Rechtliche Aspekte des Erwerbs eines Anteils an einer Wohnungsgenossenschaft in der Tschechischen Republik
1. EINLEITUNG ZUM ERWERB EINER GENOSSENSCHAFTSWOHNUNG IN TSCHECHIEN
Wie ist die Auffassung einer Genossenschaftswohnung in der Tschechischen Republik und des Weiteren die grundlegenden rechtlichen Aspekte des Erwerbs eines Genossenschaftsanteils, der mit dem Recht auf die Anmietung einer Genossenschaftswohnung verbunden ist? Wie wird die Weitervermietung einer Genossenschaftswohnung an einen Dritten, unter Beurteilung der rechtlichen Aspekte der Besteuerung der Einkünfte aus einer solchen Weitervermietung für einen gebietsfremden Steuerpflichtigen beurteilt.
2. GRUNDLEGENDE BEGRIFFSBESTIMMUNGEN
2.1 Wohnungsgenossenschaft in Tschechien
Eine Genossenschaft wird in den tschechischen Rechtsvorschriften im Allgemeinen als eine juristische Person festgelegt, die im Rahmen ihrer Tätigkeit insbesondere den Bedarf ihrer Mitglieder deckt, wobei jedoch auch eine sonstige unternehmerische Tätigkeit nicht ausgeschlossen ist.
Im Gegensatz dazu bildet eine Wohnungsgenossenschaft in Tschechien eine gesonderte Art der Genossenschaft und sie kann nur zum Zweck der Deckung der Wohnungsbedürfnisse ihrer Mitglieder gegründet werden, wobei eine sonstige unternehmerische Tätigkeit ziemlich eingeschränkt ist. Eine Wohnungsgenossenschaft kann unter bestimmten Bedingungen Häuser mit Wohnungen und Gewerberäumen im Eigentum von sonstigen Personen verwalten und außerdem kann sie unter den im Gesetz festgesetzten Bedingungen auch eine sonstige Tätigkeit betreiben, wenn sie dadurch die Deckung der Wohnungsbedürfnisse ihrer Mitglieder nicht gefährdet und diese Tätigkeit nur ergänzenden Charakter hat. Eine Wohnungsgenossenschaft muss immer als „Wohnungsgenossenschaft“ bezeichnet werden.
Die grundlegende Funktion einer Wohnungsgenossenschaft in Tschechien besteht also in der Deckung der Wohnungsbedürfnisse ihrer Mitglieder, wobei der Tätigkeitsgegenstand nicht geändert werden kann und eine Wohnungsgenossenschaft zu keiner anderen Genossenschaft werden kann, wenn mindestens ein Mitglied der Wohnungsgenossenschaft Mieter einer Genossenschaftswohnung ist oder wenn mindestens einem Mitglied das Recht auf den Abschluss eines Mietvertrags für eine Genossenschaftswohnung nach der Erfüllung der in der Satzung festgesetzten Bedingungen zukommt.
Die Satzung der Wohnungsgenossenschaft muss immer die Bedingungen beinhalten, unter denen dem Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft das Recht auf Abschluss eines Mietvertrags in Bezug auf die Anmietung einer Genossenschaftswohnung entsteht und des Weiteren die Regelung der Rechte und Pflichten des Mitglieds einer Wohnungsgenossenschaft im Zusammenhang mit dem Recht auf den Abschluss eines Mietvertrags in Bezug auf die Anmietung einer Genossenschaftswohnung und der Rechte und Pflichten des Mitglieds einer Wohnungsgenossenschaft im Zusammenhang mit der Nutzung der Genossenschaftswohnung. Die Änderung der Satzung einer Wohnungsgenossenschaft bedarf der Zustimmung aller Mitglieder der Wohnungsgenossenschaft, die Mieter einer Genossenschaftswohnung sind oder denen nach der aktuellen Satzung das Recht auf den Abschluss eines Mietvertrags in Bezug auf die Anmietung einer Genossenschaftswohnung zusteht.
