Aspectos legales de comprar una participación en una cooperativa de vivienda en la República Checa
1. INTRODUCCIÓN A LA COMPRA DE PISO COOPERATIVO CHECO
¿Cómo adquirir un piso cooperativo bajo la ley checa y cuáles son los aspectos legales básicos de comprar una acción cooperativa, que está relacionado con el derecho de arrendamiento de un piso cooperativo en la República Checa? ¿Cómo arrendar un piso cooperativo en la República Checa a un tercero, teniendo en cuenta los aspectos legales de los impuestos sobre la renta incurridos en dicho arrendamiento para un impuesto no residente de la República Checa?
2. DEFINICIONES BASICAS
2.1 Cooperativa de vivienda en la República Checa
Cooperativa en la legislación checa se define generalmente como una persona jurídica, que en el curso de sus actividades garantiza principalmente las necesidades de sus miembros, pero no se excluyen otras actividades comerciales.
Por otro lado, una cooperativa de vivienda en la República Checa es un tipo específico de cooperativa y solo puede establecerse con el fin de satisfacer las necesidades de vivienda de sus miembros, mientras que otras actividades comerciales son muy limitadas. Una cooperativa de vivienda puede, bajo ciertas condiciones, administrar casas con pisos y locales no residenciales propiedad de otras personas, y además, bajo las condiciones establecidas por la ley, participar en otras actividades siempre que esto no ponga en peligro las necesidades de vivienda de sus miembros y esta actividad es meramente de naturaleza complementaria. Una cooperativa de vivienda siempre debe ser designada como "cooperativa de vivienda".
Por lo tanto, la función básica de una cooperativa de vivienda es garantizar las necesidades de vivienda de sus miembros, mientras que no es posible cambiar el objeto de su actividad y convertirse en algo más que una cooperativa de vivienda, hasta que al menos uno de sus miembros sea arrendatario de un piso cooperativo, o al menos un miembro tiene derecho a celebrar un contrato de arrendamiento para un piso cooperativo después de cumplir con los requisitos establecidos en los Artículos de Asociación.
Los estatutos de una cooperativa de vivienda en la República Checa siempre deben contener condiciones bajo las cuales un miembro de la cooperativa de vivienda tenga derecho a celebrar un contrato de arrendamiento de un piso de la cooperativa y, además, una regulación de los derechos y obligaciones de un miembro de la cooperativa de vivienda relacionada con el derecho a celebrar un contrato de arrendamiento de un piso cooperativo y con los derechos y obligaciones de un miembro de una cooperativa de vivienda relacionada con el uso de un piso cooperativo. Para cambiar los Artículos de Asociación de una cooperativa de vivienda, es necesario obtener la aprobación de todos los miembros de la cooperativa de vivienda que son arrendatarios de un piso cooperativo o que, de acuerdo con los Artículos de Asociación actuales y vigentes, tienen el derecho para celebrar un contrato de arrendamiento de un piso cooperativo.
Una cooperativa de vivienda checa no puede transferir el derecho de propiedad a la cooperativa sin el consentimiento previo de todos los miembros de la cooperativa de vivienda, que son arrendatarios de un piso de la cooperativa, y todos los miembros, que no son arrendatarios, pero de acuerdo con el presente y Los estatutos vigentes tienen derecho a celebrar un contrato de arrendamiento de un piso cooperativo. No se requiere consentimiento con respecto a la transferencia de los derechos de propiedad de los pisos cooperativos a los miembros de la cooperativa de vivienda que son arrendatarios de estos pisos cooperativos.
Además, una cooperativa de vivienda no puede prometer ni gravar sus pisos cooperativos sin obtener una aprobación para tal gravamen de al menos dos tercios de los miembros, que son arrendatarios de estos pisos de cooperativas.
2.2 Piso cooperativo
El piso cooperativo es un piso (o, en su caso, premisa no residencial), que es propiedad o copropiedad de una cooperativa de vivienda, que la cooperativa de vivienda arrendó a un miembro de la cooperativa de vivienda, quien por sí mismo o a través de su predecesor legal , participó en su adquisición mediante una contribución de membresía. Por lo tanto, no se excluye que el predecesor del miembro actual de la cooperativa de vivienda participó directamente en la adquisición del piso, siempre que la participación de la cooperativa se transfiriera debidamente a una tercera persona, que se convirtió en miembro de la cooperativa y, por lo tanto, se convirtió en miembro de la cooperativa. un arrendatario del piso cooperativo después de haberlo adquirido.
