Compra de una casa o un terreno en la República Checa
Marco legal
¿Qué se debe tener en cuenta al comprar una casa o un terreno en la República Checa?
1. ADQUISICIÓN DE UNA CASA O EDIFICIO EN LA REPÚBLICA CHECA
Bienes raíces checos se pueden comprar de forma gratuita a particulares o empresas. La adquisición de bienes raíces en la República Checa puede realizarse directa o indirectamente a través de una persona jurídica domiciliada en la República Checa cuyas acciones son propiedad total o parcial del comprador real (persona física o jurídica). La adquisición de una compañía checa "lista para usar" o la fundación de una nueva compañía checa generalmente cuesta entre 1.000 y 1.500 euros, incluido el asesoramiento legal asociado.
De este modo, los inversores pueden adquirir la propiedad de la casa y el terreno en la República Checa sin restricciones. Esto también se aplica a las tierras que pertenecen al fondo de tierras agrícolas o forestales.
Los costos para la preparación del contrato de compra, el almacenamiento fiduciario del precio de compra con un abogado y un examen legal de la propiedad que se va a adquirir están generalmente entre los 1.000 y los 2.000 euros, según la complejidad de la adquisición de la propiedad.
1.2. Fecha de adquisición de la propiedad de una casa o edificio en la República Checa
El proceso de adquisición se lleva a cabo en la República Checa en dos actos. Después del establecimiento de un contrato de compra (título), la propiedad se transfiere constitutivamente mediante el registro en el catastro de bienes raíces pertinente (Modus). Por lo tanto, en bienes inmuebles, se produce una transferencia de propiedad cuando el nuevo propietario se inscribe en el registro de tierras checo. Se debe pagar una tarifa administrativa de 40 EUR a la oficina de registro de la propiedad por solicitud.
Además, generalmente se requiere una certificación de firma notarial para que el registro en el registro de tierras se pueda llevar a cabo sin una prueba de la identificación de las personas firmadas en el contexto del procedimiento de registro.
1.3. Liquidación del pago del precio de compra
El precio de compra y la forma de su determinación son un requisito esencial de cualquier contrato de compra. Las partes acuerdan la naturaleza del precio de compra individualmente, a menudo un abogado, un banco o un notario están involucrados para el almacenamiento fiduciario del precio de compra hasta la fecha de registro del nuevo propietario sin defectos o procedimientos en curso. Este enfoque proporciona un nivel necesario de seguridad tanto para el vendedor como para el comprador.
1.4. Due diligence y seguro de responsabilidad civil para la adquisición de una casa o edificio en la República Checa
Además del examen del propietario legal de la casa o edificio sobre la base del extracto del registro de la propiedad actual, también es importante considerar la existencia de cualquier derecho de retención, cargos en mano u otras deficiencias con respecto al objeto de compra. El requisito mínimo es la inclusión de una cláusula de garantía correspondiente del vendedor en el acuerdo de compra de propiedad. Sobre la base de esta declaración, el vendedor es responsable ante el comprador de cualquier defecto legal de la casa o edificio vendido.
El extracto también se puede retirar a través de Internet (2 EUR por página) y la información básica (identificación del propietario, procedimientos en curso, etc.) incluso se puede descargar gratuitamente en Internet en Sitio web de la oficina de registro de tierras checa.
El nuevo código civil también fortaleció la "buena fe" al comprar una propiedad de una casa o edificio checo. El término "buena fe" describe una situación en la que, por ejemplo, el vendedor no tenía derecho a vender nada, pero el comprador no sabía nada de la falta de autorización. En ciertos casos, a pesar de la falta de poder de disposición, se puede presumir la validez legal de una transacción si el comprador podría suponer que el vendedor estaba autorizado a deshacerse de ella.
El nuevo Código Civil checo regula la presunción refutable de que la persona inscrita en un registro público puede, en principio, resolver el asunto en cuestión. Esta regla es particularmente importante para la compra de bienes raíces, ya que generalmente se verifica antes de la adquisición, si el vendedor y la persona registrada en el registro de la propiedad son idénticas.
Las compañías de seguros extranjeras también ofrecen seguros de propiedad de bienes raíces checos (seguro de título). Para transacciones de mayor valor o financiadas por el banco, el seguro de título es bastante común.
1.5. Propietario diferente de una casa o edificio y terreno subyacente en la República Checa
La ley de propiedad checa anterior suponía que un edificio y una propiedad representan legalmente dos artículos separados y, por lo tanto, se pueden comprar por separado.
Desde 2014, el nuevo Código Civil checo ha introducido nuevamente el principio de "superficies solo cedit" después de unos 64 años. Este principio establece que la propiedad que es inseparable de una propiedad se convertirá legalmente en parte de esa propiedad. De este principio se desprende que los edificios y otros objetos intrínsecamente vinculados a una propiedad ya no se consideran propiedad independiente, sino que forman parte de la propiedad en la que están ubicados. Por lo tanto, ya no es posible una transferencia separada de la propiedad de una propiedad o un edificio, sin que al mismo tiempo se adquiera la propiedad de un edificio o la propiedad sobre la misma. La propiedad de estas cosas solo puede en principio ser adquirida en conjunto. Las estructuras que no son inseparables de la propiedad, sin embargo, son consideradas por la ley como los llamados "edificios temporales".
