投资捷克房地产--法律与税收条件

在捷克共和国购买房产时应考虑什么？

投资捷克房地产的优势

- 捷克的房地产可以直接或通过捷克公司间接获得

- 通过信托账户清晰、安全地处理购买事宜，只有在无任何缺陷的所有权登记后才能支付购买价格

- 在捷克房地产的收购、销售和管理方面提供法律、税务和技术咨询。

- 购买或出售捷克房产的费用一般在1至2千欧元之间。

- 低房地产税（房产税）

1. 在捷克共和国收购房地产

捷克的房地产可以从德国个人或公司那里免费购买。收购捷克房地产可以直接或间接通过在捷克注册的法人进行，其股份由实际购买者（德国私人或公司）全部或部分拥有。收购捷克 "现成 "公司或成立新的捷克公司的费用一般在1,000至1,500欧元之间，包括相关的法律咨询。

因此，德国投资者可以不受限制地获得捷克共和国的房地产所有权。这也适用于属于农业或林业土地基金的土地。

编制购买合同、由律师受托保管购买价格和对要购买的财产进行法律审查的费用一般在1000欧元至2000欧元之间，这取决于购买所有权的复杂性。

1.2. 获得捷克财产所有权的日期

在捷克共和国，收购过程分为两层。在购买合同（所有权）成立后，所有权通过在相关房地产地籍（Modus）中的登记而构成转移。因此，在不动产方面，当新的所有者在捷克的土地登记册上登记时，所有权就发生了转移。每份申请需向土地登记处支付40欧元的行政费用。

此外，一般需要公证签字证明，这样才能在土地登记册上进行登记，而不需要在登记程序中证明签字人的身份。

1.3. 购买价款的结算

购买价格及其确定方式是任何购买合同的一个基本要求。当事人单独商定购买价格的性质，通常由律师、银行或公证处参与购买价格的受托保管，直到新业主登记之日，没有任何缺陷或持续的程序。这种方法为卖方和买方提供了必要的安全保障。

1.4. 房地产收购的尽职调查和责任保险

除了根据当前的土地登记册审查捷克共和国的公寓或商业场所的合法所有者外，还必须考虑是否存在任何留置权、手中的费用或有关购买对象的其他缺陷。最低要求是在房产购买协议中加入卖方的相应担保条款。在此声明的基础上，卖方对所售公寓或营业场所的任何法律缺陷对买方负责。

摘录也可以通过互联网提取（每页2欧元），基本信息（所有者的身份，正在进行的程序等）甚至可以在互联网上免费下载，网址是捷克土地登记处网站.

新的民法典还加强了在获得捷克房地产所有权方面的 "善意"。"善意 "一词描述了这样一种情况，例如，卖方无权出售某物，但买方对缺乏授权一无所知。在某些情况下，尽管缺乏处置权，但如果买方可以推定卖方有权处置，则可以推定交易的法律效力。

新的《捷克民法典》规定了可反驳的推定，即在公共登记处登记的人原则上也可以处置有关事项。这条规则对购买房地产特别重要，因为在收购前通常要检查卖方和在土地登记处登记的人是否一致。

外国保险公司也提供捷克房地产所有权的保险（产权保险）。对于价值较高或银行融资的交易，产权保险是相当普遍的。

1.5. 捷克共和国的建筑物和基础土地的不同所有者

以前的捷克财产法认为，建筑物和房产在法律上代表两个独立的项目，因此可以相互分开购买。

自2014年起，新的捷克民法典在大约64年后再次引入了 "superficies solo cedit "原则。该原则规定，与土地不可分割的财产在法律上将成为该土地的一部分。根据这一原则，建筑物和其他与土地有内在联系的物体不再被视为独立的财产，而是它们所在的财产的一部分。因此，单独转让财产或建筑物的所有权，而不同时获得建筑物或其上的财产的所有权，是不再可能的了。这些东西的所有权原则上只能一起获得。然而，与财产不可分割的结构被法律认为是所谓的 "临时建筑"。

与国外法律领域相比，到目前为止，捷克房地产法的一个特点是，建筑物的所有者在许多情况下与基础地块的所有者不同。因此，目前在捷克，土地所有者和建筑物所有者是不同的，这是非常普遍的。因此，新的《捷克民法典》对位于其土地上的建筑物赋予了优先购买权。

因此，在捷克公寓或商业用房的情况下，可能会出现房屋下面的土地不属于住宅的情况，将来住宅的所有者必须购买相应的部分，或者向房产的所有者支付租金。

1.6. 捷克共和国的共同所有权和优先购买权

根据新的《民法典》，共有人享有对等的法定优先购买权（有某些例外情况）。

2. 捷克房地产地籍局

捷克房地产地籍是一个公共登记册，每个人都可以访问，不需要合法权益的证明，地籍的摘录是根据要求进行的。

在捷克房地产地籍中登记的是产权、质押、优先购买权和房地产抵押。根据法律、公共机构的决定、公开拍卖中的招标、合并、扩展和加工而产生或到期的权利，应根据公共机构制定的文件和其他根据单独规定确认或证明法律关系的文书，以备忘录的形式记录。

