Инвестирование в чешскую недвижимость
Правовые и налоговые условия
Что следует учитывать при покупке недвижимости в Чехии?
Преимущества инвестирования в чешскую недвижимость
- Чешская недвижимость может быть приобретена прямо или косвенно через чешскую компанию
- четкая и безопасная обработка покупки с помощью трастового счета и оплата покупной цены только после регистрации права собственности без каких-либо дефектов
- Юридические, налоговые и технические консультации под одной крышей при приобретении, продаже и управлении чешской собственностью
- Стоимость приобретения или продажи чешской недвижимости обычно составляет от 1 до 2 тысяч евро
- низкий налог на недвижимость (налог на недвижимость)
1. ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ЧЕШСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ
Чешская недвижимость может быть приобретена бесплатно у немецких частных лиц или компаний. Приобретение чешской недвижимости может происходить прямо или косвенно через юридическое лицо, зарегистрированное в Чешской Республике, чьи акции полностью или частично принадлежат фактическому покупателю (частному лицу или компании в Германии). Приобретение чешской «готовой» компании или основание новой чешской компании обычно обходятся в сумму от 1000 до 1500 евро, включая соответствующие юридические консультации.
Таким образом, немецкие инвесторы могут приобретать право собственности на недвижимость в Чешской Республике без ограничений. Это также относится к землям, которые принадлежат сельскохозяйственному или лесному земельному фонду.
Расходы на подготовку договора купли-продажи, доверительное хранение покупной цены у юриста и юридическую экспертизу приобретаемого имущества обычно составляют от 1000 до 2000 евро в зависимости от сложности приобретения права собственности.
1.2. Дата приобретения права собственности на чешскую недвижимость
Процесс приобретения происходит в Чешской Республике в двух действиях. После заключения договора купли-продажи (права собственности) право собственности передается путем регистрации в соответствующем кадастре недвижимости (Modus). Таким образом, в недвижимом имуществе передача права собственности происходит, когда новый владелец вносится в чешский земельный регистр. Административный сбор в размере 40 евро уплачивается в отдел земельного кадастра по заявке.
Кроме того, обычно требуется заверение нотариальной подписи, чтобы регистрация в земельной книге могла проводиться без подтверждения личности подписанных лиц в контексте процедуры регистрации.
1.3. Расчет оплаты покупной цены
Цена покупки и способ ее определения являются обязательным требованием любого договора купли-продажи. Стороны договариваются о характере покупной цены индивидуально, часто для фидуциарного хранения покупной цены привлекается адвокат, банк или нотариус до даты регистрации нового владельца без каких-либо дефектов или продолжающихся процедур. Такой подход обеспечивает необходимый уровень безопасности как для продавца, так и для покупателя.
1.4. Due diligence и страхование ответственности при приобретении недвижимости
В дополнение к проверке правообладателя квартиры или коммерческого помещения в Чешской Республике на основании текущей выписки из земельной книги также важно учитывать наличие каких-либо залоговых удержаний, сборов в кассе или других недостатков, касающихся объекта покупки. , Минимальным требованием является включение соответствующего гарантийного положения продавца в договор купли-продажи имущества. На основании этой декларации продавец несет ответственность перед покупателем за любые юридические недостатки проданной квартиры или коммерческого помещения.
Выдержка также может быть отозвана через Интернет (2 евро за страницу), а основную информацию (идентификация владельца, текущие процедуры и т. Д.) Можно даже бесплатно загрузить через Интернет на веб-сайте Чешского земельного кадастра.
Новый гражданский кодекс также укрепил «добросовестность» в приобретении права собственности на чешскую недвижимость. Термин «добросовестность» описывает ситуацию, в которой, например, продавец не имел права продавать вещь, но покупатель ничего не знал об отсутствии разрешения. В некоторых случаях, несмотря на отсутствие полномочий на распоряжение, юридическая сила сделки может считаться предполагаемой, если покупатель может предположить, что продавец был уполномочен распоряжаться ею.
Новый чешский Гражданский кодекс регулирует опровержимую презумпцию того, что лицо, зарегистрированное в государственном реестре, может в принципе также распоряжаться данным вопросом. Это правило особенно важно для покупки недвижимости, так как обычно перед покупкой проверяется, идентичны ли продавец и зарегистрированный в земельной книге человек.