En comparación con el área legal extranjera, hasta el momento era una peculiaridad de la ley inmobiliaria checa que los propietarios de edificios son en muchos casos diferentes de los propietarios de las parcelas subyacentes. Por lo tanto, es muy común en la República Checa, por el momento, que el propietario y el propietario del edificio son diferentes. Por lo tanto, el nuevo Código Civil checo ha otorgado un derecho de primer rechazo a los edificios ubicados en sus terrenos.
1.6. La copropiedad y el derecho de primer rechazo en la República Checa
Bajo el nuevo Código Civil, los copropietarios gozan de un derecho legal recíproco de primera negativa (con ciertas excepciones).
2. CADASTRE CHECO DE BIENES RAICES
El catastro inmobiliario checo es un registro público en el que todos tienen acceso sin prueba de interés legal y se realizan extractos del catastro a pedido.
Inscritos en el catastro inmobiliario checo están los derechos de propiedad, los compromisos, los derechos preferentes y los cargos reales. Los derechos que hayan surgido o hayan expirado por ley, por decisión de un organismo público, por solicitud de publicidad en una subasta pública, por incorporación, por extensión y procesamiento, se registrarán mediante un memorando basado en documentos redactados por el público. Autoridades y otros instrumentos que confirman o certifican las relaciones legales de acuerdo con regulaciones separadas.
La oficina de registro de la propiedad checa ejecuta la entrada en el catastro checo a más tardar el día hábil siguiente a la entrega del documento en virtud del cual se lleva a cabo la entrada en el catastro. La persona que asume un registro en el catastro de bienes raíces tiene una buena fe de que el estado citado en el catastro está actualizado, a menos que debiera saber que el estado de registro en el catastro no reflejó el hecho.
Después del inicio del procedimiento ante la oficina de registro de la propiedad checa, cualquier disposición de bienes raíces durante 20 días está prohibida e imposible. La oficina de registro de tierras informa a todas las partes involucradas (en particular al propietario actual de la propiedad) sobre el inicio de los procedimientos relativos a los bienes inmuebles en cuestión. Este bloqueo está destinado a permitir que el propietario tome la acción legal adecuada contra cualquier posesión no autorizada de la propiedad. Al mismo tiempo, todas las personas tienen la posibilidad de solicitar a la oficina de registro de tierras checa una notificación por correo electrónico sobre posibles cambios relacionados con los bienes raíces en la República Checa por 8 EUR al año.
La oficina de registro de tierras examina el derecho del propietario a disponer del objeto de la transacción con respecto al principio de protección de la opinión pública de acuerdo con la información registrada en el catastro de bienes raíces, también verificando la exactitud de estas entradas realizadas anteriormente de acuerdo con el documento original que acredite el título de la adquisición (por ejemplo, contrato de compra o donación).
3. LEY DE CONSTRUCCIÓN, EASEMENTS, BURDENS, LIENS Y SERVICIOS EN LA REPÚBLICA CHECA
3.1 Edificio hereditario en la República Checa.
El derecho de construcción hereditario en la República Checa es una ley temporal (limitada a un máximo de 99 años) que resulta de un contrato entre un propietario de bienes raíces y un promotor, lo que hace posible como una nueva institución legal construir edificios propios en terceros o Terrenos de terceros. Desde un punto de vista legal, el arrendamiento es en sí mismo un tipo de propiedad; como tal, está inscrito en el registro de la propiedad checo, es transferible y puede ser prometido, heredado o gravado con una hipoteca. Se puede solicitar por una tarifa o de forma gratuita. El derecho de construcción hereditario es independiente de la existencia física de un edificio y, por lo tanto, puede ordenarse incluso si el trabajo de construcción aún no ha comenzado. No sale de la misma manera, ya que el edificio en cuestión podría ser demolido o destruido. Mientras el arrendamiento de la tierra continúe existiendo, el propietario y el propietario de la tierra gozan de derechos recíprocos de primera negativa. Después de que el arrendamiento ha expirado, el edificio se convierte en parte de la propiedad respectiva.
3.2 Cargas reales (derechos de uso) en la República Checa
El nuevo Código Civil checo distingue entre servidumbres y las llamadas cargas reales.
El Código Civil checo distingue dos tipos de servidumbres:
- servidumbres. Como ejemplo de tal servidumbre es la servidumbre a favor de las redes de suministro. En virtud de esa disposición, la accesibilidad a instalaciones relacionadas con el suministro, como redes de alcantarillado o energía, puede garantizarse a través de un servicio,
- Servidumbres personales. Como ejemplo, se puede citar el usufructo.
Las cargas reales son cargas reales, en las que el propietario de una cosa cargada se compromete a hacer activamente algo que beneficia a la otra persona. Esto se refiere, por ejemplo, a casos en que los frutos del uso agrícola de un área benefician a un tercero (el acreedor). Si el propietario afectado no cumple con dicha obligación, el reclamante puede exigir un sustituto monetario en lugar de la fruta y, si no se realiza el pago, extenderlo a la propiedad. Para que una "carga real" sea efectiva, debe ingresarse en el catastro de bienes raíces.
3.3 Gravámenes en la República Checa
Para la creación de un gravamen, se requiere un contrato de depósito y registro en el catastro de bienes raíces. En principio, esto está sujeto al requisito de la forma escrita y la autenticación de las firmas de las partes contratantes.
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