Investieren in tschechische Immobilien

Rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen

Was ist beim Kauf von Immobilien in Tschechien zu beachten?

Vorteile der Investition in tschechische Immobilien

- Tschechische Immobilien können direkt oder indirekt mittels einer tschechischen Gesellschaft erworben werden

- übersichtliche und sichere Abwicklung des Erwerbs mittels eines Treuhandkontos und Auszahlung des Kaufpreises erst nach Eintragung des Eigentumsrechts ohne jegliche Mängel

- rechtliche, steuerliche und technische Beratung unter einem Dach sowohl beim Erwerb, Verkauf als auch beim Verwalten der tschechischen Immobilie

- Kosten des Erwerbs oder Verkaufs einer tschechischen Immobilie betragen in der Regel zwischen 1 bis 2 Tausend EUR

- niedrige Immobiliensteuer (Grundsteuer)

1. ERWERB VON IMMOBILIEN IN TSCHECHIEN

Tschechische Immobilien können frei von deutschen Privatpersonen oder Gesellschaften erworben werden. Der Erwerb von tschechischen Liegenschaften kann direkt erfolgen oder mittelbar durch eine juristische Person mit dem Sitz in Tschechien, deren Anteile entweder zur Gänze oder teilweise im Eigentum des (wirtschaftlich betrachtet) eigentlichen Käufers (deutsche Privatperson oder Gesellschaft) stehen. Der Erwerb einer tschechischen „ready-made“ Gesellschaft oder Gründung einer neuen tschechischen Gesellschaft kostet in der Regel samt der damit zusammenhängenden Rechtsberatung zwischen 1.000 EUR bis 1.500 EUR.

Die deutschen Investoren können also das Eigentumsrecht zu Liegenschaften in Tschechien uneingeschränkt erwerben. Dies gilt auch für Grundstücke, die zum landwirtschaftlichen, bzw. forstwirtschaftlichen Bodenfonds gehören.

Die Kosten für die Vorbereitung des Kaufvertrages, treuhändische Aufbewahrung des Kaufpreises bei einem Rechtsanwalt und eine rechtliche Prüfung der zu erwerbenden Immobilie betragen in der Regel zwischen 1.000 EUR bis 2.000 EUR, jeweils nach Komplexität des Eigentumserwerbs.

1.2. Zeitpunkt des Eigentumserwerb von tschechischen Liegenschaften

Der Erwerbsvorgang vollzieht sich in Tschechien in zwei Akten. Nach Errichtung eines Kaufvertrages (Titel) wird das Eigentumsrecht durch Eintragung im zuständigen Liegenschaftskataster (Modus) konstitutiv übertragen. Bei unbeweglichen Sachen findet also ein Eigentumsübergang dann statt, wenn der neue Eigentümer ins tschechische Grundbuch eingetragen wird. Pro Antrag ist dem Katasteramt eine Verwaltungsgebühr von EUR 40 zu zahlen.

Im Weiteren ist grundsätzlich eine notarielle Unterschriftenbeglaubigung erforderlich, damit die Eintragung ins Grundbuch durchgeführt werden kann, ohne dass ein Nachweis der Identifikation der unterzeichneten Personen im Rahmen des Eintragungsverfahrens im Nachhinein vorgelegt werden muss.

1.3. Abwicklung der Kaufpreiszahlung

Der Kaufpreis und die Art und Weise seiner Festlegung ist ein wesentliches Erfordernis jedes Kaufvertrages. Die Parteien vereinbaren die Art der Kaufpreisentrichtung individuell, häufig ist die Einbeziehung eines Rechtsanwalts, bzw. der Bank oder des Notars für die treuhändische Aufbewahrung des Kaufpreises bis zum Zeitpunkt der Eintragung des neuen Eigentümers ohne jegliche Mängel oder laufende Verfahren. Diese Vorgehensweise bietet eine erforderliche Sicherheit sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer.

