在捷克共和国购买住房合作社股份的法律方面

1. 购买捷克合作扁牌简介

如何根据捷克法律获得合作公寓，以及购买与捷克合作公寓的租赁权有关的合作股份的基本法律方面是什么？考虑到捷克共和国的非居民税收，在租赁产生的收入的法律方面，如何将捷克共和国的合作公寓租赁给第三方？

2. 基本定义

2.1 捷克共和国的住房合作社

捷克法律中的合作社通常被定义为法人，在其活动过程中主要确保其成员的需要，但不排除其他商业活动。

另一方面，捷克共和国的住房合作社是一种特殊类型的合作社，只能为满足其成员的住房需求而建立，而其他商业活动则受到严重限制。住房合作社可以在一定条件下管理他人拥有的公寓和非住宅房屋，并可以在法律规定的条件下从事其他活动，只要这不会损害其住房需求。成员，这项活动仅仅是互补的性质。住房合作社必须始终被指定为“住房合作社”。

因此，住房合作社的基本功能是确保其成员的住房需求，而除非其至少一名成员成为住房合作社的承租人，否则就不可能改变其活动的目的并成为住房合作社以外的其他东西。合作公寓，或者至少有一个成员，在满足《公司章程》规定的条件后，有权签订合作公寓的租赁合同。

捷克共和国住房合作社的组织章程必须始终载有条件，在该条件下，住房合作社的成员有权签订租赁合作社公寓的合同，此外，还应规定住房合作社的权利和义务。该住房合作社的成员与订立合作公寓租赁合同的权利有关，并与与合作公寓的使用有关的住房合作社成员a的权利和义务有关。要更改住房合作社的《公司章程》，必须获得住房合作社所有作为合作公寓承租人的成员的批准，或者根据现行有效的《公司章程》有权获得该许可。签订合作公寓租赁合同。

捷克住房合作社不得在未经合作社承租人的住房合作社所有成员以及非承租人的所有成员事先同意的情况下，将所有权转让给合作社土地所有权。有效的公司章程有权订立合作公寓租赁合同。对于将所有权转让给合作社的住房合作社的成员（作为这些合作社的承租人），无需同意。

此外，住房合作社在未获得这些合作社公寓的承租人至少三分之二的成员批准之前，不得抵押或以其他方式妨碍其合作社公寓。

2.2 合作单位

合作社公寓是由住房合作社拥有或共同拥有的公寓（或在适当情况下为非住宅房屋），由住房合作社出租给住房合作社的成员，该成员自己或通过其合法前任，通过会员捐款参与其收购。因此，不排除住房合作社现任成员的前任直接参与了购买该公寓，但前提是将合作社股份适当转让给第三人，该人成为合作社的成员，因此成为合作公寓的承租人在获得合作公寓之后。

住房合作社与住房合作社的成员之间始终存在有关特定合作社公寓的租赁协议。从上面可以得出结论，住房合作社的成员不会成为公寓本身的所有者，而仅仅是公寓的承租人，而房屋承包是房屋合作社的所有权。

对于每个合作社公寓，合作社租赁协议都规定了与使用该合作社公寓有关的租金，而已付租金必须仅与在维护该合作社公寓时故意产生的住房合作社的费用相对应，包括维修，改造和重建其所处房屋的成本，以及为合作公寓的维修和投资创造长期财务资源的贡献。

2.3 合作股份与在捷克共和国租赁合作公寓的权利有关

捷克共和国住房合作社的成员是该合作社股份的所有者，该人履行或承担住房合作社章程规定的出资义务。法人或自然人可以成为合作社的成员，而法人的成员资格可能受到限制（以其他条件为条件），或者完全被某个住房合作社的《公司章程》所排除。

拥有住房合作社的合作社股份或拥有住房合作社的会员资格意味着该成员具有权利，特别是在该住房合作社与该住房之间无限期地签订合作社租赁合同的权利合作社成员，有权确定租金，并有义务支付其占用的房屋的修理或重建费用。住房合作社的组织章程可以确定其他条件，根据这些条件，上述签订合作社房屋租赁合同的权利。

合作股份是动产，如果受让人符合《住房合作社组织章程》规定的获得合作股份的条件，则可以自由转让。如果受让人不符合这些条件，则不能以任何方式限制或排除合作股份的可转让性。

