Kauf einer Wohnung oder Gewerberaumes in Tschechien
Rechtliche Rahmenbedingungen
Was ist beim Kauf einer Wohnung oder Gewerberaumes in Tschechien zu beachten?
1. KAUF VON WOHNUNG ODER GEWERBERAUMES IN TSCHECHIEN
1.1. Erwerb einer Wohnung oder eines Gewerberaumes in der Tschechischen Republik
Wohnungen oder Gewerberäume in einem Gebäude können falls diese im Liegenschaftskataster eingetragen sind, ähnlich wie die sonstigen Immobilien übertragen werden. Das Wohnungseigentum in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an den gemeinschaftlichen Teilen des Hauses wird durch Eintragung in das tschechische Liegenschaftskataster übertragen. Tschechische Wohnungen oder Gewerberäume können also frei von deutschen Privatpersonen oder Gesellschaften erworben werden. Der Erwerb von tschechischen Liegenschaften kann direkt erfolgen oder mittelbar durch eine juristische Person mit dem Sitz in Tschechien, deren Anteile entweder zur Gänze oder teilweise im Eigentum des (wirtschaftlich betrachtet) eigentlichen Käufers (deutsche Privatperson oder Gesellschaft) stehen. Der Erwerb einer tschechischen „ready-made“ Gesellschaft oder Gründung einer neuen tschechischen Gesellschaft kostet in der Regel samt der damit zusammenhängenden Rechtsberatung zwischen 1.000 EUR bis 1.500 EUR.
Die Kosten für die Vorbereitung des Kaufvertrages, treuhändische Aufbewahrung des Kaufpreises bei einem Rechtsanwalt und eine rechtliche Prüfung der zu erwerbenden Wohnung oder Gewerberaumes betragen in der Regel zwischen 1.000 EUR bis 2.000 EUR, jeweils nach Komplexität des Eigentumserwerbs.
1.2. Zeitpunkt des Eigentumserwerb von tschechischen Wohnungen und Gewerberäumen
Der Erwerbsvorgang vollzieht sich in Tschechien in zwei Akten. Nach Errichtung eines Kaufvertrages (Titel) wird das Eigentumsrecht durch Eintragung im zuständigen Liegenschaftskataster (Modus) konstitutiv übertragen. Bei unbeweglichen Sachen findet also ein Eigentumsübergang dann statt, wenn der neue Eigentümer ins tschechische Grundbuch eingetragen wird. Pro Antrag ist dem Katasteramt eine Verwaltungsgebühr von EUR 40 zu zahlen.
Im Weiteren ist grundsätzlich eine notarielle Unterschriftenbeglaubigung erforderlich, damit die Eintragung ins Grundbuch durchgeführt werden kann, ohne dass ein Nachweis der Identifikation der unterzeichneten Personen im Rahmen des Eintragungsverfahrens im Nachhinein vorgelegt werden muss.
1.3. Abwicklung der Kaufpreiszahlung
Der Kaufpreis und die Art und Weise seiner Festlegung ist ein wesentliches Erfordernis jedes Kaufvertrages. Die Parteien vereinbaren die Art der Kaufpreisentrichtung individuell, häufig ist die Einbeziehung eines Rechtsanwalts, bzw. der Bank oder des Notars für die treuhändische Aufbewahrung des Kaufpreises bis zum Zeitpunkt der Eintragung des neuen Eigentümers ohne jegliche Mängel oder laufende Verfahren. Diese Vorgehensweise bietet eine erforderliche Sicherheit sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer.
1.4. Due Diligence und Haftungsabsicherung beim Erwerb einer Wohnung oder Gewerberaumes in Tschechien
Neben der Prüfung des rechtlichen Eigentümers der Wohnung oder Gewerberaumes in Tschechien auf Grund des aktuellen Grundbuchsauszuges ist auch von Bedeutung, die Existenz allfälliger Pfandrechte, dingliche Lasten bzw. anderer Mängel bezüglich des Kaufgegenstandes zu prüfen. Mindesterfordernis ist die Aufnahme einer entsprechender Bürgschaftsklausel des Verkäufers in den Liegenschaftskaufvertrag. Aufgrund dieser Erklärung haftet der Verkäufer gegenüber dem Käufer für allfällige Rechtsmängel der verkauften Wohnung oder Gewerberaumes.