Иностранные страховые компании также предлагают страхование владения чешской недвижимостью (Title Insurance). Для сделок с более высокой стоимостью или финансируемых банком страхование титула является довольно распространенным явлением.
1,5. Другой владелец зданий и земли в Чехии
Предыдущий чешский закон о собственности предполагал, что здание и имущество юридически представляют два отдельных объекта и, таким образом, могут быть приобретены отдельно друг от друга.
Начиная с 2014 года, в новый Гражданский кодекс Чехии снова введен принцип «superficies solo cedit» примерно через 64 года. Этот принцип гласит, что имущество, неотделимое от земли, юридически станет частью этой земли. Из этого принципа следует, что здания и другие объекты, неразрывно связанные с землей, больше не должны рассматриваться как самостоятельная собственность, а являются частью собственности, на которой они расположены. Поэтому отдельная передача права собственности на имущество или здание без одновременного приобретения права собственности на здание или собственность на нем больше невозможна. Собственность на эти вещи в принципе может быть приобретена только вместе. Однако сооружения, которые не являются неотделимыми от собственности, по закону считаются так называемыми «временными зданиями».
По сравнению с иностранной правовой зоной до сих пор была особенность чешского законодательства о недвижимости, что владельцы зданий во многих случаях отличаются от владельцев основных участков. Поэтому в Чешской Республике очень распространено на тот момент, что землевладелец и владелец здания разные. Таким образом, новый Гражданский кодекс Чехии предоставил право первого отказа зданиям, расположенным на их земле.
Поэтому в случае чешских квартир или коммерческих помещений может случиться так, что земля под домом не будет принадлежать жилью, и в будущем владельцы жилья должны будут купить соответствующую часть собственности или заплатить арендную плату собственнику. собственности.
1.6. Совместное владение и право первого отказа в Чешской Республике
В соответствии с новым Гражданским кодексом совладельцы пользуются взаимным юридическим правом первого отказа (с некоторыми исключениями).
2. ЧЕШСКИЙ КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ
Чешский кадастр недвижимости является государственным реестром, в который каждому предоставляется доступ без подтверждения законного интереса, а выписки из кадастра делаются по запросу.
В чешском кадастре недвижимости зарегистрированы права собственности, залоги, права преимущественной покупки и реальные расходы. Права, которые возникли или истекли по закону, по решению государственного органа, путем привлечения гласности на публичных торгах, путем включения, распространения и обработки, регистрируются в меморандуме на основании документов, составленных общественностью. органы власти и другие документы, которые подтверждают или удостоверяют правоотношения в соответствии с отдельными правилами.
Чешский земельный кадастр осуществляет запись в чешский кадастр не позднее рабочего дня, следующего за доставкой документа, на основании которого осуществляется запись в кадастр. Лицо, предполагающее регистрацию в кадастре недвижимости, имеет добросовестную уверенность в том, что указанный в кадастре статус является актуальным, если только он не знал, что статус регистрации в кадастре не отражает факт.
После возбуждения разбирательства в чешском земельном реестре любое распоряжение недвижимостью в течение 20 дней запрещено и невозможно. Отдел регистрации земельных участков информирует все участвующие стороны (в частности, нынешнего владельца недвижимости) о начале разбирательства в отношении рассматриваемой недвижимости. Эта блокировка предназначена для того, чтобы позволить владельцу предпринять соответствующие юридические действия против любого несанкционированного владения имуществом. В то же время все лица имеют возможность заказать в чешском земельном реестре уведомление по электронной почте о возможных изменениях чешской недвижимости за 8 евро в год.
Отдел регистрации земли изучает право собственника распоряжаться объектом сделки в соответствии с принципом защиты общественного мнения в соответствии с информацией, записанной в кадастре недвижимости, а также проверяя правильность этих ранее выполненных записей. в соответствии с оригинальным документом, подтверждающим право на приобретение (например, договор купли-продажи или договор дарения).