根据适用的捷克法律，可以共同拥有合作社股份，然后共同所有人成为住房合作社的共同成员。然后，特定合作社的公司章程可以完全拥有所有权，然后只能由一个专门指定的人将其购买为其专有所有权。在住房合作社中所占份额属于其配偶的共同财产的配偶，根据法律成为住房合作社的联席成员，而不论《公司章程》是否成立，以及是否由多人组成的联席成员均不包括在内。

合作社的公司章程可在《商业登记册》中公开获得，建议您仔细阅读当前的《公司章程》，并确保其中不包含任何令人惊讶的规定，以及是否以及根据其条件合作股份转让。

3. 捷克共和国的住房合作社中的合作股份转让

3.1 住房合作社股份的可转让性

原则上，在捷克共和国，不得限制或排除转让被转让人符合《公司章程》规定的加入住房合作社成员资格的条件。但是，公司章程可以限制或排除合作社股份的转让；在实践中，这尤其涉及将股份转让给法人，没有在捷克共和国永久居留的外国人，或者将股份转让给两个或更多人的共同所有权的可能性受到限制。

根据适用的法律，连同转让住房合作社的股份，一起转让合作社公寓的租赁，包括与此有关的所有权利和义务以及转让人对住房合作社的所有债务以及住房的所有债务。从受让人成为住房合作社成员的那一刻起，与转让人使用合作社公寓相关联的转让人（参见本备忘录第3.2点）。因此，我们建议在签订合作社股份购买协议之前，先要求转让人确认，以表明他对住房合作社的所有义务均已履行，并且他已按时向公司支付了租金和其他付款。住房合作社的章程。

3.2 住房合作社的购股协议

住房合作社的股份转让是根据股份购买协议实现的，该协议是由转让方（原始成员）和受让人（新成员）之间订立的，并在交付给住房合作社后生效。在向住房合作社（通常是执行机构-董事会）交付有效的购股协议后，受让人将成为合作社的成员，并拥有其所有相关权利和义务。合作社任命的董事会或任何其他执行机构应将受让人注册为住房合作社的新成员。

合作社股份的转让可能要缴纳转让费，住房合作社原则上可以在《公司章程》中设定任何数额，通常为几千捷克克朗（CZK）。另一方面，如果受让人符合根据有效的公司章程成为会员的条件，则住房合作社无权拒绝或驳回股份转让或向受让人要求新的会费（前提是转让人缴清他的会费）。

3.3 与合作股份转让有关的适当文件和确认

自股份购买协议生效以来，转让人对住房合作社的所有债务和住房合作社对转让人的所有与使用合作社公寓转让给受让人的债务，在进行股份购买之前我们同意住房合作社的建议，尤其是要求转让人或住房合作社提供以下文件和确认：

(a) 确认转让人是合作单位租赁权所属的合作股份的当前和实际所有者（确认转让人是租赁权的合作股份的实际和有效所有人）合作公寓的所有权）与转让方独占所有权的单位转让相反，仅出示转让方的购置权是不够的，因为已有数年历史的住房合作社的购置权并不能证明转让方仍是所有者，因为他可以同时被开除出合作社，所以他可以出售自己的股份等）;

(b) 确认转让人与其合作份额有关的债务

(d) 确认没有因将其排除在住房合作社之外而受到起诉；

(e) 登记表或计算表，该表确定使用特定合作公寓的每月确切费用金额

还建议仔细阅读合作社本身的财务报表，并在必要时要求提供住房合作社对第三方的当前负债的信息（住房合作社的债务信息）。住房合作社的所有贷款的每月还款预算在该合作社的各个成员之间，租金范围内，每个成员为使用合作社公寓付费

最后，建议从住房合作社那里获取有关任何计划投资以及该合作社拥有的公寓房屋总体状况的信息，因为即使该合作社目前没有任何债务，会员会议也可能已经批准了一笔贷款。进行重建或改建，因此每个会员的月租金增加数万克朗（CZK）。