Der Grundbuchauszug kann auch über Internet abberufen werden (EUR 2 pro Seite) und die Grundinformationen (Identifikation des Eigentümers, laufende Verfahren usw.) können sogar kostenlos im Internet auf der Webseite des tschechischen Katasteramtes gefunden werden.
Durch den neuen bürgerlichen Gesetzbucht wurde auch der „Gute Glaube“ beim Eigentumserwerb von tschechischen Immobilien gestärkt. Mit dem Begriff des „Guten Glaubens“ wird eine Situation umschrieben, in welcher beispielsweise der Verkäufer nicht zum Verkauf einer Sache berechtigt war, der Käufer allerdings von der fehlenden Berechtigung nichts wusste. In bestimmten Fällen kann die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts trotz der fehlenden Verfügungsbefugnis angenommen werden, wenn der Käufer nämlich davon ausgehen durfte, dass der Verkäufer verfügungsberechtigt war.
Im neuen tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuch ist die widerlegbare Vermutung geregelt, dass die in einem öffentlichen Register eingetragene Person grundsätzlich auch über die betreffende Sache verfügen darf. Diese Regel ist insbesondere beim Erwerb von Immobilien von besonderer Bedeutung, da in der Regel vor dem Erwerb überprüft wird, ob der Verkäufer und die im Grundbuch eingetragene Person personenidentisch sind.
Ausländische Versicherungsgesellschaften bieten auch Versicherung des Eigentums an tschechischen Immobilien (Title Insurance). Bei Transaktionen mit höherem Wert oder die durch Banken finanziert werden ist eine Title Insurance ziemlich üblich.
1.5. Unterschiedlicher Eigentümer von Gebäuden und den darunterliegenden Grundstücken in Tschechien
Das bisherige tschechische Sachenrecht ging davon aus, dass ein Gebäude und ein Grundstück rechtlich betrachtet zwei selbständige Sachen darstellen und somit auch separat voneinander erworben werden können.
Durch das neue tschechische Bürgerliche Gesetzbuch wurde seit dem Jahr 2014 wieder der Grundsatz „superficies solo cedit“ nach ca. 64 Jahren eingeführt. Dieser Grundsatz besagt, dass Sachen, die mit einem Grundstück untrennbar verbunden werden, rechtlich zu einem Teil dieses Grundstücks werden. Aus diesem Grundsatz folgt, dass Gebäude und andere mit einem Grundstück untrennbar verbundenen Objekte nicht mehr als selbständige Sachen zu betrachten sind, sondern ein Bestandteil des Grundstücks darstellen, auf dem sie sich befinden. Eine separate Übertragung des Eigentums an einem Grundstück beziehungsweise einem Gebäude, ohne gleichzeitig auch das Eigentum an einem darauf befindlichen Gebäude beziehungsweise dem Grundstück zu erwerben, ist somit grundsätzlich nicht mehr möglich. Das Eigentum an diesen Sachen kann prinzipiell nur noch gemeinsam erworben werden. Nicht als untrennbar mit dem Grundstück verbundene Bauwerke werden durch das Gesetz allerdings die sogenannten "temporären Gebäude" angesehen.
Im Vergleich zum ausländischen Rechtsraum war also bisher eine Eigenart des tschechischen Immobilienrechts, dass die Eigentümer von Gebäuden in vielen Fällen von den Eigentümern der darunterliegenden Grundstücke verschieden sind. Daher kommt es in Tschechien derzeit noch sehr häufig vor, dass der Grundstückseigentümer und der Gebäudeeigentümer personenverschieden sind. Das neue tschechische Zivilgesetzbuch hat deshalb ein Vorkaufsrecht an den auf ihren Grundstücken befindlichen Gebäuden eingeräumt.
