výše realitní provize musí být součástí realitní smlouvy, tj. zprostředkovávané kupní smlouvy, nájemní smlouvy atd. Nebude-li stanoveno jinak, je provize splatná ode dne uzavření realitní smlouvy. Splatnost provize může být ujednána přede dnem účinnosti realitní smlouvy, pouze pokud zprostředkovatelská smlouva obsahuje ustanovení, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy. Záloha na provizi nesmí u spotřebitele činit více než dvě třetiny ujednané provize. Realitní zprostředkovatel nově nemá požadovat provizi po zájemci, který je spotřebitelem, byla-li smlouva, k jejímuž uzavření se vztahoval vznik práva realitního zprostředkovatele na provizi, uzavřena z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele až po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování.

10. Přestupky realitního zprostředkovatele a pokuty

Právnická osoba nebo podnikající fyzická osoba se jako realitní zprostředkovatel dopustí přestupku tím, že

a) nesplní některou z povinností ohledně poskytování úschov realitním zprostředkovatelem s pokutou až 500.000 Kč,

b) není pojištěna s pokutou až 1.000.000,- Kč, nebo

c) nesplní povinnost předložit Ministerstvu pro místní rozvoj do 10 pracovních dnů ode dne uzavření smlouvy o pojištění stejnopis nebo úředně ověřenou kopii této smlouvy nebo jakoukoli její změnu, která má vliv na změnu limitu pojistného plnění nebo výše sjednané spoluúčasti, a nebo její výpovědi nebo odstoupení od smlouvy o pojištění s pokutou až do výše 100.000,- Kč.

11. Účinnost zákona o realitním zprostředkování a přechodná ustanovení

Zákon měl původně nabýt účinnosti dnem 1.1.2020, ovšem vzhledem k tomu, že k tomuto datu ještě nebyl publikován ve Sbírce zákonů, nabude účinnosti od 1.7.2020, a to v souladu s § 3 odst. 6 zákona č. 309/1999 Sb., o sbírce zákonů.

Dosavadní vztahy a smlouvy vzniklé před 1.7.2020 se budou nadále řešit podle dosavadní úpravy a zákon o realitním zprostředkování se na ně nebude vztahovat.

Pojištění vyžadované zákonem o realitním zprostředkování budou muset získat podnikatelé v oblasti realitního zprostředkování nejpozději do 1.10.2020.

Nejpozději do 1.1.2021 budou muset veškeří podnikatelé, kteří hodlají nadále poskytovat realitní zprostředkování ohlásit živnostenskému úřadu vázanou živnost „Realitní zprostředkování“ a doložit doklady prokazující splnění podmínky odborné způsobilosti pro provozování této vázané živnosti, jinak uplynutím 1.1.2021 oprávnění k poskytování realitního zprostředkování v rámci dosavadní živnosti ohlašovací volné zaniká. Získání této vázané živnosti na místo dosavadní volné živnosti nebude do 1.1.2021 podléhat správnímu poplatku.

Tým ECOVIS Česká republika

Pro více informací nás kontaktujte na:

JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D.

ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz

About ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.

Česká advokátní kancelář ECOVIS ježek se ve své praxi soustřeďuje především na obchodní právo, nemovitostní právo, vedení sporů, ale i financování a bankovní právo a poskytuje plnohodnotné poradenství ve všech oblastech, a tvoří tak alternativu pro klienty mezinárodních kanceláří. Mezinárodní rozměr poskytovaných služeb je zajištěn dosavadními zkušenostmi a prostřednictvím spolupráce s předními advokátními kancelářemi ve většině evropských zemí, USA a dalších jurisdikcích v rámci sítě ECOVIS působící v 75 zemích celého světa. Členové týmu advokátní kanceláře ECOVIS ježek mají dlouholeté zkušenosti z předních mezinárodních advokátních a daňových firem v poskytování právního poradenství nadnárodním korporacím, velkým českým společnostem, ale i středním firmám a individuálním klientům. Více informací na www.ecovislegal.cz.