Rechtsanwälte in Prag ECOVIS ježek zu den tiefgreifenden Änderung im Bereich des Vorkaufsrechts zu Gunsten des tschechischen Grundstücksfonds und Aufhebung des Vorkaufsrechts im Falle der Veräußerungen von Acker- und Waldgrundstücken in Tschechien durch die Gesellschafter und Aktionäre an ihre Gesellschaften
Prag, 23. Februar 2012
Am 21. Februar 2012 hat der Präsident der Tschechischen Republik die Novelle des Gesetzes Nr. 95/1999 Slg., Gesetz über die Bedingungen der Übertragung von Acker- und Waldgrundstücken aus dem Eigentum des Staates auf andere Personen und über die Änderung des Gesetzes Nr. 569/1991 Slg., Gesetz über den Grundstücksfonds der Tschechischen Republik, im Wortlaut der späteren Vorschriften sowie des Gesetzes Nr. 357/1992 Slg., Gesetz über die Erbschafts-, Schenkungs- und Grunderwerbssteuer, im Wortlaut der späteren Vorschriften (nachfolgend „Gesetz Nr. 95/1999 Slg.") unterzeichnet, die von der Abgeordnetenkammer der Tschechischen Republik im Wortlaut der Abänderungsvorschläge des Senats angenommen wurde. Die Novelle des Gesetzes Nr. 95/1999 Slg. reagiert insbesondere auf die Tatsache, dass am 1. Mai 2011 für die Tschechische Republik die festgesetzte Frist für die Erhaltung eines Übergangszeitraums beim Erwerb von Ackerboden abgelaufen ist und deshalb die Anpassung an die Novelle des Devisengesetzes erfolgt. Die novellierten Vorschriften sollen den Erwerb von Ackerboden den Staatsbürgern von Mitgliedsstaaten der Europäischen Union oder den Staatsbürgern derjenigen Länder, die eine Vertragspartei der Vereinbarung über den Europäischen Wirtschaftsraum sind und den Staatsbürgern der Schweizerischen Eidgenossenschaft neu ermöglichen, sie beinhaltet aber auch eine sehr erhebliche Änderung, die die Verhältnisse in Bezug auf den Boden, den die tschechischen Staatsbürger unter den begünstigten Bedingungen vom Grundstücksfonds der Tschechischen Republik erworben haben, neu regelt.
Nach dem bisherigen Sachverhalt überträgt der tschechische Grundstücksfonds gemäß dem Gesetz Nr. 95/1999 Slg. die Acker- und Waldgrundstücke aus dem Eigentum des tschechischen Staates auf andere Personen und realisiert dadurch die Absicht der Regierung der Tschechischen Republik, Tausende Hektar staatlichen Bodens zu verkaufen. Dieses Gesetz bestimmt, welche Personen tschechischen Boden erwerben können. Als Erwerber sind dabei nur tschechische natürliche Personen, Gemeinden, Personen mit Berechtigung zur Ersatzrestitution, öffentliche Hochschulen, die die Ausbildung in land- und forstwirtschaftlichen Fächern sicherstellen und öffentliche Forschungsinstitute, die die Forschung in land- und forstwirtschaftlichen Fächern realisieren, zulässig. Eine juristische Person, die Eigentümer (Miteigentümer) von Gebäuden oder Bauten ist, kann nur ein bebautes und mit dem Gebäude/dem Bau funktionell zusammenhängendes Grundstück erwerben. Des Weiteren kann eine juristische Person ein Ackergrundstück als berechtigte Person gemäß § 4 Abs. 1 Lit. d) des Gesetzes Nr. 95/1999 Slg., d.h. als Inhaber eines Restitutionsanspruchs, der durch Abtretung erlangt werden kann, erwerben.
Beim Verkauf von Grundstücken im Eigentum des Staates ist also ein freihändiger Verkauf von tschechischen Grundstücken an juristische Personen nicht zulässig. Des Weiteren wird außerdem bei den verkauften Grundstücken die Belastung in Form eines Vorkaufsrechts zu Gunsten der Tschechischen Republik als ein dingliches Recht geltend gemacht. In Übereinstimmung mit den Bestimmungen d. § 10 Abs. 2 des Gesetzes Nr. 95/1999 Slg. ist der Erwerber verpflichtet, im Falle der beabsichtigten Veräußerung (auch für den Fall der anderweitigen Veräußerung als durch den Verkauf) dem Staat das Grundstück für einen solchen Preis zum Kauf anzubieten, für den er das Grundstück vom Bodenfonds der Tschechischen Republik erworben hat. In der Praxis haben also bisher die juristischen Personen die Grundstücke durch natürliche Personen - in der Regel durch ihre formalen Gesellschafter und Aktionäre - formal erworben. Die juristischen Personen haben diese Einkäufe finanziert und danach aufgrund von langfristigen Mietverträgen genutzt. Um eventuelle Übertragungen des so erworbenen Bodens auf Dritte zu vermeiden, wurden außerdem zwischen den natürlichen Personen und den Benutzern komplizierte Sicherungsmittel wie z. B. Vorkaufsrecht im zweiten Rang, zukünftige Kaufverträge oder Kaufverträge mit aufschiebenden Bedingungen abgeschlossen.
