Kauf eines Hauses oder Grundstückes in Tschechien
Rechtliche Rahmenbedingungen
Was ist beim Kauf eines Hauses oder Grundstückes in Tschechien zu beachten?
1. ERWERB EINES HAUSES ODER GEBÄUDES IN TSCHECHIEN
Tschechische Immobilien können frei von deutschen Privatpersonen oder Gesellschaften erworben werden. Der Erwerb von tschechischen Liegenschaften kann direkt erfolgen oder mittelbar durch eine juristische Person mit dem Sitz in Tschechien, deren Anteile entweder zur Gänze oder teilweise im Eigentum des (wirtschaftlich betrachtet) eigentlichen Käufers (deutsche Privatperson oder Gesellschaft) stehen. Der Erwerb einer tschechischen „ready-made“ Gesellschaft oder Gründung einer neuen tschechischen Gesellschaft kostet in der Regel samt der damit zusammenhängenden Rechtsberatung zwischen 1.000 EUR bis 1.500 EUR.
Die deutschen Investoren können also das Eigentumsrecht zum Haus und Grundstücken in Tschechien uneingeschränkt erwerben. Dies gilt auch für Grundstücke, die zum landwirtschaftlichen, bzw. forstwirtschaftlichen Bodenfonds gehören.
Die Kosten für die Vorbereitung des Kaufvertrages, treuhändische Aufbewahrung des Kaufpreises bei einem Rechtsanwalt und eine rechtliche Prüfung der zu erwerbenden Immobilie betragen in der Regel zwischen 1.000 EUR bis 2.000 EUR, jeweils nach Komplexität des Eigentumserwerbs.
1.2. Zeitpunkt des Eigentumserwerb von einem Haus oder eines Gebäudes in Tschechien
Der Erwerbsvorgang vollzieht sich in Tschechien in zwei Akten. Nach Errichtung eines Kaufvertrages (Titel) wird das Eigentumsrecht durch Eintragung im zuständigen Liegenschaftskataster (Modus) konstitutiv übertragen. Bei unbeweglichen Sachen findet also ein Eigentumsübergang dann statt, wenn der neue Eigentümer ins tschechische Grundbuch eingetragen wird. Pro Antrag ist dem Katasteramt eine Verwaltungsgebühr von EUR 40 zu zahlen.
Im Weiteren ist grundsätzlich eine notarielle Unterschriftenbeglaubigung erforderlich, damit die Eintragung ins Grundbuch durchgeführt werden kann, ohne dass ein Nachweis der Identifikation der unterzeichneten Personen im Rahmen des Eintragungsverfahrens im Nachhinein vorgelegt werden muss.
1.3. Abwicklung der Kaufpreiszahlung
Der Kaufpreis und die Art und Weise seiner Festlegung ist ein wesentliches Erfordernis jedes Kaufvertrages. Die Parteien vereinbaren die Art der Kaufpreisentrichtung individuell, häufig ist die Einbeziehung eines Rechtsanwalts, bzw. der Bank oder des Notars für die treuhändische Aufbewahrung des Kaufpreises bis zum Zeitpunkt der Eintragung des neuen Eigentümers ohne jegliche Mängel oder laufende Verfahren. Diese Vorgehensweise bietet eine erforderliche Sicherheit sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer.
1.4. Due Diligence und Haftungsabsicherung beim Erwerb des Hauses oder Gebäudes
Neben der Prüfung des rechtlichen Eigentümers des Hauses oder Gebäudes auf Grund des aktuellen Grundbuchsauszuges ist auch von Bedeutung, die Existenz allfälliger Pfandrechte, dingliche Lasten bzw. anderer Mängel bezüglich des Kaufgegenstandes zu prüfen. Mindesterfordernis ist die Aufnahme einer entsprechender Bürgschaftsklausel des Verkäufers in den Liegenschaftskaufvertrag. Aufgrund dieser Erklärung haftet der Verkäufer gegenüber dem Käufer für allfällige Rechtsmängel des verkauften Hauses oder Gebäudes.
Der Grundbuchauszug kann auch über Internet abberufen werden (EUR 2 pro Seite) und die Grundinformationen (Identifikation des Eigentümers, laufende Verfahren usw.) können sogar kostenlos im Internet auf der Webseite des tschechischen Katasteramtes gefunden werden.
Durch den neuen bürgerlichen Gesetzbucht wurde auch der „Gute Glaube“ beim Eigentumserwerb von tschechischem Haus oder Gebäude gestärkt. Mit dem Begriff des „Guten Glaubens“ wird eine Situation umschrieben, in welcher beispielsweise der Verkäufer nicht zum Verkauf einer Sache berechtigt war, der Käufer allerdings von der fehlenden Berechtigung nichts wusste. In bestimmten Fällen kann die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts trotz der fehlenden Verfügungsbefugnis angenommen werden, wenn der Käufer nämlich davon ausgehen durfte, dass der Verkäufer verfügungsberechtigt war.