1.4. Due Diligence und Haftungsabsicherung beim Liegenschaftserwerb

Neben der Prüfung des rechtlichen Eigentümers der Liegenschaft auf Grund des aktuellen Grundbuchsauszuges ist auch von Bedeutung, die Existenz allfälliger Pfandrechte, dingliche Lasten bzw. anderer Mängel bezüglich des Kaufgegenstandes zu prüfen. Mindesterfordernis ist die Aufnahme einer entsprechender Bürgschaftsklausel des Verkäufers in den Liegenschaftskaufvertrag. Aufgrund dieser Erklärung haftet der Verkäufer gegenüber dem Käufer für allfällige Rechtsmängel der verkauften Liegenschaft.

Der Grundbuchauszug kann auch über Internet abberufen werden (EUR 2 pro Seite) und die Grundinformationen (Identifikation des Eigentümers, laufende Verfahren usw.) können sogar kostenlos im Internet auf der Webseite des tschechischen Katasteramtes gefunden werden.

Durch den neuen bürgerlichen Gesetzbucht wurde auch der „Gute Glaube“ beim Eigentumserwerb von tschechischen Immobilien gestärkt. Mit dem Begriff des „Guten Glaubens“ wird eine Situation umschrieben, in welcher beispielsweise der Verkäufer nicht zum Verkauf einer Sache berechtigt war, der Käufer allerdings von der fehlenden Berechtigung nichts wusste. In bestimmten Fällen kann die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts trotz der fehlenden Verfügungsbefugnis angenommen werden, wenn der Käufer nämlich davon ausgehen durfte, dass der Verkäufer verfügungsberechtigt war.

Im neuen tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuch ist die widerlegbare Vermutung geregelt, dass die in einem öffentlichen Register eingetragene Person grundsätzlich auch über die betreffende Sache verfügen darf. Diese Regel ist insbesondere beim Erwerb von Immobilien von besonderer Bedeutung, da in der Regel vor dem Erwerb überprüft wird, ob der Verkäufer und die im Grundbuch eingetragene Person personenidentisch sind.

Ausländische Versicherungsgesellschaften bieten auch Versicherung des Eigentums an tschechischen Immobilien (Title Insurance). Bei Transaktionen mit höherem Wert oder die durch Banken finanziert werden ist eine Title Insurance ziemlich üblich.

1.5. Unterschiedlicher Eigentümer von Gebäuden und den darunterliegenden Grundstücken in Tschechien

Das bisherige tschechische Sachenrecht ging davon aus, dass ein Gebäude und ein Grundstück rechtlich betrachtet zwei selbständige Sachen darstellen und somit auch separat voneinander erworben werden können.

Durch das neue tschechische Bürgerliche Gesetzbuch wurde seit dem Jahr 2014 wieder der Grundsatz „superficies solo cedit“ nach ca. 64 Jahren eingeführt. Dieser Grundsatz besagt, dass Sachen, die mit einem Grundstück untrennbar verbunden werden, rechtlich zu einem Teil dieses Grundstücks werden. Aus diesem Grundsatz folgt, dass Gebäude und andere mit einem Grundstück untrennbar verbundenen Objekte nicht mehr als selbständige Sachen zu betrachten sind, sondern ein Bestandteil des Grundstücks darstellen, auf dem sie sich befinden. Eine separate Übertragung des Eigentums an einem Grundstück beziehungsweise einem Gebäude, ohne gleichzeitig auch das Eigentum an einem darauf befindlichen Gebäude beziehungsweise dem Grundstück zu erwerben, ist somit grundsätzlich nicht mehr möglich. Das Eigentum an diesen Sachen kann prinzipiell nur noch gemeinsam erworben werden. Nicht als untrennbar mit dem Grundstück verbundene Bauwerke werden durch das Gesetz allerdings die sogenannten "temporären Gebäude" angesehen.

Im Vergleich zum ausländischen Rechtsraum war also bisher eine Eigenart des tschechischen Immobilienrechts, dass die Eigentümer von Gebäuden in vielen Fällen von den Eigentümern der darunterliegenden Grundstücke verschieden sind. Daher kommt es in Tschechien derzeit noch sehr häufig vor, dass der Grundstückseigentümer und der Gebäudeeigentümer personenverschieden sind. Das neue tschechische Zivilgesetzbuch hat deshalb ein Vorkaufsrecht an den auf ihren Grundstücken befindlichen Gebäuden eingeräumt.