Die grundsätzliche Änderung der genehmigten Novelle des Gesetzes Nr. 95/1999 Slg. hat der Abänderungsvorschlag des Senats gebracht, durch den in § 7 ein neuer Absatz 9 eingefügt wurde. Durch diese neue Bestimmung wird ermöglicht, dass eine natürliche Person die Ackergrundstücke an eine juristische Person übertragen kann, deren Mitglied oder Gesellschafter sie ist und die auf den gegenständlichen Grundstücken landwirtschaftliche Tätigkeit vornimmt. Diese Novelle ermöglicht so die Übertragung von Grundstücken von einer natürlichen Person auf eine juristische Person, die bisher durch das Vorkaufsrecht des Grundstücksfonds der Tschechischen Republik beschränkt war. Die neue Bestimmung wurde mit dem folgenden Wortlaut genehmigt: „Der Erwerber von Ackergrundstücken kann diese Grundstücke auf eine juristische Person übertragen, deren Mitglied oder Gesellschafter er ist und die auf diesen Grundstücken landwirtschaftliche Tätigkeit ausübt. Mit dieser Übertragung werden auch alle übrigen Rechte und Pflichten des Überträgers an den gegenständlichen Grundstücken auf den neuen Erwerber übertragen. Für den Fall dieser Übertragung macht der Grundstücksfonds das Vorkaufsrecht gemäß § 10 nicht geltend.
Das Inkrafttreten der Novelle des Gesetzes Nr. 95/1999 Slg. wurde für den ersten Tag des nach dem Tag der Verkündung folgenden Kalendermonats festgesetzt und im Hinblick auf den Stand und die Dauer des Gesetzgebungsprozesses wird also das Inkrafttreten zum 01. März 2012, spätestens jedoch zum 01. April 2012 vorausgesetzt.
Die Novelle regelt nicht die spezifischen Sachlagen in solchen Fällen, bei denen in Übereinstimmung mit dem Gesetz Nr. 95/1999 Slg. eine Person zum Erwerber der Grundstücke geworden ist, die zum Zeitpunkt der Übertragung ein Gesellschafter oder Mitglied der juristischen Person war, auf die gemäß dieser neuen Bestimmung dann die Grundstücke übertragen werden sollten, aber zurzeit nicht mehr ihr Mitglied oder Gesellschafter ist. In einem solchen Fall findet der Vorgang gemäß dem neuen § 7 Abs. 9 des Gesetzes Nr. 95/1999 Slg. keine Anwendung und in Übereinstimmung mit § 10 des Gesetzes Nr. 95/1999 Slg. sollte der Grundstücksfonds der Tschechischen Republik bei der wörtlichen Auslegung der neuen Bestimmung das Vorkaufsrecht geltend machen. Unter diesen Umständen droht ein erhebliches Risiko, dass die juristischen Personen die Grundstücke, die sie bewirtschaften, zu Gunsten des Grundstücksfonds der Tschechischen Republik verlieren könnten. Dieses Risiko könnten die betroffenen Personen selbstverständlich in der Praxis dadurch minimieren, wenn der Erwerber zum Zweck der Realisierung der Übertragung für eine bestimmte Zeit wieder zu einem Mitglied oder Gesellschafter dieser juristischen Person wird. Diese Variante kann allerdings für die äußerste Lösung gehalten werden und wir vermuten, dass im Falle dieser spezifischen Übertragungen den tschechischen Grundstücksfonds eine extensive Auslegung d. § 7 Abs. 9 interessieren könnte und dass der Grundstücksfonds auf sein Vorkaufsrecht verzichten und sein Vorkaufsrecht in diesen Grenzfällen nicht geltend machen würde. Die betroffenen Subjekte könnten nämlich ohnehin ohne größere Schwierigkeiten die Erfüllung der Bedingungen d. § 7 Abs. 9 sicherstellen und eine eventuelle Obstruktion seitens des Grundstücksfonds der Tschechischen Republik würde nur eine überflüssige Komplikation für die tschechischen Unternehmer in der Landwirtschaft und lediglich eine zeitliche Obstruktion darstellen.
Die oben angeführte Änderung dürfte nach unserer Auffassung erhebliche Auswirkungen auf die weitere unternehmerische Tätigkeit im Bereich der tschechischen Landwirtschaft haben, da sie die Übertragung des ursprünglich staatlichen Ackerbodens auf juristische Personen mit der Möglichkeit der einfachen standardmäßigen Übertragung auf neue Anleger ermöglicht. Deshalb kann der Eintritt oder die Erweiterung von inländischen und ausländischen Investitionen in die tschechische Landwirtschaft erwartet werden.
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