3. ПОКУПКА КВАРТИРЫ ИЛИ ПОМЕЩЕНИЯ В ЧЕШСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ
3.1. Кондоминиум в Чехии
Квартиры или коммерческие помещения в здании могут передаваться так же, как и другие объекты недвижимости, если они внесены в кадастр недвижимости. Жилая недвижимость в связи с совместным владением общими частями дома передается по записи в чешском кадастре недвижимости. Подписи должны быть заверены, и в основном для передачи квартиры или коммерческого помещения применяются те же условия, что и для другой чешской недвижимости.
Владелец здания уполномочен по заявлению разделить здание на квартиры или коммерческие помещения и внести их в кадастр недвижимости. Основными требованиями этой декларации являются, в частности, название здания, номер дома, включая его название или описание места его расположения в здании, описание блоков, их принадлежностей, площадь помещения и описание. своего оборудования, наименование имущества, являющегося предметом передачи права собственности, правила вклада совладельцев дома в расходы, связанные с управлением, содержанием и ремонтом общих частей дома, возможно дом в целом, и правила управления общими частями дома или дома в целом, включая имя лица, ответственного за управление собственностью, права и обязанности, касающиеся здания, его общего участки и права на землю, которые переходят от собственника здания к владельцам жилья. Кроме того, владелец здания должен заявить в своем заявлении общие помещения здания и определить права собственности владельцев квартир в общих помещениях здания, в соответствии с чем закон разрешает владельцу оговаривать, что некоторые части здания доступны только для некоторых владельцев квартир. Местами общего пользования являются те части дома, которые зарезервированы для общего пользования. Доли совместного владения определяются по отношению к общей площади квартирного блока к общей площади всех блоков во всем доме. Совместное владение имуществом в отношении имущества должно соответствовать совместному владению общими помещениями здания.
3.3. Ассоциация владельцев объектов
Владельцы квартир образуют так называемую ассоциацию собственников квартир, которая является юридическим лицом, способным осуществлять права и способным решать все вопросы, связанные с управлением, эксплуатацией и обслуживанием общих частей дома. Сообщество домовладельцев зарегистрировано как лицо в Чешском Регистре Компаний.
Ассоциация должна быть сформирована в доме не менее 5 единиц, из которых по меньшей мере три являются собственностью трех разных владельцев, в день поставки инструмента с отметкой о включении в кадастр недвижимости или другого инструмента, утвержденного компетентный государственный орган, подтверждающий право собственности на единицу последним из этих владельцев.
Членство в сообществе возникает и истекает одновременно с передачей права собственности на единицу. Совладельцы подразделения являются общими членами сообщества. Сообщество должно проводить собрание не реже одного раза в год.
3.4. Права и обязанности владельцев объектов в Чешской Республике
Владелец объекта участвует в управлении зданием в той степени, которая соответствует его совместному владению общими частями дома, если владельцы объекта не договорились об ином. Расходы на содержание здания или содержание общих площадей должны быть согласованы владельцами объекта пропорционально их долям совместного владения, если не предусмотрено иное. Владельцы квартир несут ответственность перед обществом пропорционально размеру долей совместного владения в общих помещениях дома.
Квартира может быть сдана в аренду свободно, и объединение владельцев квартир не может ограничить распоряжение квартирой или коммерческим помещением.
4. НАЛОГИ НА ПОКУПКУ И ПРОДАЖУ НЕДВИЖИМОСТИ В ЧЕШСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ
4.1 Налог на недвижимость
Как только собственность в Чешской Республике приобретается, так называемый налог на недвижимость уплачивается ежегодно. Сбор зависит от местоположения и размера имущества. Например, для кондоминиума площадью около 80-100 м2 около 50 евро в год должны быть уплачены в виде налогов.
4.2 Налог на передачу недвижимости
Налог на покупку, подлежащий уплате покупателем, составляет 4% от покупной цены или обычной рыночной цены - в зависимости от того, какая из этих сумм выше и уплачивается в течение 3 месяцев после получения уведомления от земельного кадастра о передаче права собственности компетентному лицу. Чешская налоговая инспекция.
Первая передача права собственности на вновь построенное (ранее никогда не использовавшееся или не использованное) имущество от юридического лица, участвующего в строительной отрасли или города / муниципалитета, покупателю в Земельной книге не облагается налогом.