Siempre hay un contrato de arrendamiento entre una cooperativa de vivienda y un miembro de una cooperativa de vivienda en relación con el piso cooperativo particular. De lo anterior se deduce que un miembro de una cooperativa de vivienda no se convierte en el propietario del piso en sí, sino que es simplemente un arrendatario de un piso, que pertenece a la cooperativa de vivienda.
Para cada piso cooperativo, el contrato de arrendamiento de piso cooperativo estipula el alquiler relacionado con el uso de este piso cooperativo, mientras que el monto del alquiler pagado debe corresponder solo a los costos incurridos intencionalmente de la cooperativa de vivienda que surge mientras se mantiene este piso cooperativo, incluyendo los costos de reparaciones, modernización y reconstrucción de la casa en la que se encuentra, y las contribuciones a la creación de un recurso financiero a largo plazo para la reparación e inversión del piso cooperativo.
2.3 Participación cooperativa relacionada con el derecho a arrendar un piso cooperativo en la República Checa
Un miembro de una cooperativa de vivienda en la República Checa es el propietario de la participación de la cooperativa, quien cumple o asume la obligación de contribución determinada por los artículos de la cooperativa de vivienda. Una persona jurídica o una persona física puede convertirse en miembro de una cooperativa, mientras que la membresía de una persona jurídica puede estar restringida (condicional a otras condiciones) o excluida por completo por una cooperativa de vivienda particular en sus Estatutos.
La propiedad de una participación cooperativa en una cooperativa de vivienda o una membresía en una cooperativa de vivienda implica un derecho para el miembro, en particular el derecho a celebrar un contrato para el arrendamiento de un piso cooperativo por un período indefinido entre la cooperativa de vivienda y esta vivienda miembro de la cooperativa, el derecho a determinar el alquiler y la obligación de pagar los costos de reparación o reconstrucción de la casa que ocupa. Los estatutos de una cooperativa de vivienda pueden determinar otras condiciones, en virtud de las cuales el derecho antes mencionado de celebrar un contrato para el arrendamiento de un piso de la cooperativa.
La participación cooperativa es una cosa móvil que se puede transferir libremente si el cesionario cumple con las condiciones para adquirir una participación cooperativa establecida en los Artículos de Asociación de la cooperativa de vivienda. En el caso de que el cesionario no cumpla con estas condiciones, la transferibilidad de la acción cooperativa no puede ser limitada o excluida de ninguna manera.
La propiedad conjunta de una acción cooperativa es posible, de acuerdo con la legislación checa aplicable, y los copropietarios se convierten en miembros conjuntos de una cooperativa de vivienda. Los estatutos de una cooperativa en particular pueden entonces ser copropietarios por completo, y dicha acción solo puede ser adquirida por una persona designada específicamente para su propiedad exclusiva. Los cónyuges cuyas acciones en una cooperativa de vivienda pertenecen a la propiedad comunitaria de los cónyuges, se convierten en miembros conjuntos de una cooperativa de vivienda de acuerdo con la legislación, independientemente de si los Artículos de Asociación, y con eso una membresía conjunta de varias personas, excluyen o no.
Los Artículos de Asociación de una cooperativa están disponibles públicamente en la Colección de Documentos del Registro Mercantil, y solo es aconsejable revisar los Artículos de Asociación actuales y asegurarse de que no contengan disposiciones sorprendentes y si y por qué condicionan transferencia de una acción cooperativa.
3. TRANSFERENCIA DE UNA ACCIÓN COOPERATIVA EN UNA COOPERATIVA DE VIVIENDA EN LA REPÚBLICA CHECA
3.1 Transferibilidad de una participación en una cooperativa de vivienda
En principio, la transferencia de una acción en una cooperativa de vivienda en la República Checa no puede ser restringida o excluida del cesionario cumple con la condición de los Artículos de Asociación para la admisión como miembro de una cooperativa de vivienda. Sin embargo, los Artículos de Asociación pueden limitar o excluir la transferencia de una acción en una cooperativa; En la práctica, esto se refiere en particular a la limitación de la transferencia de la acción a personas jurídicas, a extranjeros sin residencia permanente en la República Checa, o la limitación de la posibilidad de transferir la acción a una propiedad conjunta de dos o más personas.