Die Wohnungsgenossenschaft in Tschechien darf kraft Gesetzes das Eigentumsrecht an den Genossenschaftswohnungen ohne die vorherige Zustimmung aller Mitglieder der Wohnungsgenossenschaft, die die Mieter der Genossenschaftswohnungen sind, und aller Mitglieder, die zwar keine Mieter sind, aber nach der gültigen Satzung das Recht auf den Abschluss eines Mietvertrags über die Anmietung einer Genossenschaftswohnung haben, nicht übertragen. Die Zustimmungen sind nicht erforderlich, wenn es sich um die Übertragung des Eigentumsrechts an Genossenschaftswohnungen auf Mitglieder der Wohnungsgenossenschaft handelt, die Mieter dieser Genossenschaftswohnungen sind.
Eine Wohnungsgenossenschaft darf des Weiteren ihre Genossenschaftswohnungen nicht verpfänden oder anders belasten, ohne dass zu dieser Belastung mindestens zwei Drittel der Mitglieder, die Mieter dieser Genossenschaftswohnungen sind, ihre Zustimmung erteilen.
2.2 Genossenschaftswohnung in Tschechien
Die Genossenschaftswohnung ist eine Wohnung (gegebenenfalls ein Gewerberaum), die/der im Eigentum oder Miteigentum der Wohnungsgenossenschaft steht, und die/den die Wohnungsgenossenschaft dem Mitglied der Wohnungsgenossenschaft vermietet hat, das sich entweder selbst oder durch seinen Rechtsvorgänger an der Beschaffung der Wohnung/des Gewerberaums mit seiner Einlage beteiligt hat. Es ist also nicht ausgeschlossen, dass sich an der Beschaffung der Wohnung auch der Vorgänger des gegenwärtigen Mitglieds unmittelbar beteiligt hat, unter der Voraussetzung, dass der Genossenschaftsanteil auf einen Dritten ordnungsgemäß übertragen wurde, der zum Genossenschaftsmitglied, und daher erst nach der Beschaffung der Genossenschaftswohnung zum Mieter der Genossenschaftswohnung geworden ist.
Zwischen der Wohnungsgenossenschaft und dem Mitglied der Wohnungsgenossenschaft wird immer ein Mietvertrag hinsichtlich der konkreten Genossenschaftswohnung abgeschlossen. Aus den obigen Ausführungen geht hervor, dass das Mitglied der Wohnungsgenossenschaft nicht zum Eigentümer der Wohnung als solcher, sondern nur zum Mieter der Wohnung wird und die Wohnung auch Weiterhin im Eigentum der Wohnungsgenossenschaft verbleibt.
Für jede Genossenschaftswohnung wird im abgeschlossenen Mietvertrag hinsichtlich der Genossenschaftswohnung der mit der Nutzung dieser Genossenschaftswohnung verbundene Mietzins festgesetzt, wobei die Höhe des zu zahlenden Mietzinses nur den zweckmäßig aufgewendeten Kosten der Wohnungsgenossenschaft, die bei der Verwaltung dieser Genossenschaftswohnung angefallen sind, entsprechen muss, einschließlich der Kosten für Reparaturen, Modernisierung und Rekonstruktion des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, sowie einschließlich der Beiträge zur Bildung langfristiger Finanzmittel für Reparaturen und Investitionen in die jeweilige Genossenschaftswohnung.
2.3 Genossenschaftsanteil, der mit dem Recht auf Anmietung der Genossenschaftswohnung verbunden ist
Das Mitglied der Wohnungsgenossenschaft in Tschechien ist Eigentümer des Genossenschaftsanteils, der die durch die Satzung der Wohnungsgenossenschaft bestimmte Einlagepflicht erfüllt oder übernommen hat. Zum Genossenschaftsmitglied kann jede juristische oder natürliche Person werden, wobei die Mitgliedschaft einer juristischen Person die konkrete Wohnungsgenossenschaft in seiner Satzung einschränken (von weiteren Bedingungen abhängig machen) oder völlig ausschließen kann.
