Immobilienvermittlung in Tschechien und neue gesetzliche Regelung der Immobilienmakler und Immobilienbüros in Tschechien
Das neue Immobilienmaklergesetz in der Tschechischen Republik
Am 01. Juli 2020 tritt das neue Gesetz Nr. 39/2020 Slg., Gesetz über die Immobilienvermittlung und über die Änderung der damit zusammenhängenden Gesetze (tschechisches Immobilienvermittlungsgesetz) in Kraft. Dieses Gesetz bringt in das tschechische Recht insbesondere eine genauere Definition der Regelungen für die Tätigkeit von tschechischen Immobilienmaklern und Immobilienbüros und auch strengere Bedingungen für diejenigen, die Immobilienmakler werden wollen. Vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes gab es in der tschechischen Rechtsordnung kein Gesetz, das die Ausübung der Tätigkeiten von Immobilienmaklern unmittelbar regeln würde; die damit verbundenen Angelegenheiten wurden im Gewerbegesetz nur allgemein geregelt.
1. Die Immobilienvermittlung umfasst in Tschechien die Vermittlung sowohl des Verkaufs, als auch der Vermietung von Immobilien
Das Gesetz setzt die Immobilienvermittlung als eine solche Tätigkeit fest, deren Zweck die Vermittlung des Abschlusses eines Immobilienvertrags bildet und definiert gleichzeitig den Begriff „Immobilienvertrag“. Als ein Immobilienvertrag in Tschechien, den die Vermittlung betreffen kann, gilt insbesondere
(a) ein Vertrag, auf dessen Grundlage die Übertragung des Eigentumsrechts an einer Immobilie auf einen Dritten zustande kommt (Schenkungsvertrag, Kaufvertrag, Tauschvertrag);
(b) ein Vertrag, auf dessen Grundlage der Erwerb des Anteils an einer Wohnungsgenossenschaft sowie der Erwerb der Beteiligung an einer Handelsgesellschaft zustande kommt, wenn mit einer solchen Beteiligung das Nutzungs- oder Nießbrauchsrecht in Bezug auf eine Immobilie, einen Gewerberaum oder eine Wohnung verbunden ist. Dies deckt auch solche Fälle ab, wie die Grunddienstbarkeit des Wohnens, gegebenenfalls die Grunddienstbarkeit der Nutzung oder des Nießbrauchs einer Immobilie, das Baurecht, genauso wie die verschiedensten Varianten von Obligationen, die durch die Verträge von verschiedenen Vertragstypen begründet sind (einschließlich unbenannter Verträge).
Die Immobilienvermittlung bezieht sich nicht auf die kurzzeitige Beherbergung (Beherbergungsdienstleistungen gemäß §§ 2326 – 2331 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuches/NOZ) in Form von sog. gemeinsam genutzten Diensten, also Dienstleistungen ähnlicher Art wie Airbnb oder Flatio. Gleichzeitig wird eine Ausnahme vom Geltungsbereich dieses Gesetzes für die Beherbergung ausdrücklich festgesetzt.
Das Gesetz konzentriert sich ausdrücklich auf Immobilienvermittlung, nicht auf den Verkauf oder die Vermietung von eigenen Immobilien (üblicherweise auf Immobilienentwicklung).
2. Was ist Immobilienvermittlung in Tschechien?
Das Gesetz hält für Immobilienvermittlung immer die Auffindung desjenigen, der am Abschluss eines Immobilienvertrags mit einem Interessenten interessiert ist, wobei diese Tätigkeit in der Regel folgendes umfasst:
a) Gewährung einer Werbedienstleistung (bloße Werbeanzeige gilt nicht als Immobilienvermittlung, es sei denn, sie wäre mit einer Provision verbunden),
b) Beurteilung des Zustands der Immobilie und Erstellung eines Entwurfs des Angebotspreises,
c) Entwicklung von Marketingaktivitäten in Bezug auf die Immobilie,
d) Sicherstellung der Besichtigung der Immobilie,
e) Einholung der bautechnischen Dokumentation im Zusammenhang mit der Immobilie,
f) Vermittlung der Erbringung von anwaltlichen Dienstleistungen,
g) Vermittlung der Verwahrung zum Zweck der Sicherstellung der Leistungen aus dem Immobilienvertrag.
Bedingungen für die Ausübung der Tätigkeit eines Immobilienmaklers
Die Bedingungen für die Ausübung der Tätigkeit eines Immobilienvermittlers sind seine Unbescholtenheit und die im Gewerbegesetz angeführten Bedingungen in Bezug auf das neue reglementierte Gewerbe „Immobilienvermittlung“..