4.3 Подоходный налог
Прибыль от продажи недвижимости в Чешской Республике обычно прибавляется к общему налогооблагаемому доходу. Основой для расчета дохода с капитала от продажи недвижимости является разница между стоимостью продажи за вычетом стоимости приобретения.
Стандартные ставки налога на подоходный налог в Чешской Республике:
Лица
Для физических лиц ставка налога в Чешской Республике составляет 15% от налогооблагаемой суммы (это относится к гражданам Чешской Республики, гражданам ЕС и не входящим в ЕС гражданам с долгосрочным видом на жительство). Те, чей доход (в 2019 году) превышает 1 569 552 чешских крон (61 000 евро), ежегодно платят из этого дохода дополнительный ежемесячный налог в размере 7%.
Юридические лица
Для юридических лиц ставка налога в Чешской Республике составляет 19% от налоговой базы. Основой для определения прибыли от продажи вашего имущества при расчете налога на прибыль является фактическая цена продажи имущества за вычетом стоимости приобретения.
Освобождение от налога касается недвижимости, в которой продавец:
- проживали непосредственно перед продажей имущества и использовали вырученные средства для покупки новой недвижимости к концу следующего года;
- проживали непосредственно перед продажей имущества не менее 2 лет;
- не жил в собственности, но имел собственность лично в течение по крайней мере 5 лет (это также относится к другой собственности).
Налогообложение доходов в случае прямого владения чешской собственностью
В случае если собственность принадлежит гражданину Германии или немецкой компании, к налогообложению доходов от выручки от продажи и дохода от аренды применяются следующие правила:
- доходы облагаются налогом в Чешской Республике, но облагаются дополнительными налогами в Германии из-за Соглашения об избежании двойного налогообложения.
4.4 НДС
Если продавец чешской недвижимости облагается НДС, то при передаче квартиры площадью до 120 м2 и дома площадью до 350 м2 от общей площади будет применяться пониженная ставка НДС в размере 15%. Передача другой недвижимости или земли оценивается по стандартной ставке 21% НДС.
Продажа зданий, квартир и коммерческих зданий освобождается от НДС, если передача происходит через три года после приобретения или принятия имущества.
Если вышеуказанные условия не будут выполнены, стандартная ставка 21% НДС будет применяться к передаче жилого здания, дома или квартиры. Исключения относятся к помещениям, которые служат социальным целям.
5. АРЕНДА И УПАКОВКА НЕДВИЖИМОСТИ (АПАРТАМЕНТЫ, БИЗНЕС-КОМНАТЫ, И Т.Д.) В ЧЕШСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ
5.1 Договор аренды
Хотя договор аренды в Чешской Республике в принципе также может быть заключен в устной форме, письменное соглашение является обычным делом. Договор аренды должен содержать, по крайней мере, следующую информацию: арендуемое имущество, цель арендной платы, размер арендной платы и вспомогательные расходы или их метод определения и срок аренды. Рекомендуется оформить договор аренды чешским юристом. Чешский закон об аренде (за исключением аренды квартиры) характеризуется широкой свободой договора Чешского гражданского кодекса.
Доплата за дополнительные расходы зависит от того, с чем согласны стороны. Дополнительные расходы включают, например, налог на имущество, муниципальные налоги, долю расходов на рекламу в торговом центре, расходы на ремонт и уборку или другие расходы на содержание здания или коммунальные расходы в случае сообщества владельцев (часто в торговых центрах) , так далее.
Обычно все дополнительные расходы распределяются арендаторами пропорционально. Однако на практике могут возникать исключения, если арендатор занимает настолько сильную позицию, что он либо ограничивает сумму вспомогательных или общественных расходов, либо вообще отказывается принимать определенные должности.
5.2 Смена владельца арендованного имущества
Аренда в основном передается новому владельцу недвижимости. Если арендодатель передает право собственности на имущество, которое он арендовал третьему лицу, этот новый владелец не будет связан договорными обязательствами, содержащимися в первоначальном договоре аренды, если только он не был прямо проинформирован о таких обязательствах. Это положение предназначено для защиты покупателя от неблагоприятных неизвестных ему условий, которые содержатся в действующем договоре аренды. Новый владелец имеет право расторгнуть договор аренды в течение трех месяцев с момента, когда он узнает (или должен был узнать), что имущество сдано в аренду и кому. Это применимо только в том случае, если у нового владельца были веские основания полагать, что недвижимость не сдана в аренду.
