Правовые аспекты покупки доли в жилищном кооперативе в Чешской Республике

1. ВВЕДЕНИЕ В ПОКУПКУ ЧЕШСКОЙ КООПЕРАТИВНОЙ КВАРТИРЫ

Как приобрести кооперативную квартиру по чешскому законодательству и каковы основные правовые аспекты покупки кооперативной доли, которая связана с правом аренды кооперативной квартиры в Чешской Республике? Как сдать в аренду кооперативную квартиру в Чешской Республике третьей стороне с учетом правовых аспектов налогообложения доходов, полученных при такой аренде для налогового нерезидента Чешской Республики?

2. ОСНОВНЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

2.1 Жилищный кооператив в Чехии

Кооператив в чешском законодательстве обычно определяется как юридическое лицо, которое в ходе своей деятельности в основном обеспечивает потребности своих членов, но другие виды предпринимательской деятельности не исключаются.

С другой стороны, жилищный кооператив в Чешской Республике является особым типом кооператива и может быть создан только с целью удовлетворения жилищных потребностей его членов, в то время как другие виды деятельности серьезно ограничены. Жилищный кооператив может при определенных условиях управлять домами с квартирами и нежилыми помещениями, принадлежащими другим лицам, и в дальнейшем может, в соответствии с условиями, установленными законом, заниматься другой деятельностью, если это не ставит под угрозу жилищные потребности его члены, и эта деятельность носит просто взаимодополняющий характер. Жилищный кооператив всегда должен обозначаться как «жилищный кооператив».

Поэтому основной функцией жилищного кооператива является обеспечение жилищных потребностей его членов, при этом невозможно изменить объект своей деятельности и стать чем-то иным, чем жилищным кооперативом, пока хотя бы один из его членов не станет арендатором кооперативная квартира, или, по крайней мере, один участник имеет право заключить договор аренды кооперативной квартиры после выполнения требований, изложенных в Уставе.

Устав жилищного кооператива в Чешской Республике должен всегда содержать условия, при которых член жилищного кооператива получает право заключать договор аренды квартиры кооператива и, кроме того, регулировать права и обязанности этого жилищного кооператива. член жилищного кооператива связан с правом заключения договора аренды квартиры кооператива и с правами и обязанностями члена жилищного кооператива, связанными с использованием кооператива квартиры. Чтобы изменить Устав жилищного кооператива, необходимо получить одобрение всех членов жилищного кооператива, которые являются арендаторами кооперативной квартиры или которые, согласно действующему и действующему Уставу, имеют право заключить договор на аренду кооперативной квартиры.

Чешский жилищный кооператив не может передавать право собственности на кооперативный взрыв без предварительного согласия всех членов жилищного кооператива, которые являются арендаторами кооперативной квартиры, и всех членов, которые не являются арендаторами, но в соответствии с действующими и Действующий Устав имеет право заключить договор аренды кооперативной квартиры. Согласие не требуется в отношении передачи прав собственности на кооперативные квартиры членам жилищного кооператива, которые являются арендаторами этих кооперативных квартир.

Кроме того, жилищный кооператив не может закладывать или иным образом обременять свои кооперативные квартиры без получения разрешения на такое обременение по меньшей мере от двух третей членов, которые являются арендаторами этих кооперативных квартир.

2.2 Кооперативная квартира

Кооперативная квартира - это квартира (или, в случае необходимости, нежилое помещение), которая принадлежит или находится в совместном владении жилищного кооператива, который жилищный кооператив сдал в аренду члену жилищного кооператива, который сам или через своего законного предшественника Участвовал в его приобретении за счет членского взноса. Поэтому не исключено, что предшественник нынешнего члена жилищного кооператива принимал непосредственное участие в приобретении квартиры при условии, что доля кооператива была должным образом передана третьему лицу, которое стало членом кооператива, и поэтому стало арендатор кооперативной квартиры после того, как он приобрел кооперативную квартиру.

Между жилищным кооперативом и членом жилищного кооператива всегда существует договор аренды в отношении конкретной кооперативной квартиры. Из вышесказанного следует, что член жилищного кооператива не становится собственником самой квартиры, а является лишь арендатором квартиры, которая находится в собственности жилищного кооператива.

Для каждой кооперативной квартиры в договоре аренды кооперативной квартиры предусмотрена арендная плата, связанная с использованием этой кооперативной квартиры, в то время как сумма оплаченной арендной платы должна соответствовать только преднамеренно понесенным затратам на жилищный кооператив, возникающим при содержании этой кооперативной квартиры, в том числе расходы на ремонт, модернизацию и реконструкцию дома, в котором он расположен, а также вклад в создание долгосрочного финансового ресурса для ремонта и инвестирования кооперативной квартиры.