Das Immobilienmaklergesetz verlangt die Unbescholtenheit der Personen, die Immobilienvermittlung ausüben. Als unbescholten gilt nicht jene Person, die „wegen einer absichtlichen Straftat oder wegen einer fahrlässigen Straftat im Zusammenhang mit der Gewährung der Immobilienvermittlung rechtskräftig verurteilt wurde“. Das Gesetz regelt des Weiteren enger die Anforderungen an die Unbescholtenheit der Inhaber und der Mitglieder von statutarischen Organen juristischer Personen, die diese Tätigkeit ausüben.
Eine wichtige Neuheit, die das Gesetz über Immobilienvermittlung in das Gewerbegesetz eingeführt hat, ist die Notwendigkeit einer entsprechenden Ausbildung, Qualifikation oder Berufserfahrung für diejenigen, die als Immobilienvermittler tätig werden wollen.
3. Immobilienvermittlung als reglementiertes Gewerbe in der Tschechischen Republik
Die Ausübung der Tätigkeit eines Immobilienvermittlers wird nicht mehr aufgrund eines nicht-reglementierten Gewerbes möglich sein, es wird sich neu um ein reglementiertes Gewerbe handeln. All jene, die sich für die Ausübung dieser Tätigkeit interessieren, müssen so aufgrund des Gewerbegesetzes folgende Voraussetzungen erfüllen:
- Magisterabschluss in den Fächern „Recht, Wirtschaftsfächer mit dem Schwerpunkt Ökonomie, Finanzen oder Marketing und Handel oder im Bildungsbereich Bauwesen mit dem Schwerpunkt Bauwesen oder Vorbereitung und Realisierung von Bauwerken oder eine ähnliche Hochschulausbildung“,
- Bachelorabschluss, 1 Jahr Berufserfahrung und Abschluss eines Lehrgangs gemäß § 60a des Gesetzes Nr. 111/1998 Slg.,
- Hochschulausbildung, höhere Berufsbildung oder Sekundärausbildung mit Abitur und 3 Jahre Berufserfahrungen im Fach,
- berufliche Befähigung für die Tätigkeit des Immobilienvermittlers gemäß dem Gesetz über die Anerkennung der Ergebnisse der Weiterbildung.
Das ursprüngliche Fach des nicht-reglementierten Gewerbes „Erwerb, Verkauf, Verwaltung und Instandhaltung von Immobilien“ erlischt nicht, es wird jedoch nicht mehr zulässig sein, auf dieser Grundlage die Tätigkeit eines Immobilienvermittlers auszuüben.
4. Die Übergangszeit für den Erhalt des reglementierten Gewerbes „Immobilienvermittlung“ gilt bis zum 01.01.2021
Die gegenwärtigen Immobilienmakler, die die Tätigkeit als Immobilienvermittler auch weiterhin ausüben wollen, müssen die jeweilige Tatsache, spätestens innerhalb von 6 Monaten nach dem Inkrafttreten des Gesetzes dem Gewerbeamt melden und müssen gleichzeitig ihre fachliche Befähigung für die Ausübung des jeweiligen Gewerbes nachweisen. Bis zum 01.01.2021 müssen alle bisherigen Immobilienmakler und Immobilienbüros den Status eines reglementierten Gewerbes erlangen, damit sie auch Weiterhin jene Tätigkeit ausüben können, die unter die Immobilienvermittlung fällt.
5. Verwahrung (Treuhand) beim Immobilienvermittler in Tschechien
Gemäß der neuen Regelung darf der Immobilienvermittler keine andere Verwahrung anbieten, als die Verwahrung bei einer Bank, einem Notar, Rechtsanwalt oder Gerichtsvollzieher.
Die Gewährung der Verwahrung durch die Immobilienvermittler hat ebenfalls strengere Regeln erhalten. Gemäß dem ursprünglichen Vorschlag sollten die Immobilienvermittler überhaupt nicht die Möglichkeit haben, eine Verwahrung zu gewähren. Die verabschiedete Fassung des Gesetzes fordert, dass der Immobilienvermittler aufgrund des ausdrücklichen schriftlichen Antrags in der gesonderten Immobilienurkunde die Verwahrung von Geldmitteln zum Zweck der Sicherstellung der Erfüllung des Immobilienvertrags gewährt, und zwar unter der Voraussetzung, dass ein schriftlicher Verwahrungsvertrag verfasst wird, für jeden Verwahrer ein gesondertes Konto errichtet wird, der Vermittler die Bank davon in Kenntnis setzen muss, dass der Inhaber der verwahrten Geldmittel ein Dritter ist, der Empfang und die Herausgabe von Geldmitteln nur durch bargeldlose Überweisung erfolgen kann, und über die Verwahrung das Gewerbeamt in Kenntnis gesetzt werden muss.