1.6. Miteigentum und das gesetzliche Vorkaufsrecht in Tschechien

Gemäß dem neuen Bürgerlichen Gesetzbuch genießen Miteigentümer ein wechselseitiges gesetzliches Vorkaufsrecht (mit gewissen Ausnahmen).

2. DAS TSCHECHISCHE GRUNDBUCH (LIEGENSCHAFTSKATASTER)

Das tschechische Liegenschaftskataster ist ein öffentliches Verzeichnis, in das jedermann auch ohne Nachweis eines rechtlichen Interesses Einsicht gewährt wird und Auszüge aus dem Kataster auf Antrag angefertigt werden.

In das tschechische Liegenschaftskataster einzutragen sind Eigentums-, Pfand-, Vorkaufsrechte und dingliche Lasten. Rechte, die von Gesetzes wegen entstanden oder erloschen, mit Beschluss eines staatlichen Organs, durch Zuspruch des Lizitators in einer öffentlichen Versteigerung, durch Ersitzung, durch Zuwachs und Bearbeitung, werden durch Vermerk auf der Grundlage der durch die staatlichen Organe erstellten Urkunden sowie anderer Urkunden eingetragen, die nach gesonderten Vorschriften die Rechtsverhältnisse bestätigen oder beglaubigen

Das tschechische Katasteramt kennzeichnet im tschechischen Kataster spätestens an dem Arbeitstag, der der Zustellung der Urkunde nachfolgt, auf deren Grundlage die Eintragung in das Kataster durchgeführt wird, dass die Rechtsverhältnisse durch die Änderung betroffen sind. Derjenige, der von einer Eintragung im Liegenschaftskataster ausgeht, ist in gutem Glauben, dass der im Kataster eingetragene Stand dem tatsächlichen Stand entspricht, es sei denn, er hätte wissen müssen, dass der Stand der Eintragung im Kataster nicht der Tatsache entspricht.

Nach Einleitung des Verfahrens vor dem tschechischen Katasteramt wird jegliche Verfügung über die Immobilien für 20 Tage verboten und unmöglich. Das Katasteramt informiert alle Beteiligten (insbesondere den aktuellen Inhaber der Immobilie) über die Einleitung des Verfahrens betreffend die gegenständlichen Immobilien. Durch diese Blockierung soll den Eigentümer entsprechende Rechtsschritte gegen ein eventuelles unerlaubtes Verfügen über die Immobilie einzuleiten. Alle Personen haben zugleich die Möglichkeit bei tschechischen Katasteramt eine E-Mail Notifikation über eventuelle Änderungen betreffend tschechische Immobilien für EUR 8 pro Jahr zu bestellen.

Das Katasteramt prüft jeweils die Berechtigung des Eigentümers, über den Gegenstand des Rechtsgeschäftes zu verfügen, mit Hinsicht auf das Prinzip des Schutzes des öffentlichen Glaubens nach den im Liegenschaftskataster eingetragenen Angaben, auch durch Prüfung der Korrektheit dieser früher durchgeführten Eintragungen gemäß dem durch diesen Eigentümer nachgewiesenen ursprünglichen Erwerbstitel (z.B. Kauf- bzw. Schenkungsvertrag).

3. KAUF EINER WOHNUNG ODER EINES GEWERBERÄUMES IN TSCHECHIEN

3.1. Wohnungseigentum in Tschechien

Wohnungen oder Gewerberäume in einem Gebäude können falls diese im Liegenschaftskataster eingetragen sind, ähnlich wie die sonstigen Immobilien übertragen werden. Das Wohnungseigentum in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an den gemeinschaftlichen Teilen des Hauses wird durch Eintragung in das tschechische Liegenschaftskataster übertragen. Die Unterschriften sind zu beglaubigen und es gelten grundsätzlich dieselbe Bedingungen für die Übertragung einer Wohnung oder eines Gewerberaumes wie bei den sonstigen tschechischen Immobilien.