De acuerdo con la legislación aplicable, junto con la transferencia de una participación en una cooperativa de vivienda, se transfiere el arrendamiento de un piso cooperativo, incluidos todos los derechos y obligaciones relacionados con el mismo y todas las deudas del cedente con la cooperativa de vivienda y todas las deudas de la vivienda. cooperativa al transferidor que está asociada con el uso de la cooperativa plana por parte del transferidor, desde el momento en que el cesionario se convierte en miembro de la cooperativa de vivienda (véase el punto 3.2 de este Memorándum). Por esta razón, recomendamos solicitar una confirmación del cedente antes de celebrar un Acuerdo de compra de acciones de la Cooperativa que indique que se han cumplido todas sus obligaciones con la cooperativa de vivienda y que pagó debidamente el alquiler y otros pagos que debía pagar a la cooperativa de vivienda de acuerdo con los estatutos.
3.2 Acuerdo de compra de acciones en una cooperativa de vivienda
La transferencia de acciones en una cooperativa de vivienda se realiza sobre la base de un Acuerdo de compra de acciones, que se celebra entre y entre un cedente (miembro original) y un cesionario (nuevo miembro), y se hace efectiva tras la entrega a la cooperativa de vivienda. El cesionario se convierte en miembro de la cooperativa, con todos sus derechos y obligaciones asociados, tras la entrega de un Acuerdo de Compra de Acciones válido a la cooperativa de vivienda, generalmente el cuerpo ejecutivo - Junta de Directores. La Junta de Directores, o cualquier otro cuerpo ejecutivo, designado en la cooperativa, debe registrar al cesionario como un nuevo miembro de la cooperativa de vivienda.
La transferencia de una acción cooperativa puede estar sujeta a una tarifa de transferencia, que la cooperativa de vivienda puede establecer, en principio, en los Artículos de Asociación en cualquier cantidad, generalmente luego en una cantidad de varios miles de coronas checas (CZK). Por otro lado, si el cesionario cumple las condiciones para convertirse en miembro de acuerdo con los Estatutos vigentes, la cooperativa de vivienda no tiene derecho a rechazar o rechazar la transferencia de acciones o solicitar una nueva contribución de membresía del cesionario (siempre que el cedente pagó completamente su contribución de membresía).
3.3 Documentos y confirmación apropiados para solicitar en relación con la transferencia de una acción cooperativa
Dado que el Acuerdo de compra de acciones entra en vigencia, todas las deudas del cedente a la cooperativa de vivienda y todas las deudas de la cooperativa de vivienda al cedente que estén asociadas con el uso de la transferencia plana cooperativa al cesionario, antes de celebrar el Acuerdo de compra de acciones En una cooperativa de vivienda, recomendamos solicitar en particular los siguientes documentos y confirmaciones del cedente o de la cooperativa de vivienda:
- (a) (a) confirmación de que el cedente es el propietario actual y real de la acción cooperativa, a la que pertenece el derecho de arrendar un piso cooperativo (potvrzení o tom, že převodce je aktuálním a skutečným vlastníkem družstevního podílu, ke kterému náleží prruvotuvjjí družtuvjjí dúžtuvnjmu (en contraste con la transferencia de un piso en propiedad exclusiva del cedente, no es suficiente presentar el título de adquisición del cedente, porque el título de adquisición de una cooperativa de vivienda de varios años no prueba que el cedente sigue siendo el dueño de la cooperativa compartir, ya que podría haber sido expulsado de la cooperativa mientras tanto, podría haber vendido su parte, etc.);
- (b) confirmación del endeudamiento del cedente en relación con su participación cooperativa,
- (c) confirmación de que toda la contribución de la membresía se ha pagado en relación con la acción transferida (anualidad) o, según sea el caso, cuánto de la contribución de la membresía no se ha pagado a la fecha de celebración del Acuerdo de Compra de Acciones;
- (d) confirmación de que el cedente no está siendo procesado en relación con la exclusión de la cooperativa de vivienda;
- (e) la hoja de registro o cálculo, que determina la cantidad exacta de los costos mensuales pagados por el uso de un piso cooperativo particular
También es aconsejable revisar los estados financieros de la propia cooperativa y, si es necesario, solicitar información sobre los pasivos actuales de la cooperativa de vivienda hacia terceros (información sobre el endeudamiento de la cooperativa de vivienda). Los pagos mensuales de todos los préstamos de una cooperativa de vivienda se presupuestan entre los miembros individuales de la cooperativa dentro del alquiler, que cada miembro paga por el uso de un piso cooperativo
Finalmente, es aconsejable obtener información de la cooperativa de vivienda sobre cualquier inversión planificada y la condición general de la casa de apartamentos propiedad de la cooperativa, porque incluso si la cooperativa actualmente no tiene ninguna deuda, la reunión de membresía puede haber aprobado un préstamo para reconstrucción o conversión, lo que puede aumentar la renta mensual de cada miembro en decenas de miles de coronas (CZK).