Der Immobilienvermittler in Tschechien ist verpflichtet, über jede Verwahrung eine Aufzeichnung in der von ihm zu führenden Evidenz der Verwahrungen zu führen, die folgende Angaben beinhalten muss:
1. die Angaben zur Identifizierung des Verwahrers und des Empfängers, und zwar wenn der Verwahrer oder der Empfänger eine natürliche Person ist, alle Vornamen und Familiennamen, Geburtsnummer, und wenn diese nicht zugeteilt wurde, Geburtsdatum, des Weiteren Geburtsort, Geschlecht, Daueraufenthalt oder sonstiger Aufenthalt und Staatsangehörigkeit; wenn es sich um einen Einzelunternehmer handelt, auch dessen Firmenname, Unterscheidungszusatz oder weitere Bezeichnung, Unternehmensort und Identifikationsnummer der Person; wenn der Verwahrer oder der Empfänger vertreten wird, ebenso diese Angaben über den Vertreter, der für ihn handelt; wenn dieser eine juristische Person ist, dann ist der Firmenname oder die Bezeichnung einschließlich des Unterscheidungszusatzes oder der weiteren Bezeichnung anzuführen, Sitz, Identifikationsnummer der Person oder eine ähnliche Nummer, die im Ausland zugeteilt wird; bei einer natürlichen Person, die Mitglied des statutarischen Organs ist, die Angaben zur Feststellung und Überprüfung ihrer Identität; gegebenenfalls die Angaben über den Vertreter der juristischen Person, der im vorliegenden Fall gehandelt hat und wenn er der Verwalter eines Treuhandfonds ist, seine Bezeichnung und Daten zu seiner Identifizierung als Verwalter, Bewirtschafter oder einer Person in ähnlicher Position,
2. Angaben zur Höhe der Geldmittel und zur Währungseinheit,
3. Datum des Empfangs der Geldmittel in Verwahrung,
4. Angabe zur Laufzeit der Verwahrung, gegebenenfalls die Bedingungen, die dem Immobilienvermittler für die Auszahlung der Geldmittel aus der Verwahrung an den Verwahrer oder Empfänger festgesetzt wurden und die Form des Nachweises über die Erfüllung dieser Bedingungen für den Immobilienvermittler,
5. Bezeichnung des Kontos oder der Konten, auf das oder auf die dem Empfänger die Geldmittel aus der Verwahrung auszuzahlen sind sowie die Angaben zur Identifizierung der Person des Kontoinhabers, wenn es sich nicht um den Empfänger handelt,
6. Datum der Auszahlung der Geldmittel an den Verwahrer oder den Empfänger.
Die Annahme von Geldmitteln in Verwahrung und die Auszahlung aus der Verwahrung kann nur durch bargeldlose Überweisung erfolgen; die Geldmittel können auf keine andere Art und Weise übergeben werden.
Der Immobilienvermittler ist nicht berechtigt, die Geldmittel auf dem Verwahrungskonto anders als in Übereinstimmung mit dem Zweck des Immobilienvertrags zu verwenden.
6. Versicherung des Immobilienvermittlers in der Tschechischen Republik
ZDas Gesetz führt für die Immobilienvermittler die Pflicht zur Versicherung für den Fall der Verpflichtung zum Ersatz des dem Interessenten durch Ausübung der Immobilienvermittlung entstandenen Schadens. Die Haftungssumme muss mindestens CZK 1.750.000 betragen und für den Fall der Kumulierung von mehreren Versicherungsfällen in einem Jahr muss die Haftungssumme mindestens CZK 3.500.000 betragen. Diese Summe reduziert sich jedoch auf 50 % für jene Immobilienvermittler, die unter der Schirmherrschaft einer juristischen Person tätig sind, die ein Immobilienvermittler ist. Diese Versicherung müssen die Unternehmer im Bereich der Immobilienvermittlung spätestens bis zum 01.10.2020 abschließen.
