Aufhebung des gesetzlichen Vorkaufsrechts für Eigentümer von Liegenschaften seit dem 01.07.2020
Gesetzliches Vorkaufsrecht der Miteigentümer von Liegenschaften
Ab dem Jahr 2018 galt das gesetzliche Vorkaufsrecht der Miteigentümer einer unbeweglichen Sache wieder. Das Vorkaufsrecht fand auf alle Übertragungen von Miteigentumsanteilen an einer Liegenschaft Anwendung, mit Ausnahme der Übertragung des Miteigentumsanteils auf eine nahestehende Person. Das gesetzliche Vorkaufsrecht bedarf nur unbewegliche Sachen und zur Geltendmachung dieses fanden die §§ 2140 bis 2149 NOZ (neues tschechisches Bürgerliches Gesetzbuch) Anwendung. Die Miteigentümer konnten auf ihr Vorkaufsrecht verzichten. Der Verzicht hatte auch für den Rechtsnachfolger des Miteigentümers, der auf das Vorkaufsrecht verzichtet hat (d.h. der nachfolgende Eigentümer des Anteils des ursprünglichen Miteigentümers) Auswirkungen. Die Information über den Verzicht des Miteigentümers auf das Vorkaufsrecht, wurde in das Liegenschaftskataster eingetragen.
Wiederholte Einführung des Vorkaufsrechts für Miteigentümer von Liegenschaften ab dem 01.01.2018
Ab dem 01.01.2018 wurde durch das Gesetz Nr. 460/2016 GBl. das Gesetz Nr. 89/2012 GBl. geändert und das Vorkaufsrecht – vor allem auf Druck der Miteigentümer, die die Möglichkeit haben wollten, zu beeinflussen, mit wem sie die Liegenschaft als Miteigentümer besitzen werden – wieder eingeführt. Die gewählte rechtliche Regelung hat jedoch in der Praxis viele Schwierigkeiten bereitet, insbesondere den Eigentümern von Wohnungseinheiten bei der Besitzübertragung.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht wurde ab dem 01.01.2018 wie folgt geregelt:
§ 1124
(1) Wenn ein Miteigentumsanteil an einer Immobilie übertragen wird, steht den Miteigentümern ein Vorkaufsrecht zu, es sei denn, es handelt sich um die Übertragung auf eine nahestehende Person. Sollten sich die Miteigentümer nicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts einigen, steht ihnen das Recht zu, den Anteil entsprechend der Höhe der Anteile aufzukaufen.
(2) Absatz 1 findet auch in jenem Fall Anwendung, in dem einer der Miteigentümer den Anteil unentgeltlich überträgt; dann steht den Miteigentümern das Recht zu, den Anteil für den üblichen Preis aufzukaufen.
§1125
Der Miteigentümer kann auf das Vorkaufsrecht gemäß § 1124 mit den Auswirkungen für seine Rechtsnachfolger verzichten. Wenn es sich um eine unbewegliche Sache handelt, die in einem öffentlichen Verzeichnis eingetragen ist, wird der Verzicht auf das Vorkaufsrecht in dieses Verzeichnis eingetragen.“
Auf diese Novelle aus dem Jahr 2018 haben wir unter anderem in unserem Artikel Die wichtigsten Änderungen im tschechischen Recht für Unternehmer im Jahr 2018 aufmerksam gemacht.