2.3 Кооперативная доля, связанная с правом аренды кооперативной квартиры в Чешской Республике

Член жилищного кооператива в Чешской Республике является владельцем доли кооператива, которая выполняет или принимает на себя обязательство по взносам, установленное уставом жилищного кооператива. Членом кооператива может быть юридическое или физическое лицо, в то время как членство юридического лица может быть ограничено (обусловлено другими условиями) или полностью исключено конкретным жилищным кооперативом в его Уставе.

Право собственности на долю кооператива в жилищном кооперативе или членство в жилищном кооперативе подразумевает право члена, в частности право заключать договор аренды квартиры кооператива на неопределенный срок между жилищным кооперативом и этим жильем. Член кооператива, право определять арендную плату и обязанность оплачивать расходы по ремонту или реконструкции дома, который он занимает. Уставом жилищного кооператива могут быть определены иные условия, при которых вышеуказанное право заключается в заключении договора аренды квартиры кооператива.

Кооперативная акция является движимой вещью, которая может свободно передаваться, если получатель отвечает условиям приобретения кооперативной доли, установленным в Уставе жилищного кооператива. В случае, если получатель не соответствует этим условиям, возможность передачи совместной доли не может быть ограничена или исключена каким-либо образом.

Совместное владение долей кооператива, согласно действующему чешскому законодательству, возможно, и совладельцы становятся совместными членами жилищного кооператива. Устав конкретного кооператива может затем полностью вступить в совместную собственность, и такая доля может быть приобретена только одним специально назначенным лицом в его исключительную собственность. Супруги, чьи доли в жилищном кооперативе принадлежат общественному имуществу супругов, становятся совместными членами жилищного кооператива в соответствии с законодательством, независимо от того, является ли устав или нет совместное членство нескольких человек, исключая или нет.

Устав кооператива общедоступен в Сборнике документов Коммерческого реестра, и желательно только ознакомиться с действующим Уставом и убедиться, что он не содержит каких-либо неожиданных положений, а также того, обусловлены ли они и какими условиями передача кооперативной доли.

3. ПЕРЕДАЧА КООПЕРАТИВНОЙ ДОЛИ В ЖИЛИЩНОМ КООПЕРАТИВЕ В ЧЕШСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ

3.1 Возможность передачи доли в жилищном кооперативе

В принципе, передача доли в жилищном кооперативе в Чешской Республике не может быть ограничена или исключена из состава принимающей стороны в соответствии с Уставом для допуска в качестве члена жилищного кооператива. Однако устав может ограничивать или исключать передачу доли в кооперативе; на практике это касается, в частности, ограничения передачи доли юридическим лицам иностранцам, не имеющим постоянного места жительства в Чешской Республике, или ограничения возможности передачи доли в совместную собственность двух и более лиц.

Согласно действующему законодательству, вместе с передачей доли в жилищном кооперативе передается аренда квартиры кооператива, включая все связанные с этим права и обязанности, а также все долги передающей стороны жилищному кооперативу и все долги жилищного фонда. кооператив передающему лицу, связанный с использованием плательщика кооперативной квартиры с момента, когда получатель становится членом жилищного кооператива (см. пункт 3.2 настоящей статьи). По этой причине мы рекомендуем запросить подтверждение у передающей стороны до заключения Соглашения о покупке акций кооператива, в котором говорится, что все его обязательства перед жилищным кооперативом выполнены, и что он надлежащим образом оплатил арендную плату и другие платежи, которые он должен был уплатить жилищный кооператив в соответствии с Уставом.

3.2 Договор купли-продажи акций в жилищном кооперативе

Передача акций в жилищном кооперативе осуществляется на основе Соглашения о покупке акций, которое заключается между передающей стороной (первоначальным участником) и получателем (новым членом) и вступает в силу с момента передачи в жилищный кооператив. Получатель становится членом кооператива со всеми связанными с ним правами и обязанностями после передачи действующего соглашения о покупке акций в жилищный кооператив, обычно исполнительный орган - Совет директоров. Совет директоров или любой другой исполнительный орган, назначенный в кооперативе, должен зарегистрировать получателя в качестве нового члена жилищного кооператива.

За передачу доли кооператива может взиматься плата за передачу, которую жилищный кооператив может в принципе устанавливать в Уставе в любой сумме, обычно в размере нескольких тысяч чешских крон (CZK). С другой стороны, если получатель отвечает условиям для вступления в члены в соответствии с действующим Уставом, жилищный кооператив не имеет права отказать или отклонить передачу акций или запросить новый членский взнос от получателя (при условии, что передающая сторона полностью оплатил свой членский взнос).