Aus dem Besitz des Genossenschaftsanteils an einer Wohnungsgenossenschaft, bzw. aus der Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft ergibt sich dem Mitglied kraft Gesetzes insbesondere das Recht auf den Abschluss eines Mietvertrags über die Anmietung einer Genossenschaftswohnung für unbestimmte Zeit zwischen der Wohnungsgenossenschaft und diesem Mitglied der Wohnungsgenossenschaft, das Recht auf Festsetzung des Mietzinses und des Weiteren die Pflicht zur Zahlung der Kosten für Reparaturen oder die Rekonstruktion des Hauses, welches das Mitglied bewohnt. Die Satzung der Wohnungsgenossenschaft kann weitere Bedingungen bestimmen, unter denen dem Mitglied der Genossenschaft das oben angeführte Recht auf Abschluss eines Mietvertrags hinsichtlich der Anmietung der Genossenschaftswohnung entsteht.
Der Genossenschaftsanteil ist eine bewegliche Sache, die frei übertragbar ist, in dem Fall, wenn der Erwerber die Bedingungen für den Erwerb eines Genossenschaftsanteils erfüllt, die durch die Satzung der Wohnungsgenossenschaft festgesetzt sind. Für den Fall, dass der Erwerber diese Bedingungen erfüllt, kann die Übertragbarkeit des Genossenschaftsanteils weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden.
Das Miteigentum an einem Genossenschaftsanteil ist gemäß den gültigen tschechischen Rechtsvorschriften zulässig, und die Miteigentümer werden dann zu gemeinsamen Mitgliedern der Wohnungsgenossenschaft. Die Satzung der konkreten Genossenschaft kann jedoch das Miteigentum an Genossenschaftsanteilen völlig ausschließen und einen solchen Anteil kann dann nur eine konkret bestimmte Person in ihr alleiniges Eigentum erwerben. Die Eheleute, deren Anteil an der Wohnungsgenossenschaft zur ehelichen Gütergemeinschaft gehört, werden zu gemeinsamen Mitgliedern der Wohnungsgenossenschaft kraft Gesetzes, ohne Rücksicht darauf, ob die Satzung das Miteigentum am Anteil, und dadurch auch die gemeinsame Mitgliedschaft von mehreren Personen ausschließt oder nicht.
Die Satzung der Genossenschaft ist in der Urkundensammlung des Handelsregisters öffentlich verfügbar, und es kann nur empfohlen werden, die aktuelle Satzung durchzulesen, um sich zu versichern, dass sie keine überraschenden Bestimmungen beinhaltet und ob und wovon die Übertragung eines Genossenschaftsanteils abhängig ist.
3. ÜBERTRAGUNG DES GENOSSENSCHAFTSANTEILS AN DER WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT
3.1 Übertragbarkeit des Anteils an der Wohnungsgenossenschaft
Die Übertragung des Anteils an einer Wohnungsgenossenschaft kann grundsätzlich weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden, wenn der Erwerber die Bedingungen der Satzung für die Aufnahme als Mitglied der Wohnungsgenossenschaft erfüllt. Die Satzung kann jedoch die Übertragung des Anteils an der Genossenschaft einschränken oder ausschließen, in der Praxis handelt es sich dann insbesondere um die Einschränkung der Übertragung des Anteils auf juristische Personen, auf Ausländer ohne Daueraufenthalt in der Tschechischen Republik, oder um die Einschränkung der Möglichkeit einer Übertragung des Anteils in das Miteigentum von zwei oder mehreren Personen.
