Airbnb und die Nutzung von Wohnungen und Häusern als Kurzzeitvermietung in der Tschechischen Republik
Die aktuelle tschechische Gesetzgebung spiegelt noch nicht vollständig die aktuellen Probleme der Unterbringung über Plattformen wie Airbnb oder Booking wider. Obwohl derzeit eine Gesetzesnovelle vorbereitet wird, um diese Art von Services zu regulieren und klare Regeln festzulegen, stützt man sich derzeit noch hauptsächlich auf Gerichtsentscheidungen.
Eines der größten Probleme der aktuellen Gesetzeslage ist die unzureichend klare Abgrenzung zwischen kurzfristiger Vermietung und Beherbergung. Das Gesetz legt nicht eindeutig fest, ob die Nutzung einer Plattform wie Airbnb bereits als Beherbergungsdienstleistung und damit als Geschäftstätigkeit gilt oder erst, wenn diese Dienstleistung mit einer bestimmten Intensität über einen bestimmten Zeitraum erbracht wird.
Eine neue methodische Empfehlung des Ministeriums für regionale Entwicklung trägt dazu beiträgt, einige strittige Aspekte des Betriebs von Airbnb und anderen Plattformen für gemeinschaftliche oder vermittelte Beherbergungsdienstleistungen zu klären. Diese bezieht sich speziell auf die Bereitstellung von Beherbergungsdienstleistungen in Wohngebäuden. Die Methodik enthält sowohl Definitionen zentraler Begriffe als auch empfohlene Vorgehensweisen für die Bauaufsichtsbehörden bei Feststellung von Gesetzesverstoßen.
Miete und Beherbergung als zwei unterschiedliche Konzepte
Die Hauptprobleme im Zusammenhang mit kurzfristigen Vermietungen ergeben sich aus der Existenz zweier verwandter, aber nicht klar abgegrenzter Konzepte: Miete und Beherbergung (vorübergehende Miete). Die neue Methodik des Ministeriums für regionale Entwicklung arbeitet mit diesen Begriffen, weshalb es wichtig ist, ihre Unterschiede zu klären und deren Auswirkungen für Airbnb-Betreiber zu verstehen.
Die Miete einer Wohnung oder eines Hauses wird in § 2201 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs als Verpflichtung des Vermieters definiert, dem Mieter eine Immobilie zur Befriedigung seines Wohnbedürfnisses sowie gegebenenfalls der Mitglieder seines Haushalts zu überlassen. Im Gegensatz dazu ist Beherbergung nach dem tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuch die Verpflichtung, dem Gästen vorübergehend eine Unterkunft in einer dafür bestimmten Einrichtung bereitzustellen.
Der Hauptunterschied liegt in der Zweckbestimmung der beiden Konzepte: Während Miete dem dauerhaften Wohnen dient, setzt Beherbergung voraus, dass der Gast anderswo seinen festen Wohnsitz hat. Weitere bedeutende Unterschiede bestehen in den gesetzlichen Anforderungen. So ist für Beherbergung eine Gewerbeerlaubnis erforderlich, die mit geschäftlichen Verpflichtungen einhergeht, während für Mietverhältnisse andere rechtliche Anforderungen gelten.
Ist Airbnb eine Form der Miete?
Die Bereitstellung von Beherbergungsdienstleistungen ist mit erheblich mehr Anforderungen verbunden als die Vermietung, sei es die Pflicht zur Zahlung von Sozial- und Krankenversicherungsbeiträgen, die Notwendigkeit einer Gewerbeanmeldung oder die Zahlung einer Fremdenverkehrsabgabe. Kann man jedoch unter bestimmten Bedingungen die Verpflichtungen vermeiden, indem die Aktivität als kurzfristige Vermietung eingestuft wird?
In den letzten Jahren haben sich Gerichtsentscheidungen, insbesondere des Prager Stadtgerichts, das die meisten diesbezüglichen Fälle behandelt, gefestigt und tendenziell gegen die Einstufung als Miete entschieden. Bereits 2020 wurde eine Überarbeitung der Airbnb-Regulierungen diskutiert (www.ecovislegal.cz/en/czech-legal-news/proposals-for-changes-in-czech-airbnb-legislation-and-short-term-accommodation-in-2020/), und das Prager Stadtgericht gestattete in einem Urteil vom 21. November 2019 Einschränkungen solcher Dienstleistungen durch die Eigentümerversammlungen.