3.3 Документы и подтверждение, которые уместно запросить в связи с передачей кооперативной доли

Поскольку с момента вступления в силу Соглашения о покупке акций все долги передающей стороны перед жилищным кооперативом и все долги жилищного кооператива перед передающей стороной, связанные с использованием кооперативной квартиры, передаются перед получателем, прежде чем совершать покупку акций. Согласитесь, в жилищном кооперативе мы рекомендуем, в частности, запросить следующие документы и подтверждения от передающей стороны или жилищного кооператива:

(a) подтверждение того, что правообладатель является действующим и реальным владельцем доли кооператива, которой принадлежит право аренды кооперативной квартиры (в отличие от передачи квартиры в исключительное владение передающей стороне, недостаточно предоставить право собственности приобретающей стороны, поскольку право собственности на приобретение жилищного кооператива, которому несколько лет, не доказывает, что передающая сторона все еще является владельцем кооператива доля, поскольку он мог быть исключен из кооператива тем временем, он мог продать свою долю и т. д.);

(b) подтверждение задолженности передающей стороны по отношению к его совместной доле,

(c) подтверждение того, что весь членский взнос был оплачен по отношению к переданной акции (аннуитет) или, в зависимости от обстоятельств, какая часть членского взноса не была выплачена на дату заключения Соглашения о покупке акций;

(d) подтверждение того, что лицо, передавшее право, не подвергается судебному преследованию в связи с исключением из жилищного кооператива;

(e) регистрационный или расчетный лист, который определяет точную сумму ежемесячных расходов, выплачиваемых за использование конкретной кооперативной квартиры

Желательно также ознакомиться с финансовой отчетностью самого кооператива и, при необходимости, запросить информацию о текущих обязательствах жилищного кооператива перед третьими лицами (информация о задолженности жилищного кооператива). Ежемесячные выплаты по всем кредитам жилищного кооператива предусматриваются отдельными членами кооператива в рамках арендной платы, которую каждый член платит за пользование кооперативной квартирой.

Наконец, желательно получить информацию от жилищного кооператива о любых запланированных инвестициях и общем состоянии дома, принадлежащего кооперативу, потому что, даже если у кооператива в настоящее время нет долгов, собрание членов может одобрить заем для реконструкции или переоборудования, что может соответственно увеличить ежемесячную арендную плату каждого члена на десятки тысяч крон (CZK).

4. ПРАКТИЧЕСКИЕ РАЗЛИЧИЯ МЕЖДУ СОБСТВЕННОСТЬЮ КВАРТИРЫ И СОБСТВЕННОСТЬЮ ЖИЛИЩНОГО КООПЕРАТИВНОГО ДОЛЯ, СВЯЗАННОГО С ПРАВОМ НА УЧАСТИЕ В КОНТРАКТЕ НА АРЕНДУ КООПЕРАТИВНОЙ КВАРТИРЫ В ЧЕШСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ

Элементарное отличие состоит в том, что в случае исключительного владения квартирой владелец владеет реальной недвижимой вещью, которую он может свободно распоряжаться по своему усмотрению (например, сдавать в аренду третьей стороне), может обременять эту недвижимую вещь договорными будут применяться права (например, сервитуты) и права преимущественной покупки. С другой стороны, в случае владения долей в жилищном кооперативе субъектное право собственности является недвижимой нематериальной вещью, право собственности на которую влечет за собой определенные права и обязанности, но собственник является только арендатором кооперативной квартиры, не является его владельцем и ограничивается уставом. Права распоряжения долей в жилищном кооперативе регулируются Уставом кооператива, который может, например, ограничивать группу лиц, которые могут стать членами кооператива, устанавливать условия для лишения членства и отмены владения акциями. ограничить или взимать плату за субаренду квартиры или оговаривать, что некоторые решения в отношении доли подлежат согласию жилищного кооператива, который является реальным владельцем квартиры.

В случае владения квартирой эта информация заносится в государственный реестр - Кадастровый реестр, и поэтому каждый может легко узнать, что принадлежит человеку. Как правило, может быть приведен пример, когда в отношении владельца квартиры действует мера пресечения, и судебный пристав немедленно обнаруживает, что лицо владеет недвижимостью. В отличие от этого, право собственности на долю в жилищном кооперативе регистрируется только в частных списках самого жилищного кооператива, в то время как в государственном коммерческом реестре жилищные кооперативы регистрируются как юридические лица, и там нет никакой информации об отдельных членах кооператива. , В связи с вышеупомянутым делом судебному приставу труднее найти данные о владении долей кооператива.