Novelle des Bürgerlichen Gesetzbuches aus dem Jahr 2020 und die Aufhebung des gesetzlichen Vorkaufsrechts für Miteigentümer von Liegenschaften seit dem 01.07.2020
Die Novelle des Bürgerlichen Gesetzbuches aus dem Jahr 2020 kehrt zur Rechtslage des Vorkaufsrechts zurück, die es in der Zeit zwischen den Jahren 2014 bis 2017 gab, als das Vorkaufsrecht zum letzten Mal aufgehoben wurde. In der eigenen Begründung hierzu wird angeführt, dass: „Der grundlegende Ausgangspunkt bei der Erstellung des Entwurfs der Novelle des Bürgerlichen Gesetzbuches war einerseits die Beibehaltung der rechtlichen Grundlagen, welche am 01.01.2014 in Kraft traten und andererseits keine Änderungen der Rechtslage durchzuführen, wo keine Auslegungsprobleme bestehen.“
Die Novelle des Bürgerlichen Gesetzbuches aus dem Jahr 2020 wurde in der Gesetzessammlung am 14.04.2020 mit Wirkung ab dem 01.07.2020 veröffentlicht. Vereinfacht kann gesagt werden, dass wenn Sie ein anteiliger Miteigentümer einer Liegenschaft sind, müssen Sie ab dem 01.07.2020 nicht mehr bei einem Verkauf oder einer Schenkung Ihren Anteil an der Liegenschaft einem der Miteigentümer anbieten. In der Praxis bedeutet das, dass dadurch die Übertragung von Liegenschaften, an denen die Eigentümer gemeinsame Gewerberäume haben, wie Pkw-Stellplätze, Keller oder Vorgärten, vereinfacht werden. Diese Novelle bietet einen Vorteil für die Bauherren, da es in der Vergangenheit, aufgrund der Miteigentümer, oft zu Verzögerungen bei der Übertragung von Liegenschaften kam und infolgedessen hohe Kosten entstanden.
Ausnahmen von der Einschränkung des gesetzlichen Vorkaufsrechts seit dem 01.07.2020
Die einzige Ausnahme vom bereits aufgehobenen gesetzlichen Vorkaufsrecht, die auch weiterhin nach dem 01.07.2020 anzuwenden ist, stellt jene Sachlage dar, in der die Miteigentümer ihre Rechte von Anfang an nicht beeinflussen konnten. Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Miteigentümer der Liegenschaften gilt daher weiterhin in der veränderten Form des § 1124 NOZ, der wie folgt lautet:
§ 1124
(1) Wenn das Miteigentum durch Verfügung von Todes wegen oder durch eine andere rechtliche Tatsache begründet wurde, sodass die Miteigentümer ihre Rechte und Pflichten von Anfang an nicht beeinflussen konnten, und wenn einer der Miteigentümer vorhat, seinen Anteil, den übrigen Miteigentümern für die Zeit von sechs Monaten nach dem Tag der Entstehung des Miteigentums das Vorkaufsrecht zusteht, zu übertragen. Es sei denn, der Miteigentümer hat vor, den Anteil auf einen anderen Miteigentümer oder auf seinen Ehegatten, Geschwister oder Verwandte in gerader Linie zu übertragen. Wenn die Miteigentümer nicht vereinbart haben, wie das Vorkaufsrecht auszuüben ist, steht ihnen das Recht zu, den Anteil entsprechend der Höhe iherer Anteile aufzukaufen.
(2) Das Vorkaufsrecht steht den Miteigentümern auch in jenem Fall, in dem einer der Miteigentümer seinen Anteil unentgeltlich überträgt zu; dann haben die Miteigentümer das Recht, den Anteil für den üblichen Preis aufzukaufen. Entsprechendes gilt auch für andere Fälle des gesetzlichen Vorkaufsrechts.“
Diese Ausnahme ist jedoch für eine Zeit von 6 Monaten beschränkt, danach erlischt das Vorkaufsrecht wieder. In Übereinstimmung mit den Schlussbestimmungen der gegenständlichen Novelle des Bürgerlichen Gesetzbuches bezieht sich das Inkrafttreten ab dem 01.07.2020 auf den gesetzlichen Anspruch des Vorkaufsrechts sowie auf die Übertragung selbst. D.h., wenn der Anspruch auf Geltendmachung des Vorkaufsrechts vor dem 01.07.2020 entstand, auch wenn die Übertragung erst danach beabsichtigt ist, bleibt das Vorkaufsrecht in dieser konkreten Sachlage immer noch wirksam.
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JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D.
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