Der Gebäudeeigentümer ist auch berechtigt durch eine Erklärung das Gebäude in Wohnungen oder Gewerberäume teilen und diese ins Liegenschaftskataster eintragen. Wesentliche Erfordernisse dieser Erklärung sind insbesondere die Bezeichnung des Gebäudes, die Nummer der Wohnungseinheit, einschließlich ihrer Benennung bzw. der Beschreibung dessen, wo sie sich im Gebäude befindet, die Beschreibung der Einheiten, deren Zubehör, die Bodenfläche und die Beschreibung ihrer Ausstattung, die Bezeichnung des Grundstückes, welches Gegenstand der Eigentumsübertragung ist, die Regeln für das Beitragen der Miteigentümer des Hauses für die mit der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung der Gemeinschaftsräume des Hauses, gegebenenfalls des Hauses als Ganzes verbundenen Ausgaben, und die Regeln für die Verwaltung der Gemeinschaftsräume des Hauses, bzw. des Hauses als Ganzes, einschließlich der Bezeichnung der mit der Hausverwaltung beauftragten Person, die Rechte und Pflichten bezüglich des Gebäudes, dessen Gemeinschaftsräume und die Rechte zum Grundstück, die vom Gebäudeeigentümer auf die Eigentümer der Wohnungseinheiten übergehen. Darüberhinaus hat der Gebäudeeigentümer in einer Erklärung die gemeinschaftlichen Räumlichkeiten des Gebäudes zu bestimmen und die Eigentumsanteile der Wohnungseigentümer an den Gemeinschaftsräumen des Gebäudes festzulegen, wobei das Gesetz dem Eigentümer die Festlegung ermöglicht, dass einige Gebäudeteile nur einigen Wohnungseigentümern gemeinsam zur Verfügung stehen. Gemeinschaftliche Räumlichkeiten des Gebäudes sind diejenigen Teile des Hauses, die der gemeinschaftlichen Nutzung vorbehalten sind. Die Miteigentumsanteile werden im Verhältnis der Bodenfläche der Wohnungseinheit zur Bodenfläche aller Einheiten im gesamten Hause bestimmt. Der Miteigentumsanteil des Wohnungseigentümers bezüglich des Grundstückes hat dem Miteigentumsanteil an den gemeinschaftlichen Räumlichkeiten des Gebäudes zu entsprechen.

3.3. Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümer bilden eine sog. Wohnungseigentümergemeinschaft, die eine juristische Person ist, befähigt ist, Rechte auszuüben, und sich in allen, mit der Verwaltung, dem Betreiben und der Instandhaltung der gemeinschaftlichen Räume des Hauses verbundenen Angelegenheiten verpflichten kann. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird als Person im tschechischen Handelsregister eingetragen.

Die Gemeinschaft entsteht in einem Haus mit mindestens 5 Einheiten, von denen mindestens drei im Eigentum dreier verschiedener Eigentümer sind, und zwar am Tage der Zustellung der Urkunde mit dem Vermerk der Einverleibung in das Liegenschaftskataster oder einer anderen Urkunde, die durch das zuständige staatliche Organ die Eigentumsverhältnisse bezüglich der Einheit bestätigt, an den letzten dieser Eigentümer.

Die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft entsteht und erlischt gleichzeitig mit der Übertragung oder dem Übergang des Wohnungseigentums. Die Miteigentümer der Einheit sind gemeinsame Mitglieder der Gemeinschaft. Die Gemeinschaft hat mindestens einmal jährlich eine Versammlung abzuhalten.

3.4. Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer in Tschechien

Der Wohnungseigentümer beteiligt sich an der Verwaltung des Gebäudes im Umfange, der seinem Miteigentumsanteil an den Gemeinschaftsräumen des Hauses entspricht, sofern durch die Wohnungseigentümer nicht anders vereinbart. Die Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes bzw. die Instandhaltung der Gemeinschaftsräume und Flächen tragen alle Wohnungseigentümer anteilig im Verhältnis zu ihren Miteigentumsanteilen, sofern eine abweichende Regelung nicht getroffen wird. Die Wohnungseigentümer haften für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft im Verhältnis, das der Größe der Miteigentumsanteile an den Gemeinschaftsräumen des Hauses entspricht.

Die Wohnung kann frei vermietet werden und die Wohnungseigentümergemeinschaft kann das Verfügung über die Wohnung, bzw. des Gewerberaumes nicht beschränken.