Владелец квартиры, находящейся в частной собственности, обязан платить налог на имущество. Владелец доли в жилищном кооперативе не платит этот налог, так как акция не является недвижимой вещью. Аналогичным образом, в случае передачи права собственности на квартиру, находящуюся в исключительной собственности, эта передача облагается налогом на приобретение недвижимого имущества, уплачиваемым покупателем в соответствии с действующим законодательством (если иное не оговорено в договоре). Напротив, передача доли в жилищном кооперативе не облагается налогом на недвижимое имущество.

С точки зрения возможного финансирования покупки, квартира в частной собственности может быть использована в качестве залога для получения ипотечного кредита. Доля в жилищном кооперативе также может быть передана в залог при определенных условиях, но банки, как правило, не предоставляют ипотечный кредит, обеспеченный залогом доли кооператива.

5. ПОПРОБУЙТЕ ТРЕТЬЕМУ ЧЕЛОВЕКУ

5.1 Утверждение уполномоченным органом жилищного кооператива

Право члена на переговоры по договору аренды тесно связано с членством в жилищном кооперативе, а собственник квартиры остается жилищным кооперативом. В силу членства в жилищном кооперативе член жилищного кооператива имеет право использовать и жить в кооперативной квартире в качестве арендатора, в то время как возможность передать ее другому (третьему лицу / лицу) для использования возможна только через субаренду. В случае кооперативной квартиры субаренда кооперативной квартиры требует согласия уполномоченного органа кооператива, что определяется Уставом (обычно это совет директоров жилищного кооператива). Совет директоров может выдать такое одобрение для конкретного лица (конкретного субарендатора) или на определенный период (здесь оно не может быть ограничено сроком аренды, поскольку договор аренды между членом кооператива и кооперативом заключается на неопределенный срок). Также нельзя исключать, что Совет директоров будет отказывать в согласии на субаренду кооперативной квартиры третьему лицу.

The consent of the Board of Directors to the sublease is not necessary only if the cooperative member lived in the cooperative flat himself and the sublessee leased only a part of the cooperative flat (eg. one room), for bodies of the cooperative cannot interfere with members´ decisions to live with someone.

5.2 Taxation of income from a lease of a cooperative flat in the Czech Republic

The income from the sublease of a cooperative flat located in the Czech Republic is subject to personal income tax pursuant to Act. No. 586/1992 Coll. Czech Income Tax Act, even if the lessor is not tax resident in the Czech Republic. However, as a tax non-resident in the Czech Republic, he would only tax income from sources located in the Czech Republic, ie. from the sublease of a cooperative flat. He will thus be subject to the obligation to file a tax declaration in the Czech Republic pursuant to Section 38 (g) of the Czech Income Tax Act, even if, after deducting tax deductible expenses and after deducting the basic tax deduction, the final tax liability becomes zero.

In calculating the tax base, it is possible to deduct from the total annual income provable expenses for achieving, maintaining and securing of taxable lease income (eg. energies, repairs and maintenance, property insurance, rent etc.), typically, these are the items listed in the lease agreement entered into with the housing cooperative. However, it is not possible to claim depreciation of real estate as tax expenditures, because according to Section 28 of the Income Tax Act, only the taxpayer who owns the subject of taxation can apply it. In this case, the property can be depreciated exclusively by the housing cooperative. With regard to the contributions to the repair fund referred to above, only provable repair and maintenance expenses may be included in direct tax expense, provided that this obligation is specified in the lease agreement or consent from the cooperative has been obtained. In other words, only those payments to the repair fund that are actually used for the repair and maintenance of the leased property can be counted as direct tax deductible expenses.

A tax resident of a foreign country is entitled to set off the tax paid in the Czech Republic against its tax liability in the country in which he is a tax resident.

Please do not hesitate to contact us for more information

JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D.

ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Prague 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz/

About ECOVIS ježek, law firm s.r.o .:

Czech law firm ECOVIS ježek focuses mainly on company law, real estate law, dispute management, finance and banking law , and provides professional advice in all areas, making it an alternative for clients of international offices. The international dimension of the services provided is ensured through past experience and through cooperation with leading law firms in most European countries, in the United States and other jurisdictions within the ECOVIS network operating in 75 countries around the world. Members of ECOVIS ježek team have long-time experience from leading international lawyers and tax companies in providing legal advice to multinational corporations, large Czech companies, but also to medium-sized companies and individual clients. More information at www.ecovislegal.cz.