5.3 Срок аренды
Стороны договора об аренде в Чешской Республике пользуются широкой свободой при обсуждении условий, на которые должны распространяться их договорные отношения (например, аренда). Аспекты, которые не регулируются договором между сторонами, регулируются общими положениями Гражданского кодекса. В принципе, аренда всегда может быть заключена на ограниченный период времени или на неопределенный срок.
Молчаливое продление в конце срока аренды возможно в соответствии с чешским законодательством. Договор аренды будет продлен на тех же условиях, если арендатор продолжит использовать имущество после истечения срока аренды, и арендодатель не попросит его в течение 1 месяца освободить имущество. Соглашение о временной аренде, заключенное на срок более одного года, всегда продлевается еще на один год (или на более короткий срок действия договора).
Временная аренда на срок более 50 лет будет рассматриваться как бессрочная аренда в конце этого периода. В таком случае прекращение в течение первых пятидесяти лет может быть объявлено только в соответствии с договоренностями сторон.
5.4 Прекращение аренды коммерческих помещений в Чехии
Если договор аренды заключен на ограниченный период времени, арендодатель может расторгнуть договор в письменной форме только по юридическим причинам. Наиболее распространенными причинами прекращения являются грубое нарушение обязательств арендатора, несвоевременная оплата более чем на 1 месяц, неоплата непредвиденных расходов (если согласие было принято арендатором), грубое нарушение мира и порядка, несмотря на письменное уведомление, организованное строительство или снос здания препятствуют надлежащему использованию коммерческих помещений и т. д. Арендатор может заключить временный договор аренды только в том случае, если он теряет свою лицензию на эксплуатацию, помещение не пригодно для использования или арендодатель грубо нарушает свои обязательства. Срок официального уведомления составляет 3 месяца. Что касается соглашения о других чрезвычайных причинах прекращения, существует широкая договорная свобода. Договор коммерческой аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут любой из сторон по любой причине или без причины, если не согласовано иное. Прекращение должно быть в письменной форме. Период уведомления, если не указано иное, составляет 6 месяцев, если только у прекращающей стороны нет веских причин для прекращения (затем снова 3 месяца).
5.5 Правовое оспаривание уведомления о прекращении
Новый чешский Гражданский кодекс вносит существенные изменения в процесс расторжения в случае коммерческой недвижимости. В таком случае сторона, которая была прекращена, имеет право возражать против прекращения в течение одного месяца с даты вручения уведомления о прекращении. Если сторона своевременно не выдвигает возражения таким образом, она теряет право инициировать судебный пересмотр законности прекращения. Эта новая концепция направлена на повышение правовой определенности в отношении законности и обоснованности расторжения коммерческой аренды.
5.6 Компенсация за приобретение клиентской базы
Новый чешский Гражданский кодекс признает ценность, присущую клиентской базе компании. Вполне возможно, что новый арендатор получает выгоду от приобретения клиентской базы, которая была построена предыдущим арендатором и после расторжения или решения договора аренды теперь переходит к новому арендатору. Если сторона, объявляющая о расторжении, является арендодателем, бывший арендатор имеет право требовать компенсацию за пособие, начисляемое арендодателю или новому арендатору, путем захвата клиентуры, приобретенной расторгнутым арендатором, этой правовой концепции в этой форме до сих пор не существовало ; Надо будет понять, насколько это привлекательно на практике.
5.7 Возможность оформления аренды
Новый чешский Гражданский кодекс предусматривает, что наличие аренды недвижимости может быть внесено в земельный кадастр. Это необязательное право, а не обязательство, и усмотрение принадлежит собственнику. Это новая правовая концепция; Только время покажет, действительно ли оно устойчиво и находит широкое применение.