4. 所有权的所有权与住房合作股份的所有权与在捷克共和国签订租赁合作权的合同相关的权利之间的实际差异

根本的区别在于，在单位专有所有权的情况下，所有者拥有不动产，他可以自行决定自由处置（例如，出租给第三方），可以通过合同限制该不动产。权利（例如，地役权）和优先购买权。另一方面，就住房合作社的股份所有权而言，标的所有权是不动产，其所有权涉及某些权利和义务，但所有者只是合作公寓的承租人，不是其所有者，并且受公司章程的限制。住房合作社股份的处置权受该合作社《公司章程》的约束，例如，可以限制可能成为合作社成员的人群，为剥夺会员资格和取消股权设置条件。，限制或收取转租单位的能力，或规定部分股份的处置必须获得房屋合作社的同意，房屋合作社是该单位的真正所有者。

对于公寓的所有权，此信息记录在公共登记册（地籍登记册）中，因此每个人都可以轻松找到该人的财产。典型地，可以给出一个例子，其中对公寓的所有者产生了克制，法警立即发现该人拥有房地产。相比之下，住房合作社的股份所有权仅在住房合作社本身的私人清单中进行注册，而在公共商业登记册中，住房合作社被注册为法人，而在该处找不到有关该合作社个人成员的信息。。对于上述情况，执达主任很难找到有关合作股份所有权的数据。

私有单位的所有者有义务缴纳财产税。住房合作社股份的所有者无需支付此税，因为股份不是固定的东西。同样，在将所有权转让给专有所有权的单位的情况下，这种转让也应服从买方根据适用法律支付的不动产购置税（除非合同另有约定）。相比之下，住房合作社的股份转让无需缴纳不动产税。

从购买的可能融资角度来看，私人拥有的公寓可以用作获得抵押贷款的抵押。住房合作社中的股份也可以在某些条件下进行质押，但是银行通常不提供以对合作社股份的质押为抵押的抵押贷款。

5. 第三人的问题

5.1 住房合作社指定机构的批准

成员谈判租赁协议的权利与住房合作社的成员资格牢固相关，而公寓的所有者仍然是住房合作社。凭借住房合作社的成员身份，住房合作社的成员有权使用并居住在合作社公寓中作为承租人，而仅能将其转让给另一人（第三方/人）使用的能力。通过转租。就合作公寓而言，合作公寓的转租需要获得合作社授权机构的同意，该授权机构由公司章程（通常为住房合作社的董事会）决定。董事会可以针对特定人员（特定承租人）或特定期限（在此不受租赁期限限制，因为合作社成员与合作社之间签订了租赁协议）无限期）。也不能排除董事会将拒绝将合作公寓转租给第三人的同意。

仅当合作社成员自己居住在合作社公寓中并且分租人仅租借了合作社公寓的一部分（例如一个房间）时，才需要董事会同意转租，因为合作社的团体不能干预成员与某人同住的决定。

5.2 捷克共和国合作公寓租赁收入的税收

根据法令，位于捷克共和国的合作公寓转租的收入应缴纳个人所得税。 586/1992 Coll。捷克所得税法，即使出租人不是捷克共和国的居民。但是，作为不在捷克共和国的税收居民，他只会对来自捷克共和国（即捷克共和国）的收入征税。从合作公寓的转租中。因此，他将有义务根据《捷克所得税法》第38条（g）项在捷克共和国提交纳税申报表，即使在扣除了可抵扣税款费用和扣除了基本税款扣除后，最终税款也是如此责任变为零。

在计算税基时，可以从年度总收入中扣除可实现的费用，以实现，维持和确保应税租赁收入（例如，能源，维修和保养，财产保险，租金等），通常是与住房合作社签订的租赁协议中列出的项目。但是，无法将不动产的折旧作为税收支出主张，因为根据《所得税法》第28条，只有拥有税收主体的纳税人才可以应用该折旧。在这种情况下，房屋合作社只能对财产进行折旧。关于上述维修基金的缴款，仅可证明的维修和保养费用可包括在直接税支出中，前提是该义务在租赁协议中明确规定或已获得合作社的同意。换句话说，只有实际用于维修和保养租赁物业的维修基金付款才可以算作直接可扣税费用。

外国的税务居民有权将其在捷克共和国所缴纳的税款与其在其纳税居民所在地的纳税义务抵销。

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