4. DIFERENCIAS PRÁCTICAS ENTRE LA PROPIEDAD DE UN PISO Y LA PROPIEDAD DE UNA ACCIÓN COOPERATIVA DE VIVIENDA ASOCIADA AL DERECHO DE CONTRATAR UN ARRENDAMIENTO DE UN PISO COOPERATIVO EN LA REPÚBLICA CHECA
La diferencia elemental es que, en el caso de la propiedad exclusiva de un piso, el propietario posee una propiedad real inamovible, que puede disponer libremente a su discreción (por ejemplo, arrendar a un tercero), puede gravar esta propiedad inamovible con un contrato derechos (por ejemplo, servidumbres) y se aplicarán derechos de suscripción preferente. Por otro lado, en el caso de la propiedad de una acción en una cooperativa de vivienda, el derecho de propiedad sujeto es una cosa intangible inamovible, cuya propiedad conlleva ciertos derechos y obligaciones, pero el propietario es solo un arrendatario de un piso cooperativo, no es su propietario, y está limitado por los Artículos de Asociación. Los derechos de disposición de una acción en una cooperativa de vivienda están regulados por los Estatutos de la cooperativa, que pueden, por ejemplo, limitar el grupo de personas que pueden convertirse en miembros de una cooperativa, establecer condiciones para la privación de la membresía y la cancelación de la participación. , limitar o cobrar la capacidad de subarrendar un piso o estipular que algunas disposiciones con la acción están sujetas al consentimiento de la cooperativa de vivienda, que es el verdadero propietario del piso.
En el caso de la propiedad del piso, esta información se registra en un registro público: el Registro Catastral, y por lo tanto, todos pueden descubrir fácilmente lo que posee la persona. Por lo general, se puede dar un ejemplo en el que la distracción es contra el propietario del piso y el alguacil descubre inmediatamente que la persona posee bienes inmuebles. Por el contrario, la propiedad de una acción en una cooperativa de vivienda se registra solo en listas privadas de la cooperativa de vivienda en sí, mientras que en el Registro de Comercio público, las cooperativas de vivienda se registran como personas jurídicas y no se puede encontrar información sobre los miembros individuales de la cooperativa. . En relación con el caso mencionado anteriormente, es más difícil para el alguacil encontrar datos sobre la propiedad de la acción cooperativa.
El propietario de un piso en propiedad privada está obligado a pagar el impuesto a la propiedad. El propietario de una acción en una cooperativa de vivienda no paga este impuesto, porque una acción no es inamovible. Del mismo modo, en el caso de la transferencia de propiedad a un piso en propiedad exclusiva, esta transferencia está sujeta al impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles pagado por el comprador de conformidad con la legislación aplicable (a menos que se acuerde lo contrario en el contrato). Por el contrario, la transferencia de participación en una cooperativa de vivienda no está sujeta al impuesto sobre bienes inmuebles.
Desde el punto de vista de la posible financiación de la compra, el piso en propiedad privada se puede utilizar como garantía para obtener un préstamo hipotecario. Una participación en una cooperativa de vivienda también puede ser prometida bajo ciertas condiciones, pero los bancos generalmente no otorgan préstamos hipotecarios garantizados por un compromiso a una acción cooperativa.
5. SUPLEMENTAR A UNA TERCERA PERSONA
5.1 Aprobación por el organismo designado de la cooperativa de vivienda
El derecho de un miembro a negociar un contrato de arrendamiento está firmemente relacionado con la membresía en una cooperativa de vivienda, mientras que el propietario del piso sigue siendo la cooperativa de vivienda. En virtud de la membresía en una cooperativa de vivienda, un miembro de la cooperativa de vivienda tiene derecho a usar y vivir en un piso cooperativo como arrendatario, mientras que la posibilidad de asignarlo a otro (tercero / persona) para su uso solo es posible a través del subarrendamiento. En el caso de un piso cooperativo, el subarrendamiento de un piso cooperativo requiere el consentimiento del organismo autorizado de la cooperativa, que está determinado por los Artículos de la Asociación (generalmente la junta directiva de la cooperativa de vivienda). La Junta Directiva puede emitir dicha aprobación para una persona específica (un subarrendatario específico) o por un período específico (aquí no puede limitarse por la duración del contrato de arrendamiento, ya que el contrato de arrendamiento entre el miembro de la cooperativa y la cooperativa se celebra por un periodo indefinido). Tampoco se puede descartar que la Junta Directiva denegará el consentimiento para el subarriendo de un piso cooperativo a una tercera persona.