5.8 Знаки и фирменные знаки
Арендаторы коммерческих помещений в Чешской Республике могут наносить информационные знаки и фирменные знаки при условии согласия арендодателя. В новом Гражданском кодексе Чехии признается юридическая фикция того, что согласие арендодателя считается предоставленным, если арендодатель не отвечает на письменный запрос арендатора в течение одного месяца.
6. НАСЛЕДСТВЕННОЕ ПРАВО НА СТРОИТЕЛЬСТВО, ОБОРУДОВАНИЕ, БРЕЗУ, ЛИНЫ И УСЛУГИ В ЧЕШСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ
6.1 Наследственное строительство прямо в Чехии
Право на наследственное строительство в Чешской Республике является временным (не более 99 лет) законом, вытекающим из договора между владельцем недвижимости и застройщиком, который позволяет в качестве нового правового института строить собственные здания на третьем или третьем месте. сторонняя земля. С юридической точки зрения арендованное имущество само по себе является типом собственности; как таковой, он зарегистрирован в чешском земельном реестре, может передаваться и может быть заложен, унаследован или обременен ипотекой. Его можно заказать за плату или бесплатно. Право наследственного здания не зависит от физического существования здания и поэтому может быть заказано, даже если строительные работы еще не начались. Это не происходит так же, как рассматриваемое здание может быть снесено или иным образом разрушено. Пока земельная аренда продолжает существовать, владелец и землевладелец пользуются взаимными правами первого отказа. После истечения срока аренды здание становится частью соответствующей собственности.
6.2 Фактические нагрузки (права использования) в Чешской Республике
В новом Гражданском кодексе Чехии проводится различие между сервитутами и так называемым реальным бременем.
Гражданский кодекс Чехии различает два вида сервитутов:
- сервитуты. Примером такого сервитута является сервитут в пользу сетей снабжения. Согласно этому положению, доступ к объектам, связанным с поставками, таким как канализация или энергетические сети, может быть обеспечен с помощью службы,
- личные сервитуты. В качестве примера можно привести узуфрукт.
Реальное бремя - это реальное бремя, в котором владелец обремененного предмета обязуется активно делать то, что приносит пользу другому человеку. Это относится, например, к случаям, когда плоды от сельскохозяйственного использования области приносят пользу третьей стороне (кредитору). Если обремененный владелец не выполняет такое обязательство, заявитель может потребовать денежную замену вместо фруктов и, если оплата не произведена, продлить ее в собственность. Чтобы «реальная нагрузка» была эффективной, ее необходимо ввести в кадастр недвижимости.
6.3 Залог в Чешской Республике
Для создания залогового удержания требуется депозитный договор и регистрация в кадастре недвижимости. В принципе, это зависит от требований письменной формы и проверки подлинности подписей договаривающихся сторон.
Если вам нужна дополнительная информация, пожалуйста, свяжитесь с нами в любое время:
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz
Чешское юридическое бюро в Праге ECOVIS ježek занимается главным образом в области чешского коммерческого права, чешского законодательства о недвижимости, представительства в чешских судах, административных органах и арбитражных судах, а также чешского финансового и банковского права, а также предоставляет полные консультации в все области, что делает его подходящей альтернативой для клиентов международных юридических фирм. Международное измерение предоставляемых чешских юридических услуг обеспечивается благодаря прошлому опыту и сотрудничеству с ведущими юридическими офисами в большинстве европейских стран, США и других юрисдикциях. Чешские юристы команды ECOVIS ježek имеют многолетний опыт работы в ведущих международных юридических и налоговых компаниях, предоставляя юридические консультации многонациональным корпорациям, крупным чешским компаниям, а также компаниям среднего размера и отдельным клиентам. Для получения дополнительной информации перейдите к www.ecovislegal.cz/ru.
Информация, содержащаяся на этом сайте, является официальной рекламой. Не рассматривайте что-либо на этом сайте как юридическую консультацию, и ничто на этом сайте не является отношением адвокат-клиент. Прежде чем обсуждать что-либо о том, что вы читаете на этих страницах, договоритесь с нами о юридической консультации. Прошлые результаты не являются гарантией будущих результатов, а предыдущие результаты не указывают и не предсказывают будущие результаты. Каждый случай индивидуален и должен рассматриваться в соответствии с его собственными обстоятельствами.
.