7. Immobilienvermittlungsvertrag in Tschechien
Das Gesetz verlangt den Abschluss eines Vermittlungsvertrags in Schriftform, die Einwendung der Unwirksamkeit des Vertrags wegen Mangels an der Form kann jedoch nur der Interessent erheben. Der Vertrag muss des Weiteren folgendes beinhalten:
-- die Bezeichnung des Gegenstands der Übertragung oder der Nutzung,
- die Höhe des Kaufpreises oder eines anderen Entgelts,
- die Höhe der Provision oder die Form der Bestimmung der Provision (die Verträge mit einigen Immobilienbüros beinhalten dies aktuell nicht, weil sie angeblich ihre Dienstleistungen „unentgeltlich“ gewähren und diese Verträge müssen entsprechend angepasst werden).
Sollte der Immobilienvermittlungsvertrag die oben angeführten Angaben nicht beinhalten, ist er unwirksam. Die Einwendung wegen Unwirksamkeit kann jedoch nur der Interessent erheben.
Die Immobilienvermittler sollten des Weiteren auch auf die Erfüllung einer weiteren neu festgesetzten Pflicht achten, die in der Vorlage des aktuellen Auszugs aus dem Liegenschaftskataster in Bezug auf die jeweilige Immobilie an den Interessenten besteht, und zwar spätestens am Tag des Abschlusses des Immobilienvermittlungsvertrags. Dieser Auszug muss den in diesem Verzeichnis erfassten Zustand nachweisen und darf nicht älter sein als 3 Werktage vor dem Tag des Abschlusses des Immobilienvermittlungsvertrags. Sollte dies der Immobilienvermittler unterlassen, hat der Interessent die Möglichkeit, vom Immobilienvermittlungsvertrag zurückzutreten.
IDie Informationspflicht verpflichtet den Immobilienvermittler auch, den Interessenten über folgende Tatsachen in Kenntnis zu setzen:
- - die Mängel und Einschränkungen, mit denen der Gegenstand belastet ist, die sich aus den öffentlichen Verzeichnissen ergeben, oder über die er wusste oder wissen sollte, und zwar spätestens beim Abschluss des Immobilienvermittlungsvertrags oder spätestens innerhalb von 14 Tagen nach dem Tag, an dem der konkrete Gegenstand der Übertragung oder der Gegenstand der Nutzung oder des Nießbrauchs dem Interessenten und dem Immobilienvermittler bekannt wurde,
- die Höhe der Provision, die im Vermittlungsvertrag zum gleichen Gegenstand vereinbart wurde, der zwischen dem Vermittler und einem Dritten abgeschlossen wurde, d.h. es sollte nicht passieren, dass der Immobilienvermittler eine Provision von beiden Parteien erhält, ohne dass der Kunde davon Kenntnis erlangt. Es kann vorausgesetzt werden, dass die Verkaufstricks einiger Immobilienbüros, die behaupten, dass ihre Kunden keine Provision zu zahlen haben, obwohl sie gleichzeitig aus dem Kaufpreis eine Provision in faktisch beliebiger Höhe vom Käufer erhalten, nicht mehr möglich sein werden, ohne dass der Verkäufer über die Höhe der Provision Kenntnis erhält.
Sollte der Immobilienvermittler dem Interessenten die oben angeführten Informationen nicht mitteilen, so ist der Interessent berechtigt, vom Immobilienvermittlungsvertrag zurückzutreten.
Es wird auch die Belastung von einigen bisherigen Vermittlungsverträgen verboten, die die Kunden zum Abschluss von Übertragungsverträgen zwingen. Es wird nicht möglich sein, im Immobilienvermittlungsvertrag dem Interessenten, der ein Verbraucher ist, die Pflicht zum Abschluss eines Immobilienvertrags oder eines Vertrags über den Abschluss eines künftigen Immobilienvertrags aufzuerlegen.
Obwohl es in der Praxis nicht sehr üblich ist, dass die Immobilienmakler Wechsel und Schecks als Sicherung verwenden, verbietet das Immobilienvermittlungsgesetz ausdrücklich ihre Verwendung oder die Sicherung der sich aus dem Immobilienvermittlungsvertrag ergebenden Schuld, wenn der Vertrag zwischen dem Immobilienvermittler und dem Interessenten, der Verbraucher ist, abgeschlossen wurde.
Die Kündigungsfrist für die Kündigung eines Immobilienvermittlungsvertrags für unbestimmte Zeit kann bei einem Verbraucher höchstens 1 Monat betragen.
8. Exklusive Immobilienvermittlung in Tschechien höchstens für die Zeit von 6 Monaten
Die exklusive Immobilienvermittlung besteht in der Absprache zwischen dem Immobilienvermittler und dem Interessenten hinsichtlich des konkreten Gegenstands, die das Recht des Interessenten auf den Abschluss eines Vermittlungsvertrags über den gleichen Gegenstand mit einem anderen Immobilienvermittler oder den Abschluss eines Immobilienvertrags völlig ohne den Immobilienvermittler einschränkt.