Seither gab es weitere Entwicklungen. In den Urteilen (8 Af 20/2020-31, 6 Af 19/2020-30, 6 Af 20/2020-32 und anderen hat das Prager Stadtgericht erläutert, warum Airbnb-Angebote als Beherbergung und nicht als Mietverhältnisse angesehen werden müssen.
Airbnb ausschließlich als Beherbergung
Das Gericht hat sich umfassend mit der Kontinuitätsbedingung befasst und verwies dabei auf die Entscheidung 22 Cdo 679/2007 des Obersten Gerichtshofs vom 22. April 2008 , wonach Kontinuität nicht bedeutet, dass eine gewinnorientierte Tätigkeit ununterbrochen oder dauerhaft ausgeübt werden muss.
Weitere Unterscheidungsmerkmale zwischen Miete und Beherbergung sind die Kurzfristigkeit der Aufenthalte, die tages- oder wochenweise Preisgestaltung sowie das Fehlen regulärer Instandhaltungsarbeiten. In einem Urteil des Prager Stadtgerichts vom 22. Juni 2022 6 Af 19/2020, heißt es unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des tschechischen Verfassungsgerichts II. ÚS 544/2000, dass Beherbergung über Plattformen wie Airbnb "nicht den gesetzlich vorgesehenen Zweck der Wohnraummiete erfüllen kann, da sie nicht den Wohnbedarf deckt, sondern vielmehr vorübergehende Unterkunft bietet. Daher muss sie als Beherbergungsdienstleistung im Sinne von § 2326 des Bürgerlichen Gesetzbuchs eingestuft werden."
Angesichts dieser Entscheidungen ist es mittlerweile klar, dass Dienstleistungen über Plattformen wie Airbnb als Beherbergung einzustufen sind und Anbieter alle entsprechenden rechtlichen Verpflichtungen erfüllen müssen, darunter die Anmeldung eines Gewerbes, Zahlung lokaler Abgaben, Führung eines Gästebuchs, Entsorgung von Abfällen und Zahlung der Mehrwertsteuer.
Airbnb und die Neulizenzierung von Wohnraum in der Tschechischen Republik
Nachdem wir festgestellt haben, dass Dienstleistungen wie Airbnb als kurzfristige Beherbergung eingestuft werden müssen, können wir uns nun dem Baugesetz und den Einschränkungen zuwenden, die es den Anbietern auferlegt. Dabei geht es insbesondere um den Zweck der Nutzung des Gebäudes und die Notwendigkeit, die Räumlichkeiten als Beherbergungsbetrieb neu zu lizenzieren. Aus der oben erwähnten Methodik des Ministeriums für regionale Entwicklung geht eindeutig hervor, dass „eine Wohnung oder ein Familienhaus nicht spontan für die Erbringung von Beherbergungsdienstleistungen genutzt werden kann, da dies dazu führt, dass der Eigentümer des Gebäudes das Gebäude entgegen seiner genehmigten Nutzung verwendet“, aber es muss geklärt werden, warum dies der Fall ist.
Die grundlegende Vorschrift des Baugesetzes, auf die wir uns stützen müssen, ist § 230 Absatz 1, in dem es heißt: „Ein genehmigungspflichtiges Gebäude darf nur auf der Grundlage eines Genehmigungsbeschlusses und nur zu dem in diesem Beschluss festgelegten Zweck genutzt werden“. Aus dieser Bestimmung geht eindeutig hervor, dass für Wohnzwecke genehmigte Gebäude nicht für die Bereitstellung von Wohnraum genutzt werden können. Unter Experten besteht jedoch kein eindeutiger Konsens darüber, ob diese Regelung auf die Airbnb-Problematik anwendbar ist.
Argumente gegen eine Neulizenzierung
Neben § 230 unterscheidet das Baugesetz in § 13 (b), (c), (e) weiter zwischen Gebäuden zum Wohnen (Wohn- und Familienhäuser) und Gebäuden zum Beherbergen. In § 13 e) heißt es ausdrücklich, dass ein Wohnhaus, ein Familienhaus oder ein Gebäude für Familienerholung keine Beherbergungsgebäude sind. Gegner der Notwendigkeit einer Neuzulassung von Wohnungen verwenden diese Bestimmungen des Baugesetzes in Verbindung mit der Definition des Inhalts des Gewerbes Nr. 55 Beherbergungsdienstleistungen gemäß Anhang 4 der Regierungsverordnung Nr. 278/2008 Slg. oft als Argument gegen die Notwendigkeit einer Neuzulassung, z.B. im folgenden Artikel (https://www.epravo.cz/top/clanky/airbnb-byty-neni-treba-rekolaudovat-118016.html).