Bei den tschechischen Wohnungen oder Gewerberäumen kann also passieren, dass das unter dem Haus liegende Grundstück nicht der Wohnung zugehört und in der Zukunft die Wohnungseigentümer den entsprechenden Teil des Grundstücks kaufen müssten oder eine Miete dem Eigentümer des Grundstücks zahlen müssten.
1.6. Miteigentum und das gesetzliche Vorkaufsrecht in Tschechien
Gemäß dem neuen Bürgerlichen Gesetzbuch genießen Miteigentümer einer Wohnung oder eines Gewerberaumes ein wechselseitiges gesetzliches Vorkaufsrecht (mit gewissen Ausnahmen).
1.7. Wohnungseigentum in Tschechien
Der Gebäudeeigentümer ist berechtigt durch eine Erklärung das Gebäude in Wohnungen oder Gewerberäume teilen und diese ins Liegenschaftskataster eintragen. Wesentliche Erfordernisse dieser Erklärung sind insbesondere die Bezeichnung des Gebäudes, die Nummer der Wohnungseinheit, einschließlich ihrer Benennung bzw. der Beschreibung dessen, wo sie sich im Gebäude befindet, die Beschreibung der Einheiten, deren Zubehör, die Bodenfläche und die Beschreibung ihrer Ausstattung, die Bezeichnung des Grundstückes, welches Gegenstand der Eigentumsübertragung ist, die Regeln für das Beitragen der Miteigentümer des Hauses für die mit der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung der Gemeinschaftsräume des Hauses, gegebenenfalls des Hauses als Ganzes verbundenen Ausgaben, und die Regeln für die Verwaltung der Gemeinschaftsräume des Hauses, bzw. des Hauses als Ganzes, einschließlich der Bezeichnung der mit der Hausverwaltung beauftragten Person, die Rechte und Pflichten bezüglich des Gebäudes, dessen Gemeinschaftsräume und die Rechte zum Grundstück, die vom Gebäudeeigentümer auf die Eigentümer der Wohnungseinheiten übergehen. Darüberhinaus hat der Gebäudeeigentümer in einer Erklärung die gemeinschaftlichen Räumlichkeiten des Gebäudes zu bestimmen und die Eigentumsanteile der Wohnungseigentümer an den Gemeinschaftsräumen des Gebäudes festzulegen, wobei das Gesetz dem Eigentümer die Festlegung ermöglicht, dass einige Gebäudeteile nur einigen Wohnungseigentümern gemeinsam zur Verfügung stehen. Gemeinschaftliche Räumlichkeiten des Gebäudes sind diejenigen Teile des Hauses, die der gemeinschaftlichen Nutzung vorbehalten sind. Die Miteigentumsanteile werden im Verhältnis der Bodenfläche der Wohnungseinheit zur Bodenfläche aller Einheiten im gesamten Hause bestimmt. Der Miteigentumsanteil des Wohnungseigentümers bezüglich des Grundstückes hat dem Miteigentumsanteil an den gemeinschaftlichen Räumlichkeiten des Gebäudes zu entsprechen.
1.8. Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Die Wohnungseigentümer bilden eine sog. Wohnungseigentümergemeinschaft, die eine juristische Person ist, befähigt ist, Rechte auszuüben, und sich in allen, mit der Verwaltung, dem Betreiben und der Instandhaltung der gemeinschaftlichen Räume des Hauses verbundenen Angelegenheiten verpflichten kann. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird als Person im tschechischen Handelsregister eingetragen.
Die Gemeinschaft entsteht in einem Haus mit mindestens 5 Einheiten, von denen mindestens drei im Eigentum dreier verschiedener Eigentümer sind, und zwar am Tage der Zustellung der Urkunde mit dem Vermerk der Einverleibung in das Liegenschaftskataster oder einer anderen Urkunde, die durch das zuständige staatliche Organ die Eigentumsverhältnisse bezüglich der Einheit bestätigt, an den letzten dieser Eigentümer.