Gemäß den gültigen Rechtsvorschriften kommt es zusammen mit der Übertragung des Anteils an der Wohnungsgenossenschaft zu einer Übertragung des Mietverhältnisses in Bezug auf die Genossenschaftswohnung, und zwar einschließlich aller Rechte und Pflichten, die damit verbunden sind und einschließlich aller Schulden des Verkäufers gegenüber der Wohnungsgenossenschaft und aller Schulden der Wohnungsgenossenschaft gegenüber dem Verkäufer, die mit der Nutzung der Genossenschaftswohnung durch den Verkäufer zusammenhängen, und zwar ab jenem Zeitpunkt, zu dem der Erwerber zum Mitglied der Wohnungsgenossenschaft geworden ist (siehe Punkt 3.2 dieses Memorandums). Aus diesem Grund empfehlen wir, vor dem Abschluss des Vertrags über die Übertragung des Anteils vom Verkäufer die Bestätigung einzuholen, dass alle seine Verpflichtungen gegenüber der Wohnungsgenossenschaft in voller Höhe beglichen wurden, und dass er den festgesetzten Mietzins und weitere Zahlungen, die er gemäß der Satzung an die Wohnungsgenossenschaft zu entrichten hat, ordnungsgemäß bezahlt hat.
3.2 Vertrag über die Übertragung des Anteils an der Wohnungsgenossenschaft in Tschechien
Die Übertragung des Anteils an einer Wohnungsgenossenschaft wird aufgrund eines Anteilsübertragungsvertrags realisiert, der zwischen dem Verkäufer (dem ursprünglichen Mitglied) und dem Erwerber (dem neuen Mitglied) abgeschlossen wird, wobei er nach der Zustellung an die Wohnungsgenossenschaft wirksam wird. Der Erwerber wird also zu einem Genossenschaftsmitglied, mit allen zusammenhängenden Rechten und Pflichten, zum Zeitpunkt der Zustellung eines wirksam abgeschlossenen Vertrags über die Übertragung an die Wohnungsgenossenschaft, üblicherweise an ihr Exekutivorgan – den Vorstand. Der Vorstand, gegebenenfalls ein anderes Exekutivorgan, das in der jeweiligen Genossenschaft bestellt ist, sollte aufgrund dieses Vertrags über die Übertragung des Anteils den Erwerber als ein neues Mitglied der Wohnungsgenossenschaft registrieren.
Die Übertragung des Genossenschaftsanteils kann einer Übertragungsgebühr unterliegen, die die Wohnungsgenossenschaft in der Satzung grundsätzlich in freiwilliger Höhe festsetzen kann, üblicherweise in Höhe von mehreren Tausend Kronen. Demgegenüber steht der Wohnungsgenossenschaft nicht das Recht zu, die Übertragung des Anteils zu verweigern oder abzulehnen, oder vom Erwerber eine neue Mitgliedseinlage zu verlangen (unter der Voraussetzung, dass der Verkäufer seinen Mitgliedsanteil in voller Höhe bezahlt hat), wenn der Erwerber die Bedingungen dafür erfüllt, zu einem Mitglied der Wohnungsgenossenschaft gemäß der gültigen Satzung zu werden.
3.3 Dokumente und Bestätigungen, deren Einholung im Zusammenhang mit der Übertragung des Genossenschaftsanteils angezeigt ist
Im Hinblick darauf, dass zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Vertrags über die Übertragung des Anteils sämtliche Schulden des Verkäufers gegenüber der Wohnungsgenossenschaft sowie sämtliche Schulden der Wohnungsgenossenschaft gegenüber dem Verkäufer, die mit der Nutzung der Wohnungsgenossenschaft durch den Verkäufer zusammenhängen, auf den Erwerber übergehen, empfehlen wir, vor dem Abschluss des Vertrags über die Übertragung des Anteils an der Wohnungsgenossenschaft vom Verkäufer, gegebenenfalls von der Genossenschaft selbst insbesondere folgende Dokumente und Bestätigungen einzuholen:
- (a) Bestätigung darüber, dass der Verkäufer der aktuelle und tatsächliche Eigentümer des Genossenschaftsanteils ist, zu dem das Recht auf Anmietung der Genossenschaftswohnung gehört (im Gegensatz zur Übertragung einer Wohnung im alleinigen Eigentum des Verkäufers genügt hier nicht die bloße Vorlage des Erwerbstitels des Verkäufers, weil ein Erwerbstitel vom Genossenschaftsanteil, der mehrere Jahre alt ist, nicht beweist, dass der Verkäufer immer noch der Eigentümer des Genossenschaftsanteils ist, da er in der Zwischenzeit von der Genossenschaft ausgeschlossen werden konnte, seinen Anteil verkaufen konnte usw.);
- (b) Bestätigung darüber, dass der Verkäufer in Bezug auf seinen Genossenschaftsanteil keine Schulden hat,
- (c) Bestätigung darüber, dass die Mitgliedseinlage in Bezug auf den zu übertragenden Anteil (Annuität) erbracht wurde, gegebenenfalls welcher Teil des Mitgliedsanteils zum Tag des Abschlusses des Vertrags über die Übertragung des Genossenschaftsanteils offensteht;
- (d) Bestätigung darüber, dass hinsichtlich des Verkäufers kein Verfahren über dessen Ausschluss aus der Wohnungsgenossenschaft anhängig ist;
- (e) Evidenz- oder Berechnungsblatt, nach dem die genaue Höhe der monatlichen Kosten, die für die Nutzung der konkreten Genossenschaftswohnung zu zahlen sind, festgesetzt wird.