Die Definition des Inhalts von Beherbergungsdienstleistungen lautet wie folgt: 'Gewährung von Unterkunft in allen Beherbergungsbetrieben (z.B. Hotel, Motel, Camping, Herberge) und in Wohnhäusern, Familienhäusern oder Gebäuden für Familienerholung. ...“. Auf den ersten Blick sieht es so aus, als ob keine neue Genehmigung für das Gebäude erforderlich ist und die Beherbergung in Wohnungen und Familienhäusern erfolgen kann.
Wie es wirklich ist
Es ist jedoch notwendig, andere Bestimmungen des Gewerbegesetzes, des Baugesetzes und der entsprechenden Durchführungsverordnungen zu betrachten. Um die Situation richtig einschätzen zu können, muss man sich zwei weitere Definitionen ansehen, nämlich Wohnung und Wohneinheit. Eine Wohnung wird in § 13 Buchstabe i des Baugesetzes definiert als „eine Gesamtheit von Räumen oder ein Wohnraum, der durch seine bauliche und technische Anordnung und Ausstattung den Anforderungen an eine Dauerwohnung entspricht“, während eine Wohneinheit in der Durchführungsverordnung zum Baugesetz definiert wird als „ein einzelner Raum oder eine Gesamtheit von Räumen, die durch ihre bauliche und technische Anordnung und Ausstattung den Anforderungen an eine vorübergehende Unterkunft entsprechen und zu diesem Zweck bestimmt sind“. Die beiden Raumtypen dürfen also nicht beliebig miteinander verwechselt werden und sind voneinander zu unterscheiden.
In Verbindung mit den Bestimmungen des § 13 Buchstaben b und c des Baugesetzes, wonach Gebäude für Wohnzwecke (Wohn- oder Familienhäuser) „Gebäude, in denen mehr als die Hälfte der Geschossfläche für Wohnzwecke genutzt wird“, sind, kann gesagt werden, dass die Definition des Inhalts des Beherbergungsbetriebs auf diese Situation abzielt, in der z. B. ein Mehrfamilienhaus zu zwei Dritteln aus Wohnungen und zu einem Drittel aus Beherbergungseinheiten bestehen kann, und nicht als Rechtfertigung für die Umgehung der Neukonzessionierung des Gebäudes dienen kann.
Neulizenzierung mit einem Mindestangebot an Kurzzeitmieten
Die besondere Situation kann die gelegentliche und nicht intensive Bereitstellung von Kurzzeitmieten sein. In der Methodik wird erwähnt, dass die Baubehörde zu dem Schluss kommen kann, dass es keinen Grund gibt, die Tätigkeit zu verbieten oder die Nutzung des Gebäudes zu ändern, z. B. in Fällen, in denen die Wohnung nur in geringem Umfang (räumlich und zeitlich) für die kurzfristige Unterbringung genutzt wird und die Wohnung vom Vermieter auch zu Wohnzwecken verwendet wird. Aus der Methodik oder einer gesetzlichen Regelung geht jedoch nicht hervor, was der Mindestumfang ist und unter welchen Voraussetzungen die Baubehörde zu diesem Schluss kommen muss. Es ist nicht ratsam, sich auf eine ähnliche Entwicklung zu verlassen, und es ist besser, auf ein schlechteres Szenario vorbereitet zu sein.
In Anbetracht der obigen Ausführungen können wir also sagen, dass die Unterbringung in Wohneinheiten erforderlich ist, unabhängig davon, ob sie sich in Gebäuden für Wohnzwecke oder in Gebäuden für Beherbergungszwecke befinden, und dass es keine Bestimmung gibt, die eine Unterbringung in Wohnungen zulässt. Die gleiche Schlussfolgerung findet sich dann auch in der Fachmethodik des Ministeriums für regionale Entwicklung und den Dokumenten des Ombudsmannes, und diese Frage wird auch weiter erörtert, zum Beispiel im folgenden Artikel (https://www.epravo.cz/top/clanky/vyuziti-bytu-k-poskytovani-ubytovacich-sluzeb-118250.html).
Inspektionen der tschechischen Baubehörde
Wie ist das Verfahren, wenn die Baubehörde eine Beschwerde über die Nutzung eines Gebäudes entgegen dem genehmigten Zweck erhält? Diese Frage wird auch in der Methodik des Ministeriums für regionale Entwicklung behandelt.