Die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft entsteht und erlischt gleichzeitig mit der Übertragung oder dem Übergang des Wohnungseigentums. Die Miteigentümer der Einheit sind gemeinsame Mitglieder der Gemeinschaft. Die Gemeinschaft hat mindestens einmal jährlich eine Versammlung abzuhalten.
1.9. Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer in Tschechien
Der Wohnungseigentümer beteiligt sich an der Verwaltung des Gebäudes im Umfange, der seinem Miteigentumsanteil an den Gemeinschaftsräumen des Hauses entspricht, sofern durch die Wohnungseigentümer nicht anders vereinbart. Die Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes bzw. die Instandhaltung der Gemeinschaftsräume und Flächen tragen alle Wohnungseigentümer anteilig im Verhältnis zu ihren Miteigentumsanteilen, sofern eine abweichende Regelung nicht getroffen wird. Die Wohnungseigentümer haften für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft im Verhältnis, das der Größe der Miteigentumsanteile an den Gemeinschaftsräumen des Hauses entspricht.
Die Wohnung kann frei vermietet werden und die Wohnungseigentümergemeinschaft kann das Verfügung über die Wohnung, bzw. des Gewerberaumes nicht beschränken.
2. DAS TSCHECHISCHE GRUNDBUCH (LIEGENSCHAFTSKATASTER)
Das tschechische Liegenschaftskataster ist ein öffentliches Verzeichnis, in das jedermann auch ohne Nachweis eines rechtlichen Interesses Einsicht gewährt wird und Auszüge aus dem Kataster auf Antrag angefertigt werden.
In das tschechische Liegenschaftskataster einzutragen sind Eigentums-, Pfand-, Vorkaufsrechte und dingliche Lasten. Rechte, die von Gesetzes wegen entstanden oder erloschen, mit Beschluss eines staatlichen Organs, durch Zuspruch des Lizitators in einer öffentlichen Versteigerung, durch Ersitzung, durch Zuwachs und Bearbeitung, werden durch Vermerk auf der Grundlage der durch die staatlichen Organe erstellten Urkunden sowie anderer Urkunden eingetragen, die nach gesonderten Vorschriften die Rechtsverhältnisse bestätigen oder beglaubigen
Das tschechische Katasteramt kennzeichnet im tschechischen Kataster spätestens an dem Arbeitstag, der der Zustellung der Urkunde nachfolgt, auf deren Grundlage die Eintragung in das Kataster durchgeführt wird, dass die Rechtsverhältnisse durch die Änderung betroffen sind. Derjenige, der von einer Eintragung im Liegenschaftskataster ausgeht, ist in gutem Glauben, dass der im Kataster eingetragene Stand dem tatsächlichen Stand entspricht, es sei denn, er hätte wissen müssen, dass der Stand der Eintragung im Kataster nicht der Tatsache entspricht.
Nach Einleitung des Verfahrens vor dem tschechischen Katasteramt wird jegliche Verfügung über die Immobilien für 20 Tage verboten und unmöglich. Das Katasteramt informiert alle Beteiligten (insbesondere den aktuellen Inhaber der Immobilie) über die Einleitung des Verfahrens betreffend die gegenständlichen Immobilien. Durch diese Blockierung soll den Eigentümer entsprechende Rechtsschritte gegen ein eventuelles unerlaubtes Verfügen über die Immobilie einzuleiten. Alle Personen haben zugleich die Möglichkeit bei tschechischen Katasteramt eine E-Mail Notifikation über eventuelle Änderungen betreffend tschechische Immobilien für EUR 8 pro Jahr zu bestellen.
Das Katasteramt prüft jeweils die Berechtigung des Eigentümers, über den Gegenstand des Rechtsgeschäftes zu verfügen, mit Hinsicht auf das Prinzip des Schutzes des öffentlichen Glaubens nach den im Liegenschaftskataster eingetragenen Angaben, auch durch Prüfung der Korrektheit dieser früher durchgeführten Eintragungen gemäß dem durch diesen Eigentümer nachgewiesenen ursprünglichen Erwerbstitel (z.B. Kauf- bzw. Schenkungsvertrag).
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JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D.
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