Im neuen tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuch ist die widerlegbare Vermutung geregelt, dass die in einem öffentlichen Register eingetragene Person grundsätzlich auch über die betreffende Sache verfügen darf. Diese Regel ist insbesondere beim Erwerb von Immobilien von besonderer Bedeutung, da in der Regel vor dem Erwerb überprüft wird, ob der Verkäufer und die im Grundbuch eingetragene Person personenidentisch sind.
Ausländische Versicherungsgesellschaften bieten auch Versicherung des Eigentums an tschechischen Immobilien (Title Insurance). Bei Transaktionen mit höherem Wert oder die durch Banken finanziert werden ist eine Title Insurance ziemlich üblich.
1.5. Unterschiedlicher Eigentümer von Haus oder des Gebäudes und den darunterliegenden Grundstücken in Tschechien
Das bisherige tschechische Sachenrecht ging davon aus, dass ein Gebäude und ein Grundstück rechtlich betrachtet zwei selbständige Sachen darstellen und somit auch separat voneinander erworben werden können.
Durch das neue tschechische Bürgerliche Gesetzbuch wurde seit dem Jahr 2014 wieder der Grundsatz „superficies solo cedit“ nach ca. 64 Jahren eingeführt. Dieser Grundsatz besagt, dass Sachen, die mit einem Grundstück untrennbar verbunden werden, rechtlich zu einem Teil dieses Grundstücks werden. Aus diesem Grundsatz folgt, dass Gebäude und andere mit einem Grundstück untrennbar verbundenen Objekte nicht mehr als selbständige Sachen zu betrachten sind, sondern ein Bestandteil des Grundstücks darstellen, auf dem sie sich befinden. Eine separate Übertragung des Eigentums an einem Grundstück beziehungsweise einem Gebäude, ohne gleichzeitig auch das Eigentum an einem darauf befindlichen Gebäude beziehungsweise dem Grundstück zu erwerben, ist somit grundsätzlich nicht mehr möglich. Das Eigentum an diesen Sachen kann prinzipiell nur noch gemeinsam erworben werden. Nicht als untrennbar mit dem Grundstück verbundene Bauwerke werden durch das Gesetz allerdings die sogenannten "temporären Gebäude" angesehen.
Im Vergleich zum ausländischen Rechtsraum war also bisher eine Eigenart des tschechischen Immobilienrechts, dass die Eigentümer von Gebäuden in vielen Fällen von den Eigentümern der darunterliegenden Grundstücke verschieden sind. Daher kommt es in Tschechien derzeit noch sehr häufig vor, dass der Grundstückseigentümer und der Gebäudeeigentümer personenverschieden sind. Das neue tschechische Zivilgesetzbuch hat deshalb ein Vorkaufsrecht an den auf ihren Grundstücken befindlichen Gebäuden eingeräumt.
1.6. Miteigentum und das gesetzliche Vorkaufsrecht in Tschechien
Gemäß dem neuen Bürgerlichen Gesetzbuch genießen Miteigentümer ein wechselseitiges gesetzliches Vorkaufsrecht (mit gewissen Ausnahmen).
2. DAS TSCHECHISCHE GRUNDBUCH (LIEGENSCHAFTSKATASTER)
Das tschechische Liegenschaftskataster ist ein öffentliches Verzeichnis, in das jedermann auch ohne Nachweis eines rechtlichen Interesses Einsicht gewährt wird und Auszüge aus dem Kataster auf Antrag angefertigt werden.
In das tschechische Liegenschaftskataster einzutragen sind Eigentums-, Pfand-, Vorkaufsrechte und dingliche Lasten. Rechte, die von Gesetzes wegen entstanden oder erloschen, mit Beschluss eines staatlichen Organs, durch Zuspruch des Lizitators in einer öffentlichen Versteigerung, durch Ersitzung, durch Zuwachs und Bearbeitung, werden durch Vermerk auf der Grundlage der durch die staatlichen Organe erstellten Urkunden sowie anderer Urkunden eingetragen, die nach gesonderten Vorschriften die Rechtsverhältnisse bestätigen oder beglaubigen
Das tschechische Katasteramt kennzeichnet im tschechischen Kataster spätestens an dem Arbeitstag, der der Zustellung der Urkunde nachfolgt, auf deren Grundlage die Eintragung in das Kataster durchgeführt wird, dass die Rechtsverhältnisse durch die Änderung betroffen sind. Derjenige, der von einer Eintragung im Liegenschaftskataster ausgeht, ist in gutem Glauben, dass der im Kataster eingetragene Stand dem tatsächlichen Stand entspricht, es sei denn, er hätte wissen müssen, dass der Stand der Eintragung im Kataster nicht der Tatsache entspricht.