Des Weiteren kann empfohlen werden, die Rechnungsabschlüsse der Genossenschaft selbst durchzulesen, und gegebenenfalls Informationen über die aktuellen Verbindlichkeiten der Wohnungsgenossenschaft gegenüber Dritten einzuholen (Bestätigung über die Verschuldung der Wohnungsgenossenschaft). Die monatlichen Zahlungen zur Rückzahlung aller Kredite der Wohnungsgenossenschaft werden nämlich im Rahmen des Mietzinses, den jedes Mitglied für die Nutzung der Genossenschaftswohnung zu zahlen hat, auf die einzelnen Mitglieder der Genossenschaft aufgeteilt.
Schließlich ist es empfehlenswert, von der Wohnungsgenossenschaft die Informationen über eventuelle vorgesehenen Investitionen sowie über den aktuellen Zustand des Wohnungshauses im Eigentum der Genossenschaft einzuholen, weil in jenem Fall, wenn die Genossenschaft zwar aktuell keine Schulden hat, von der Mitgliederversammlung bereits ein Kredit zur Rekonstruktion oder zum Umbau genehmigt werden konnte, der danach den monatlichen Mietzins für jedes Mitglied um Zehntausende Kronen erhöhen kann.
4. PRAKTISCHE UNTERSCHIEDE ZWISCHEN DEM EIGENTUMSRECHT AN EINER WOHNUNG UND DEM EIGENTUMSRECHT AN EINEM GENOSSENSCHAFTSANTEIL, DER MIT DEM RECHT AUF ABSCHLUSS EINES MIETVERTRAGS HINSICHTLICH DER ANMIETUNG EINER GENOSSENSCHAFTSWOHNUNG VERBUNDEN IST
Der grundlegende Unterschied besteht darin, dass im Falle des alleinigen Eigentumsrechts an der Wohnung der Eigentümer nur die tatsächliche unbewegliche Sache besitzt, über die er nach eigenem Ermessen frei verfügen kann (z.B. die Wohnung an einen Dritten zu vermieten), er kann diese unbewegliche Sache mit vertraglichen Rechten Dritter belasten (z.B. Grunddienstbarkeiten) und es finden auch gesetzliche Vorkaufsrechte Anwendung. Im Gegensatz dazu bildet im Falle des Eigentumsrechts an einem Anteil an der Wohnungsgenossenschaft den Gegenstand des Eigentumsrechts eine bewegliche immaterielle Sache, mit deren Besitz zwar bestimmte Rechte und Pflichten verbunden sind, aber der Eigentümer nur der Mieter der Genossenschaftswohnung und kein Eigentümer ist und bei der Verfügung über die Wohnung durch die Satzung der Genossenschaft immer limitiert wird. Die Verfügungsrechte am Anteil an der Wohnungsgenossenschaft sind durch die Satzung geregelt, die z.B. den Personenkreis, die zu Genossenschaftsmitgliedern werden können, einschränken, die Bedingungen für die Entziehung der Mitgliedschaft und Aufhebung des Anteils festsetzen, die Möglichkeit der Weitervermietung der Wohnung einschränken oder dafür ein Entgelt verlangen, gegebenenfalls festsetzen kann, welche Verfügungen über den Anteil der Zustimmung der Wohnungsgenossenschaft bedürfen, die der tatsächliche Eigentümer der Wohnung ist.
