取消自2020年7月1日起捷克共和国房地产共同所有人法定优先购买权
捷克共和国房地产共同所有人法定优先购买权
自2018年起，捷克共和国的房地产共同所有人的法定优先购买权再次生效。该优先购买权适用于所有房地产共有份额的转让，除非该份额转让给直系亲属。对于其他不动产，法定优先购买权不适用，捷克民法典第2140至2149条在必要情况下适用于其行使条件。共同所有人可以放弃其优先购买权。放弃优先购买权的效力也适用于放弃权利的共同所有人的法律继承人（即原共同所有人的后续持有人）。放弃优先购买权的信息会在土地登记处登记。
自2018年1月1日起重新实施的捷克共和国房地产共同所有人的优先购买权
自2018年1月1日起，由于共同所有人的压力，他们希望能够影响与谁共同拥有该物业，因此捷克第460/2016号法案，修订第89/2012号法案重新实施了优先购买权。然而，所选的法律规定在实际操作中带来了许多困难，特别是在住宅单元转让时。
自2018年1月1日起，法定优先购买权的修订如下：
§ 1124
(1) 在转让不动产共有份额时，共同所有人享有优先购买权，除非该转让是给直系亲属。如果共同所有人对行使优先购买权没有达成一致，他们有权按份额大小按比例赎回份额。
(2) 第1款也适用于其中一位共同所有人无偿转让其份额的情况；此时，共同所有人有权按通常价格购买该份额。
§ 1125
共同所有人可以根据第1124条放弃优先购买权，并且该放弃对其法律继承人有效。如果不动产在公共登记册中登记，则应将放弃优先购买权的声明登记在册中。
我们在2018年的文章中提到过这项修订内容，详见2018年捷克法律对企业家的最重要变化。
2020年捷克民法典修订取消自2020年7月1日起捷克共和国房地产共同所有人的法定优先购买权
2020年民法典修正案恢复了2014年至2017年期间优先购买权被最后一次取消时的法律状态。解释性备忘录本身指出：“起草民法典修正案的基本出发点之一是保持自2014年1月1日起生效的基本法律框架，因此不对没有解释问题的立法进行变更。”
2020年捷克民法典修正案于2020年4月14日公布在捷克法律汇编中，并自2020年7月1日起生效。简单来说，自2020年7月1日起，如果您是捷克房地产的共同所有人，您在出售或赠与物业份额时不再需要将其提供给任何共同所有人。实际上，这意味着为那些业主拥有共同非住宅场所（如车库、地下室或前花园）的房地产转让提供了便利。经常发生的是，这些共同所有人有数十个，因此房地产的转让需要时间，整个过程变得更加昂贵，修正案为投资者提供了更大的机会。
自2020年7月1日起，捷克共和国法定优先购买权限制的例外情况
唯一继续适用于2020年7月1日之后的已废止法定优先购买权的例外情况是共同所有人从一开始就无法影响其权利的情况。因此，房地产共同所有人的法定优先购买权在捷克民法典第1124条的修订形式下继续适用，该条款规定：
§ 1124
(1) 如果共同所有权是由于遗嘱处分或其他法律事实以使共同所有人从一开始就无法影响其权利和义务的方式形成的，并且其中一位共同所有人转让其份额，则其他共同所有人在共同所有权成立之日起的六个月内对该份额享有优先购买权，除非该共同所有人将其份额转让给另一共同所有人、其配偶、兄弟姐妹或直系亲属。如果共同所有人之间没有另行规定行使优先购买权的方式，则共同所有人有权根据其份额比例按比例赎回该份额。
(2) 如果其中一位共同所有人无偿转让其份额，共同所有人仍然享有优先购买权；在这种情况下，共同所有人有权按通常价格赎回该份额。这同样适用于其他法定优先购买权的情况。
然而，该例外情况的时间限制为六个月，之后优先购买权再次消失。根据自2020年7月1日起生效的民法典修正案的最终条款，适用于优先购买权的法律权利，而不是转让本身，因此如果优先购买权的行使权利在2020年7月1日之前产生，即使转让仅在之后进行，法律在这种特定情况下仍然有效。
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