4. STEUERN BEIM KAUF ODER VERKAUF EINER IMMOBILIE IN TSCHECHIEN

4.1 Immobiliensteuer (Grundsteuer)

Sobald eine Immobilie in Tschechien erworben wird, ist jährlich die sogenannte Immobiliensteuer u entrichten. Die Abgabe richtet sich nach Lage und Größe der Immobilie. So sind beispielsweise für eine Eigentumswohnung von ca. 80-100 m2 jährlich etwa 50 EUR an Steuern zu zahlen.

4.2 Grunderwerbsteuer

Die vom Käufer zu zahlende Grunderwerbssteuer beträgt 4% des Kauf- beziehungsweise des üblichen Marktpreises - je nachdem, welcher Betrag der höhere ist und ist innerhalb von 3 Monaten nach Erhalt der Mitteilung des Katasteramtes über die Übertragung des Eigentums an das zuständige tschechische Finanzamt zu zahlen.

Die erste Eigentumsübertragung einer neu gebauten (vorher niemals bewohnten oder benutzten) Immobilie von einer juristischen Person die im Bereich der Bauindustrie tätig ist oder einer Stadt/Kommune auf den Käufer beim Grundbuchamt wird nicht besteuert.

4.3 Einkommenssteuer

Gewinne bei der Veräußerung einer Immobilie in der Tschechischen Republik werden in der Regel dem gesamten steuerpflichtigen Einkommen hinzugerechnet. Berechnungsgrundlage für Kapitaleinkünfte aus Immobilienverkäufen ist die Differenz des Veräußerungswertes abzüglich der Anschaffungskosten.
Standard Steuersätze für die Einkommenssteuern in Tschechien

Natürliche Personen

Für natürliche Personen beträgt der Steuersatz in Tschechien 15% der Bemessungsgrundlage (dies gilt für Bürger der Tschechischen Republik, EU-Bürger und Nicht-EU-Bürger mit einer langfristigen Aufenthaltsgenehmigung). Diejenigen Personen, deren Einkommen (in 2019) 1.569.552 CZK (EUR 61,000) jährlich übersteigt, bezahlen aus diesem Einkommen monatlich eine zusätzliche Steuer von 7 Prozent.

Juristische Personen

Für juristische Personen beträgt der Steuersatz in Tschechien 19% der Bemessungsgrundlage. Bemessungsgrundlage für das Einfließen des Gewinns aus dem Verkauf ihrer Immobilie in die Berechnung ihrer Einkommenssteuer ist der tatsächliche Verkaufspreis der Immobilie abzüglich der Anschaffungskosten.

Steuerbefreiung von der Einkommenssteuer beim Verkauf der Immobilie in Tschechien

Steuerbefreiung betrifft Immobilien, in denen der Verkäufer:

- unmittelbar vor dem Verkauf der Immobilie lebte und den Erlös bis zum Ablauf des kommenden Jahres zum Kauf einer neuen Immobilie verwendet;

- unmittelbar vor dem Verkauf der Immobilie mindestens für 2 Jahre lebte;

- nicht in der Immobilie lebte, aber die Immobilie für mindestens 5 Jahre im persönlichen Besitz hatte (dies gilt auch für andere Immobilien).

Besteuerung des Einkommens im Fall des direkten Eigentums der tschechischen Immobilie

Für den Fall, dass die Immobilie von einem deutschen Staatsbürger oder einer deutschen Gesellschaft besitz wird, dann gelten folgende Regeln für die Besteuerung des Einkommens aus dem Verkaufserlös und der Mieteinnahmen:

- die Einnahmen werden in Tschechien versteuert aber sind in Deutschland von weiteren Steuern wegen dem Doppelbesteuerungsabkommen ausgenommen.

4.4 Mehrwertsteuer

Ist der Verkäufer der tschechischen Immobilie mehrwertsteuerpflichtig, dann wird ein reduzierter Mehrwertsteuer-Satz von 15% auf die Übertragung einer Wohnung von bis zu 120 m2 und für ein Haus bis zu 350 m2 von der Gesamtbodenfläche angewandt. Die Übertragung anderer Immobilien oder Grundstücke wird mit dem Normalsatz von 21% Mehrwertsteuer angesetzt.

Der Verkauf von Gebäuden, Wohnungen und gewerblicher Gebäude ist in dem Fall von der Mehrwertsteuer freigestellt, wenn die Übertragung drei Jahre nach dem Erwerb des Eigentums oder seiner Abnahme stattfindet.