Im Falle des Eigentums an einer Wohnung wird diese Angabe im öffentlichen Register – Liegenschaftskataster – registriert und jeder kann einfach feststellen, was die jeweilige Person besitzt. Ein typisches Beispiel dafür ist, wenn gegenüber dem Eigentümer der Wohnung eine Zwangsvollstreckung anhängig ist und der Gerichtsvollzieher sofort feststellt, dass die jeweilige Person unbewegliches Vermögen besitzt. Wohingegen das Eigentumsrecht an einem Anteil an einer Wohnungsgenossenschaft nur in den privaten Verzeichnissen der eigenen Wohnungsgenossenschaft registriert ist, wobei im öffentlichen Handelsregister nur die Wohnungsgenossenschaften als juristische Personen registriert sind, aber nicht die Informationen über die einzelnen Genossenschaftsmitglieder. Im Anschluss auf das oben angeführte Beispiel ist es in diesen Fällen auch für den Gerichtsvollzieher komplizierter, Angaben über das Eigentumsrecht am Genossenschaftsanteil zu finden.
Der Eigentümer einer Eigentumswohnung ist verpflichtet, die Liegenschaftssteuer zu zahlen. Der Eigentümer eines Anteils an der Wohnungsgenossenschaft braucht diese Steuer nicht zu zahlen, weil der Anteil keine unbewegliche Sache ist. Genauso wie im Falle des Eigentumsrechts an einer Wohnung im alleinigen Eigentum wird diese Übertragung mit der Grunderwerbssteuer belastet, die nach den gültigen Rechtsvorschriften der Käufer zu tragen hat (es sei denn, im Vertrag wurde etwas Abweichendes vereinbart). Im Gegensatz dazu unterliegt die Übertragung des Anteils an der Wohnungsgenossenschaft nicht der Grunderwerbssteuer.
Unter dem Aspekt der möglichen Finanzierung des Erwerbs kann eine Eigentumswohnung als Pfandgegenstand für die Hypothekenkreditaufnahme genutzt werden. Der Anteil an der Wohnungsgenossenschaft kann unter bestimmten Bedingungen auch verpfändet werden, die Banken gewähren aber in der Regel keinen Hypothekenkredit, der mit dem Pfandrecht am Genossenschaftsanteil gesichert ist.
5. WEITERVERMIETUNG DER GENOSSENSCHAFTSWOHNUNG IN TSCHECHIEN AN EINEN DRITTEN
5.1 Genehmigung durch ein beauftragtes Organ der Wohnungsgenossenschaft
Mit der Mitgliedschaft in der Wohnungsgenossenschaft ist das Recht des Mitglieds auf die Vereinbarung eines Mietvertrags fest verbunden, wobei der Eigentümer der Wohnung auch Weiterhin die Wohnungsgenossenschaft bleibt. Das Mitglied der Wohnungsgenossenschaft hat bereits aufgrund seiner Mitgliedschaft in der Wohnungsgenossenschaft das Recht, die Genossenschaftswohnung zu nutzen und darin aus dem Titel des Mieters zu wohnen, wobei diese Wohnung nur durch Weitervermietung an eine andere Person, d.h. einen Dritten zur Nutzung abgetreten werden kann. Im Falle einer Genossenschaftswohnung bedarf die Weitervermietung der Genossenschaftswohnung an einen Dritten der Zustimmung des beauftragten Organs der Genossenschaft, das durch die Satzung festgesetzt wird (als typisches Beispiel handelt es sich dabei um den Vorstand der Wohnungsgenossenschaft).