Wenn die Baubehörde eine Beschwerde von einer Gewerbebehörde oder einem Dritten erhält, wird sie in den meisten Fällen eine Inspektion durchführen. Da es sich um ein Wohngebäude handelt, kann der Inspektor das Gebäude nur mit Zustimmung des Eigentümers betreten, so dass keine Gefahr besteht, dass er das Gebäude ohne Ihre Zustimmung betritt. Es gibt jedoch eine Ausnahme von dieser Regel, wenn der Raum u. a. für geschäftliche Zwecke genutzt wird.
Wenn eine unbefugte Nutzung des Gebäudes festgestellt wird, fordert die Baubehörde den Eigentümer auf, die unbefugte Nutzung einzustellen. Kommt der Eigentümer der Aufforderung nicht nach, erlässt die Baubehörde einen Bescheid, mit dem die unerlaubte Nutzung untersagt wird.
Dem Eigentümer des Gebäudes drohen jedoch erhebliche Geldstrafen. Die Erbringung von Beherbergungsleistungen in Wohngebäuden und die Nichtbefolgung eines Beschlusses zur Untersagung einer genehmigungswidrigen Nutzung sind Verstöße gegen das Baugesetz, die mit Geldbußen von bis zu 1 000 000 CZK geahndet werden.
Bevorstehende Änderung des tschechischen und des EU-Rechts
Die unklaren Bedingungen für die Gewährung von Kurzzeitmieten könnten sich im Zusammenhang mit der bevorstehenden Novellierung des Gesetzes Nr. 159/1999 Slg. über bestimmte Bedingungen der Geschäftstätigkeit und der Ausübung bestimmter Tätigkeiten im Bereich des Tourismus bald ändern. Die Novelle wurde den Abgeordneten am 26. Juli 2024 als Parlamentsdrucksache 761 zugeleitet und liegt derzeit dem Ausschuss für öffentliche Verwaltung und regionale Entwicklung zur Prüfung vor. Die Änderung der tschechischen Gesetzgebung ist eine Reaktion auf die EU-Verordnung 2018/1028 vom April dieses Jahres, die im Mai 2026 in Kraft treten wird.
Eine der größten geplanten Änderungen ist die obligatorische Registrierung von Räumlichkeiten, in denen Dienstleistungen angeboten werden. Solche Räumlichkeiten werden nun als „Beherbergungseinheiten“ bezeichnet und müssen in ein Register der Beherbergungsbetriebe, Beherbergungseinheiten und untergebrachten Personen eingetragen werden. Mit der Eintragung ist auch die Zuteilung einer Einheitsnummer verbunden, ohne die die Räumlichkeiten überhaupt nicht auf Online-Plattformen angeboten werden können. Die Bestimmungen des Baugesetzes sind von dieser geplanten Änderung jedoch nicht betroffen, und es wird weiterhin erforderlich sein, Unterkünfte nur in als Beherbergungsbetriebe zugelassenen Räumlichkeiten anzubieten.
Zu den weiteren wichtigen Änderungen gehört die neue Befugnis der Gemeinden, die Bedingungen für die Bereitstellung von Wohnraum in Wohnungen und Mehrfamilienhäusern in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde durch Verordnung zu ändern. Die Gemeinden können festlegen, dass zu bestimmten Zeiten des Jahres überhaupt keine derartigen Unterkünfte zur Verfügung gestellt werden dürfen, oder sie können eine Höchstzahl von Tagen pro Jahr festlegen, an denen solche Unterkünfte zur Verfügung gestellt werden dürfen. Gleichzeitig können die Gemeinden auch eine Höchstzahl von Bewohnern im Verhältnis zur Größe der Räumlichkeiten festlegen.
Fazit
Derzeit sind die gesetzlichen Regelungen für kurzfristige Vermietungen nicht ausreichend klar definiert und basieren weitgehend auf Gerichtsentscheidungen. Diese haben jedoch eindeutig festgestellt, dass die Bereitstellung von Unterkünften nicht als kurzfristige Vermietung angesehen werden kann und Anbieter von Plattformen wie Airbnb oder Booking alle gesetzlichen Anforderungen erfüllen müssen, die mit der Bereitstellung von Beherbergungsdienstleistungen verbunden sind. Die geplante Novellierung des tschechischen Rechtsrahmens zusammen mit der EU-Verordnung 2024/1028 wird jedoch in absehbarer Zeit klare Regeln für die Bereitstellung dieser Dienste festlegen.
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