Wenn obengenannten Bedingungen nicht entsprochen wird, wird der Normalsatz von 21 % der Mehrwertsteuer auf die Übertragung eines Wohngebäudes, Hauses oder Wohnung angewandt. Ausnahmen gelten für Unterkünfte, die sozialen Zwecken dienen.

5. VERMIETUNG UND VERPACHTUNG VON IMMOBILIEN (WOHNUNGEN, GEWERBERÄUMLICHKEITEN USW.) IN TSCHECHIEN

5.1 Mietvertrag

Obwohl der Mietvertrag in Tschechien grundsätzlich auch mündlich verfasst werden kann, ist ein schriftlicher Mietvertrag üblich. Der Mietvertrag soll mindestens folgende Angaben beinhalten: das Mietobjekt, den Zweck der Miete, die Höhe des Mietzinses und der Nebenkosten oder deren Bestimmungsmethode und den Mietzeitraum. Es ist zu empfehlen den Mietvertrag von einem tschechischen Rechtsanwalt zu erstellen lassen. Das tschechische Mietrecht (mit Ausnahme von Wohnungsmiete) wird durch die weitgehende Vertragsfreiheit des tschechischen BGB geprägt.

Die Umlage von Nebenkosten hängt davon ab, was die Parteien vereinbaren. Zu den Nebenkosten gehören z. B. die Grundsteuer, die Gemeindeabgaben, der Werbekostenanteil an einem Einkaufszentrum, die Reparatur- und Reinigungskosten bzw. der sonstige Unterhalt des Gebäudes oder auch die Gemeinschaftskosten im Falle einer Eigentümergemeinschaft (oft in Einkaufszentren), etc.

Üblicherweise werden sämtliche Nebenkosten anteilsmäßig auf die Mieter umgelegt. Ausnahmen können sich in der Praxis jedoch dann ergeben, wenn der Mieter eine so starke Stellung hat, dass er entweder eine Neben- oder Gemeinschaftskostenübernahme betragsmäßig begrenzt oder die Übernahme bestimmter Positionen gänzlich ablehnt.

5.2 Wechsel des Eigentümers einer vermieteten Immobilie

Der Mietvertrag geht grundsätzlich auf den neuen Eigentümer der Immobilie über. Falls der Vermieter das Eigentumsrecht an einer von ihm vermieteten Immobilie auf einen Dritten überträgt, so ist dieser neue Eigentümer nicht an die vertraglichen Verpflichtungen gebunden, die im ursprünglichen Mietvertrag enthalten waren, es sei denn, er wurde ausdrücklich von diesen Verpflichtungen in Kenntnis gesetzt. Diese Bestimmung soll den Erwerber vor ihm unbekannten nachteiligen Konditionen schützen, wie sie in einem etwa vorhandenen Mietvertrag enthalten sind. Der neue Eigentümer hat das Recht, das Mietverhältnis innerhalb von drei Monaten zu kündigen, gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem er erfährt (oder hätte erfahren sollen), dass die Immobilie vermietet ist und an wen. Dies gilt nur, wenn der neue Eigentümer guten Grund hatte davon auszugehen, dass die Immobilie nicht vermietet ist.

5.3 Mietdauer

Die Parteien eines Mietvertrags in Tschechien genießen weitreichend Freiheit bei der Aushandlung der Bedingungen, denen ihre Vertragsbeziehung (also das Mietverhältnis) unterworfen sein soll. Diejenigen Aspekte, die nicht im Vertrag zwischen den Parteien geregelt sind, richten sich nach den allgemeinen Bestimmungen des BGB-neu. Die Miete kann also grundsätzlich stets auf eine befristete Zeit oder unbefristet abgeschlossen werden.

Eine stillschweigende Verlängerung nach Ablauf der Laufzeit der Miete ist nach dem tschechischen Recht möglich. Der Mietvertrag wird unter den gleichen Bedingungen erneuert, wenn der Mieter das Mietobjekt nach dem Ablauf des Mietvertrags weiternutzt und der Vermieter ihn nicht innerhalb von 1 Monat auffordert, die Immobilie auszuräumen. Ein befristetes Mietverhältnis, das für längere Zeit als ein Jahr vereinbart ist, wird immer um ein weiteres Jahr (oder um eine kürzere Vertragslaufzeit) erneuert.
Ein befristeter Mietvertrag für einen Zeitraum von mehr als 50 Jahren wird nach Ablauf dieses Zeitraums wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt. In einem solchen Fall gilt, dass die Kündigung innerhalb der ersten fünfzig Jahre nur im Einklang mit den von den Parteien vereinbarten Regelungen ausgesprochen werden kann.