El consentimiento de la Junta de Directores para el subarrendamiento no es necesario solo si el miembro de la cooperativa vivía en el piso de la cooperativa y el arrendatario alquilaba solo una parte del piso de la cooperativa (por ejemplo, una habitación), ya que los cuerpos de la cooperativa no pueden interferir con decisiones de los miembros de vivir con alguien.
5.2 Fiscalidad de los ingresos procedentes del arrendamiento de un piso cooperativo en la República Checa
Los ingresos del subarrendamiento de un piso cooperativo ubicado en la República Checa están sujetos al impuesto sobre la renta personal de conformidad con la Ley. 586/1992 Coll. Ley checa del impuesto sobre la renta, incluso si el arrendador no es residente fiscal en la República Checa. Sin embargo, como no residente fiscal en la República Checa, solo gravaría los ingresos de fuentes ubicadas en la República Checa, es decir. del subarrendamiento de un piso cooperativo. Por lo tanto, estará sujeto a la obligación de presentar una declaración de impuestos en la República Checa de conformidad con la Sección 38 (g) de la Ley Checa del Impuesto sobre la Renta, incluso si, después de deducir los gastos deducibles de impuestos y después de deducir la deducción fiscal básica, el impuesto final La responsabilidad se convierte en cero.
Al calcular la base impositiva, es posible deducir del ingreso anual total los gastos comprobables para lograr, mantener y asegurar los ingresos imponibles del arrendamiento (por ejemplo, energías, reparaciones y mantenimiento, seguro de propiedad, alquiler, etc.), típicamente, estos son los artículos enumerados en el contrato de arrendamiento celebrado con la cooperativa de vivienda. Sin embargo, no es posible reclamar la depreciación de bienes inmuebles como gastos impositivos, porque de acuerdo con la Sección 28 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, solo el contribuyente que posee el sujeto impositivo puede aplicarla. En este caso, la propiedad puede ser depreciada exclusivamente por la cooperativa de vivienda. Con respecto a las contribuciones al fondo de reparación mencionado anteriormente, solo los gastos comprobables de reparación y mantenimiento pueden incluirse en los gastos tributarios directos, siempre que esta obligación se especifique en el contrato de arrendamiento o se haya obtenido el consentimiento de la cooperativa. En otras palabras, solo aquellos pagos al fondo de reparación que realmente se usan para la reparación y el mantenimiento de la propiedad arrendada se pueden contar como gastos deducibles de impuestos directos.
Un residente fiscal de un país extranjero tiene derecho a compensar el impuesto pagado en la República Checa contra su obligación fiscal en el país en el que es residente fiscal.
Para más información, contáctenos en:
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz
Acerca de ECOVIS ježek advokátní kancelář s.r.o.
El bufete de abogados checo en Praga ECOVIS ježek ejerce principalmente en el área de derecho mercantil checo, Derecho inmobiliario checo, Representación ante los tribunales checos, órganos administrativos y tribunales de arbitraje, tanto como Derecho financiero y bancario checo, y proporciona asesoramiento completo en todas las áreas, por lo que es una alternativa adecuada para los clientes de las oficinas de derecho internacional. La dimensión internacional de los servicios legales checos provistos se garantiza a través de la experiencia pasada y la cooperación con las principales oficinas legales en la mayoría de los países europeos, los Estados Unidos y otras jurisdicciones. Abogados checos del equipo de ECOVIS ježek Cuentan con muchos años de experiencia en importantes despachos de abogados y empresas fiscales internacionales, en la prestación de asesoramiento jurídico a empresas multinacionales, grandes empresas checas, y también a empresas medianas y clientes individuales. Para más información, vaya a www.ecovislegal.cz/es.
La información contenida en este sitio web es un anuncio legal. No considere nada en este sitio web como asesoría legal y nada en este sitio web es una relación de abogado-cliente. Antes de hablar sobre lo que lea en estas páginas, acuerde una consulta legal con nosotros. Los resultados anteriores no son garantía de resultados futuros, y los resultados anteriores no indican ni predicen resultados futuros. Cada caso es diferente y debe ser juzgado de acuerdo a sus propias circunstancias.