Eine exklusive Immobilienvermittlung kann nur für eine bestimmte Zeit vereinbart werden, und zwar höchstens für die Zeit von 6 Monaten, die jedoch wiederholt verlängert werden kann.
9. Provision des Immobilienvermittlers in Tschechien
Die Höhe der Immobilienprovision muss einen Bestandteil des Immobilienvertrags, d.h. des zu vermittelnden Kaufvertrags, Mietvertrags usw. bilden. Wenn nichts Abweichendes festgesetzt wird, ist die Provision ab dem Tag des Abschlusses des Immobilienvertrags zur Zahlung fällig. Die Fälligkeit der Provision kann nur dann vor dem Tag des Inkrafttretens des Immobilienvertrags vereinbart werden, wenn der Vermittlungsvertrag eine solche Bestimmung beinhaltet, dass die Fälligkeit der Provision nicht an den Abschluss eines Immobilienvertrags gebunden ist. Die Anzahlung der Provision darf bei einem Verbraucher nicht mehr als zwei Drittel der vereinbarten Provision betragen. Der Immobilienvermittler darf neu keine Provision von jenem Interessenten verlangen, der Verbraucher ist, wenn der Vertrag, auf dessen Abschluss sich die Entstehung des Rechts des Immobilienvermittlers auf Provision bezieht, aufgrund von Untätigkeit, Verfehlung oder unterlassener Mitwirkungsleistung seitens des Immobilienvermittlers erst nach dem Erlöschen der Verpflichtung aus dem Immobilienvermittlungsvertrag abgeschlossen wurde.
10. Übertretungen des Immobilienvermittlers und Strafen
Eine juristische Person oder ein Einzelunternehmer als Immobilienvermittler begeht eine Übertretung dadurch, dass
a) er eine der Pflichten hinsichtlich der Gewährung der Verwahrung durch den Immobilienvermittler nicht erfüllt, mit einer Geldstrafe bis zu CZK 500.000,
b) er nicht versichert ist, mit einer Geldstrafe bis zu CZK 1.000.000, oder
c) wenn er seiner Pflicht nicht nachkommen sollte, dem Ministerium für die örtliche Entwicklung innerhalb von 10 Werktagen nach dem Abschluss des Versicherungsvertrags eine Abschrift oder eine notariell beglaubigte Kopie dieses Vertrags oder jede Änderung dieses Vertrags, die auf eine Änderung der Haftungsgrenze oder der Höhe des vereinbarten Selbstbehalts Einfluss hat oder die Kündigung des Versicherungsvertrags oder den Rücktritt vom Versicherungsvertrag vorzulegen, mit einer Geldstrafe bis zu CZK 100.000.
11. Inkrafttreten des tschechischen Immobilienmaklergesetzes und Übergangsbestimmungen
Das Gesetz sollte ursprünglich am 01.01.2020 in Kraft treten, aber im Hinblick darauf, dass es zu diesem Tag noch nicht in der Sammlung der Gesetze veröffentlicht wurde, tritt es zum 01.07.2020 in Kraft, und zwar in Übereinstimmung mit § 3 Abs. 6 des Gesetzes Nr. 309/1999 Slg., über die Gesetzessammlung.
Die bisherigen Beziehungen und Verträge, die vor dem 01.07.2020 entstanden sind, werden gemäß der bisherigen Regelung geregelt und das Immobilienvermittlungsgesetz findet auf sie keine Anwendung.
Die durch das tschechische Immobilienvermittlungsgesetz geforderte Versicherung müssen die Unternehmer im Bereich der Immobilienvermittlung spätestens bis zum 01.10.2020 abschließen
Spätestens bis zum 01.01.2021 müssen alle Unternehmer, die beabsichtigen, Immobilienvermittlung auch weiterhin zu gewähren, dem Gewerbeamt das reglementierte Gewerbe „Immobilienvermittlung“ melden und die Belege als Nachweis für die Erfüllung der Bedingung zur fachlichen Befähigung für den Betrieb dieses reglementierten Gewerbes vorlegen, ansonsten erlischt die Berechtigung zur Gewährung der Immobilienvermittlung im Rahmen des bisherigen nicht-reglementierten Gewerbes nach Ablauf des 01.01.2021. Die Erlangung dieses reglementierten Gewerbes anstatt des bisherigen nicht-reglementierten Gewerbes ist bis zum 01.01.2021 von der Verwaltungsgebühr befreit.
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