Der Vorstand kann eine solche Zustimmung für eine konkrete Person (den konkreten Untermieter) oder für einen konkreten Zeitraum erteilen (hierbei kann die Zustimmung nicht auf die Mietdauer eingeschränkt werden, weil der Mietvertrag in Bezug auf eine Genossenschaftswohnung zwischen dem Genossenschaftsmitglied und der Genossenschaft für unbestimmte Zeit abgeschlossen wird). Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass die Zustimmung zur Weitervermietung einer Genossenschaftswohnung an einen Dritten seitens des Vorstands verweigert wird.
Die Zustimmung des Vorstands zur Weitervermietung der Genossenschaftswohnung ist nur in einem solchen Fall nicht erforderlich, wenn das Genossenschaftsmitglied in der Genossenschaftswohnung selbst wohnt und nur einen Teil der Genossenschaftswohnung an den Untermieter weitervermieten würde (z.B. ein Zimmer), weil die Organe der Genossenschaft nicht in die Entscheidung von Genossenschaftsmitgliedern eingreifen können, mit wem sie wohnen wollen.
5.2 Besteuerung der Einkünfte aus der Weitervermietung einer Genossenschaftswohnung in Tschechien
Die Einkünfte aus der Weitervermietung einer Genossenschaftswohnung, die sich in der Tschechischen Republik befindet, unterliegt der Einkommenssteuer natürlicher Personen gemäß dem tschechischen Gesetz Nr. 586/1992 Slg., Einkommenssteuergesetz, und zwar auch in jenem Fall, wenn der Vermieter nicht in der Tschechischen Republik steueransässig ist. Als ein gebietsfremder Steuerpflichtiger würde er jedoch in der Tschechischen Republik nur die Einkünfte aus jenen Quellen besteuern, die sich auf dem Gebiet der Tschechischen Republik befinden, d.h. aus der Weitervermietung der Genossenschaftswohnung. Er würde also der Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung in der Tschechischen Republik gemäß § 38 g des Einkommenssteuergesetzes unterliegen, und zwar auch in jenem Fall, wenn nach der Aufrechnung der abzugsfähigen Aufwendungen und nach dem Abzug der Steuerermäßigung für den Steuerpflichtigen seine endgültige Steuerpflicht gleich Null wäre.
Im Rahmen der Berechnung der Steuerbasis können von der Summe der Jahreseinkünfte nachweisbare Aufwendungen auf die Erreichung, Erhaltung und Sicherstellung der steuerbaren Einkünfte aus einer Weitervermietung abgezogen werden (z.B. Energien, Reparaturen und Instandhaltung, Versicherung der Liegenschaft, Mietzins usw.), typischerweise handelt es sich um jene Beträge, die in dem mit der Wohnungsgenossenschaft abgeschlossenen Mietvertrag angeführt sind. Als abzugsfähige Aufwendungen können jedoch nicht die Abschreibungen auf Liegenschaften geltend gemacht werden, da diese gemäß § 28 des Einkommenssteuergesetzes nur der Steuerzahler geltend machen kann, der Eigentümer des Gegenstands der Versteuerung ist. In diesem Fall kann also ausschließlich die Wohnungsgenossenschaft die Abschreibungen geltend machen. Hinsichtlich der Zuschüsse an den Fonds für Reparaturen, die oben erwähnt wurden, können als unmittelbare steuerliche Aufwendungen nur die nachweisbaren Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltung geltend gemacht werden, unter der Voraussetzung, dass diese Pflicht im Mietvertrag angeführt ist, bzw. dass die Zustimmung der Genossenschaft zur Durchführung der Arbeiten erteilt wurde. Mit anderen Worten, als unmittelbare abzugsfähige Aufwendungen können nur jene Zuschüsse an den Fonds für Reparaturen geltend gemacht werden, die für die Reparaturen und Instandhaltung der vermieteten Liegenschaft tatsächlich verwendet wurden.
Ein gebietsfremder Steuerpflichtiger kann die in der Tschechischen Republik bezahlte Steuer mit seiner Steuerpflicht in jenem Staat, in dem er steueransässig ist, aufrechnen.
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