5.4 Kündigung der Miete von Gewerberäumen in der Tschechischen Republik

Falls der Mietvertag auf befristete Zeit geschlossen wurde, kann der Vermieter den Vertrag nur aus gesetzlich festgelegten Gründen schriftlich kündigen. Die meistverwendeten Kündigungsgründe sind grober Verstoß gegen Verpflichtung des Mieters, Zahlungsverzug länger als 1 Monat, Nichtzahlung von Nebenkosten (sofern eine Übernahme durch den Mieter vereinbart wurde), grobe Verletzung der Ruhe und Ordnung trotz schriftlichen Hinweises, angeordnete Bauarbeiten oder die Beseitigung des Gebäudes verhindern die ordnungsgemäße Nutzung des Gewerberaums usw. Der Mieter kann einen befristeten Mietvertrag nur dann, wenn er seine Betriebsgenehmigung verliert, die Räumlichkeiten nicht zur Nutzung fähig sind oder grober Verstoß des Vermieters gegen seine Verpflichtungen vorliegt. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. In Bezug auf die Vereinbarung von weiteren außerordentlichen Kündigungsgründen besteht weitgehend Vertragsfreiheit. Der Gewerbemietvertag ist auf unbefristete Zeit kann von beiden Vertragsparteien aus jeglichem Grund oder ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn nichts Anderes vereinbart ist. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Die Kündigungsfrist, sofern nicht anders festgesetzt, beträgt 6 Monate, es sei denn die kündigende Vertragspartei hat einen wichtigen Kündigungsgrund (dann auch hier 3 Monate).

5.5 Anfechtung des Kündigungsschreibens

Das neue tschechische Zivilgesetzbuch bringt eine wesentliche Änderung zum Kündigungsprozess im Falle gewerblicher Immobilien mit sich. In einem solchen Fall ist diejenige Partei, der gekündigt wurde, berechtigt, innerhalb eines Zeitraums von einem Monat ab Datum der Zustellung des Kündigungsschreibens Einwände gegen die Kündigung zu erheben. Falls sie nicht fristgerecht in dieser Weise Einwendungen geltend macht, geht sie des Rechts verlustig, die gerichtliche Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Kündigung zu veranlassen. Dieses neue Konzept soll die Rechtssicherheit erhöhen, was die Rechtmäßigkeit und Gültigkeit der Kündigung von Mietverträgen für Gewerbeflächen anbelangt.

5.6 Entschädigung für die Übernahme des Kundenstamms

Das neue tschechische Zivilgesetzbuch erkennt den Wert, der dem Kundenstamm eines Unternehmens innewohnt. Es ist nämlich durchaus denkbar, dass ein Nachmieter von der Übernahme eines Kundenstamms profitiert, der vom Vormieter aufgebaut wurde und nach der Kündigung bzw. Lösung des Mietverhältnisses nun auf den neuen Mieter übergeht. Falls es sich bei der die Kündigung aussprechenden Partei um den Vermieter gehandelt hat, ist der ehemalige Mieter berechtigt, eine Entschädigung für den Vorteil zu fordern, der dem Vermieter bzw. dem neuen Mieter dadurch entstanden ist, dass er die vom gekündigten Mieter angeworbene Kundschaft übernimmt. Dieses Rechtskonzept hat in dieser Form bisher nicht bestanden; man wird sehen müssen, inwieweit es in der Praxis Anklang findet.

5.7 Möglichkeit der grundbücherlichen Eintragung von Mietverhältnissen

Das neue tschechische Zivilgesetzbuch sieht vor, dass das Bestehen eines Mietverhältnisses an einer Immobilie im Grundbuch eingetragen werden kann. Es handelt sich um ein wahlfreies Recht, nicht um eine Verpflichtung, und das Ermessen liegt diesbezüglich beim Immobilieneigentümer. Hierbei handelt es sich um ein neues Rechtskonzept; erst die Zeit wird zeigen, ob es wirklich tragfähig ist und allgemeine Nutzung findet.