Nach Einleitung des Verfahrens vor dem tschechischen Katasteramt wird jegliche Verfügung über die Immobilien für 20 Tage verboten und unmöglich. Das Katasteramt informiert alle Beteiligten (insbesondere den aktuellen Inhaber der Immobilie) über die Einleitung des Verfahrens betreffend die gegenständlichen Immobilien. Durch diese Blockierung soll den Eigentümer entsprechende Rechtsschritte gegen ein eventuelles unerlaubtes Verfügen über die Immobilie einzuleiten. Alle Personen haben zugleich die Möglichkeit bei tschechischen Katasteramt eine E-Mail Notifikation über eventuelle Änderungen betreffend tschechische Immobilien für EUR 8 pro Jahr zu bestellen.
Das Katasteramt prüft jeweils die Berechtigung des Eigentümers, über den Gegenstand des Rechtsgeschäftes zu verfügen, mit Hinsicht auf das Prinzip des Schutzes des öffentlichen Glaubens nach den im Liegenschaftskataster eingetragenen Angaben, auch durch Prüfung der Korrektheit dieser früher durchgeführten Eintragungen gemäß dem durch diesen Eigentümer nachgewiesenen ursprünglichen Erwerbstitel (z.B. Kauf- bzw. Schenkungsvertrag).
3. ERBBAURECHT, DINGLICHE LASTEN, PFANDRECHTE UND DIENSTBARKEITEN IN TSCHECHIEN
3.1 Erbbaurecht in Tschechien
Das Erbbaurecht ist in Tschechien ein (auf höchstens 99 Jahre befristetes) vorübergehendes, durch Vertrag zwischen einem Grundstückseigentümer und einem Bauherren zustande kommendes Recht, welches es als neues Rechtsinstitut ermöglicht, auf Dritt bzw. Fremdgrundstücken sinnvoll eigene Gebäude zu errichten. Aus juristischer Sicht handelt es sich beim Erbbaurecht selbst um eine Art von Immobilie; als solche wird es im tschechischen Grundbuch eingetragen, ist übertragungsfähig, und kann verpfändet, vererbt oder mit einer Grundschuld belastet werden. Es lässt sich entgeltlich oder unentgeltlich bestellen. Das Erbbaurecht ist unabhängig von der physischen Existenz eines Gebäudes und kann damit auch dann bestellt werden, wenn noch nicht mit den Bauarbeiten begonnen wurde. Nach derselben Logik erlischt es auch nicht allein deswegen, weil das betreffende Gebäude abgerissen oder anderweitig zerstört wurde. Solange das Erbbaurecht fortbesteht, genießen der Bauherr und der Grundstückseigentümer wechselseitige Vorkaufsrechte. Nach Erlöschen des Erbbaurechts wird das Gebäude zum Bestandteil des jeweiligen Grundstücks.
3.2 Dingliche Lasten (Nutzungsrechte) in Tschechien
Nach neuen tschechischem Bürgerlichen Gesetzbuch wird zwischen den Dienstbarkeiten und den sogenannten realen Lasten unterschiedet.
Das tschechische Zivilgesetz unterscheidet zwischen zwei Arten von Dienstbarkeiten:
- die Grunddienstbarkeiten. Als Beispiel für eine solche Dienstbarkeit ist die Dienstbarkeit zu Gunsten von Versorgungsnetzen auf. Nach dieser Vorschrift kann durch eine Dienstbarkeit der Zugang zu versorgungsrelevanten Einrichtungen, wie Kanalisationen oder Energienetzen sichergestellt werden,
- die persönlichen Dienstbarkeiten. Als Beispiel kann der Nießbrauch angeführt werden.
Die realen Lasten sind dingliche Lasten, im Rahmen welcher sich der Eigentümer einer belasteten Sache dazu verpflichtet, aktiv etwas zu tun, aus dem die andere Person einen Nutzen hat. Gemeint sind hier beispielsweise Fälle, in denen die Früchte aus der landwirtschaftlichen Nutzung einer Fläche einem Dritten (dem Gläubiger) zu Gute kommen. Kommt der belastete Eigentümer einer solchen Verpflichtung nicht nach, so kann der Berechtigte Geldersatz statt der Früchte fordern und bei nicht erfolgter Zahlung in das Grundstück hineinvollstrecken. Damit eine "reale Last" auch wirksam ist, muss sie ins Liegenschaftskataster eingetragen werden.
3.3 Pfandrechte in Tschechien
Für das Entstehen eines Pfandrechts bedarf es grundsätzlich eines Pfandvertrages und Eintragung ins Liegenschaftskataster. Dieser unterliegt prinzipiell der Schriftformerfordernis und Beglaubigung der Unterschriften der Vertragsparteien.
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JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D.
Managing Partner
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