5.8 Hinweistafeln und Firmenschilder

Die Mieter gewerblicher Flächen in Tschechien dürfen vorbehaltlich der Einwilligung des Vermieters Hinweistafeln und Firmenschilder anbringen. Das neue tschechische Zivilgesetzbuch erkennt eine Legalfiktion an, wonach die Einwilligung des Vermieters als erteilt gilt, falls der Vermieter auf ein entsprechendes schriftliches Gesuch des Mieters nicht innerhalb eines Monats antwortet.

6. ERBBAURECHT, DINGLICHE LASTEN, PFANDRECHTE UND DIENSTBARKEITEN IN TSCHECHIEN

6.1 Erbbaurecht in Tschechien

Das Erbbaurecht ist in Tschechien ein (auf höchstens 99 Jahre befristetes) vorübergehendes, durch Vertrag zwischen einem Grundstückseigentümer und einem Bauherren zustande kommendes Recht, welches es als neues Rechtsinstitut ermöglicht, auf Dritt bzw. Fremdgrundstücken sinnvoll eigene Gebäude zu errichten. Aus juristischer Sicht handelt es sich beim Erbbaurecht selbst um eine Art von Immobilie; als solche wird es im tschechischen Grundbuch eingetragen, ist übertragungsfähig, und kann verpfändet, vererbt oder mit einer Grundschuld belastet werden. Es lässt sich entgeltlich oder unentgeltlich bestellen. Das Erbbaurecht ist unabhängig von der physischen Existenz eines Gebäudes und kann damit auch dann bestellt werden, wenn noch nicht mit den Bauarbeiten begonnen wurde. Nach derselben Logik erlischt es auch nicht allein deswegen, weil das betreffende Gebäude abgerissen oder anderweitig zerstört wurde. Solange das Erbbaurecht fortbesteht, genießen der Bauherr und der Grundstückseigentümer wechselseitige Vorkaufsrechte. Nach Erlöschen des Erbbaurechts wird das Gebäude zum Bestandteil des jeweiligen Grundstücks.

6.2 Dingliche Lasten (Nutzungsrechte) in Tschechien

Nach neuen tschechischem Bürgerlichen Gesetzbuch wird zwischen den Dienstbarkeiten und den sogenannten realen Lasten unterschiedet.

Das tschechische Zivilgesetz unterscheidet zwischen zwei Arten von Dienstbarkeiten:

- die Grunddienstbarkeiten. Als Beispiel für eine solche Dienstbarkeit ist die Dienstbarkeit zu Gunsten von Versorgungsnetzen auf. Nach dieser Vorschrift kann durch eine Dienstbarkeit der Zugang zu versorgungsrelevanten Einrichtungen, wie Kanalisationen oder Energienetzen sichergestellt werden,

- die persönlichen Dienstbarkeiten. Als Beispiel kann der Nießbrauch angeführt werden.

Die realen Lasten sind dingliche Lasten, im Rahmen welcher sich der Eigentümer einer belasteten Sache dazu verpflichtet, aktiv etwas zu tun, aus dem die andere Person einen Nutzen hat. Gemeint sind hier beispielsweise Fälle, in denen die Früchte aus der landwirtschaftlichen Nutzung einer Fläche einem Dritten (dem Gläubiger) zu Gute kommen. Kommt der belastete Eigentümer einer solchen Verpflichtung nicht nach, so kann der Berechtigte Geldersatz statt der Früchte fordern und bei nicht erfolgter Zahlung in das Grundstück hineinvollstrecken. Damit eine "reale Last" auch wirksam ist, muss sie ins Liegenschaftskataster eingetragen werden.

6.3 Pfandrechte in Tschechien

Für das Entstehen eines Pfandrechts bedarf es grundsätzlich eines Pfandvertrages und Eintragung ins Liegenschaftskataster. Dieser unterliegt prinzipiell der Schriftformerfordernis und Beglaubigung der Unterschriften der Vertragsparteien.

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JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D.
Managing Partner

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tschechische Rechtsanwaltskanzlei
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