捷克土地登记处最迟在据以进行地籍登记的文件交付后的工作日执行捷克地籍登记。承担房地产地籍登记的人善意地认为地籍中引用的状态是最新的，除非他应该知道地籍中的登记状态并不反映事实。

在捷克土地登记局启动程序后，在20天内禁止和不可能对房地产进行任何处置。土地登记处会通知所有相关方（特别是房产的当前所有者）有关该房地产的诉讼程序的启动。这种封锁的目的是为了让业主采取适当的法律行动，反对任何未经授权占有房地产的行为。同时，所有人都有可能向捷克土地登记局订购有关捷克房地产可能发生的变化的电子邮件通知，费用为每年8欧元。

土地登记处根据房地产地籍中记录的信息，按照保护公众信仰的原则，审查所有者处置交易对象的权利，同时根据证明购置所有权的原始文件（如购买合同或捐赠合同），检查这些先前执行的条目是否正确。

3. 在捷克共和国购买公寓或商业场所

3.1. 捷克共和国的共管公寓

建筑物中的公寓或商业用房如果在房地产地籍中登记，可以以类似于其他财产的方式转让。与房屋公共部分的共同所有权有关的住宅财产，通过在捷克房地产地籍中的登记进行转让。签名要经过认证，公寓或商业空间的转让基本上适用于其他捷克房地产的相同条件。

建筑物业主通过声明授权将建筑物划分为公寓或商业用房，并将其录入房地产地籍册。该声明的基本要求特别是建筑物的名称，房屋的编号，包括它的名称或它在建筑物中的位置描述，单元的描述，它们的配件，建筑面积和它们的设备描述，作为所有权转让对象的财产名称，房屋的共同所有者对管理相关费用的贡献规则。房屋共有人对房屋公共区域（可能是整个房屋）的管理、维护和修理费用的分摊规则，以及房屋公共区域或整个房屋的管理规则，包括负责物业管理的人的姓名，与建筑物、公共区域和土地权利有关的权利和义务，这些权利和义务从建筑物所有人转移到住房单元的所有人。此外，大楼业主必须在一份声明中宣布大楼的公共场所，并确定公寓业主在大楼公共区域的所有权利益，据此，法律允许业主规定大楼的某些部分只由一些公寓业主共同使用。大楼的公共区域是指房屋中保留给公共使用的部分。共同所有权的份额是根据公寓单元的建筑面积与整个房屋中所有单元的建筑面积来确定的。财产方面的共有权必须与建筑的公共场所的共有权相对应。

3.3. 单位业主协会

公寓业主组成所谓的单元业主协会，它是一个法人，能够行使权利，能够承担所有与房屋公共区域的管理、运营和维护有关的事务。业主团体作为一个人，在捷克公司注册局中登记。

协会应在一栋至少有5个单元的房子里成立，其中至少有3个单元是3个不同业主的财产，在交付带有房地产地籍中的公司说明的文书或国家主管机构批准的确认这些业主中最后一个人对该单元所有权的其他文书之日。

社区成员资格的产生和失效与单位所有权的转让同时发生。该单元的共同业主是社区的共同成员。社区必须每年至少举行一次会议。

3.4. 捷克共和国单位业主的权利和义务

除非单位业主另有约定，否则单位业主参与楼宇管理的程度应与他在房屋公共区域的共同所有权相一致。除另有规定外，建筑物的维修费用或公共区域的维修费用应由单位业主按其共同所有权份额的比例商定。单位业主按照房屋公共区域的共有权份额大小，对小区负责。

公寓可以自由出租，单位业主委员会不能限制公寓或商业空间的处置。

4. 在捷克共和国购买或出售房地产的税收

4.1 房地产税

在捷克共和国的房产一经购置，每年就要缴纳所谓的房地产税。征收额度取决于房产的位置和大小。例如，对于一个大约80-100平方米的公寓，每年需要支付约50欧元的税款。

4.2 房地产转让税

买方应支付的购买税是购买价格的4%或通常的市场价格--以较高者为准，并在收到土地登记局关于所有权转让的通知后3个月内向捷克主管税务局支付。

从事建筑业的法律实体或城市/市政当局在土地登记处将新建（以前从未居住或使用）的房产所有权首次转让给买方时，不征税。

4.3 所得税

在捷克共和国，出售房产的收益通常会加到应税收入总额中。房地产销售的资本收入的计算基础是销售价值减去购置成本的差额。

捷克共和国所得税的标准税率：

个人

对于个人而言，捷克共和国的税率是应纳税额的15%（这适用于捷克共和国公民、欧盟公民和拥有长期居留许可的非欧盟公民）。那些年收入（2019年）超过1,569,552捷克克朗（61,000欧元）的人，要从这笔收入中支付7%的额外月税。

法律实体

对于法律实体，捷克共和国的税率是税基的19%。在计算其所得税时，确定出售房产的利润的基础是房产的实际销售价格减去购置成本。

在捷克共和国销售房地产免征所得税

免税涉及卖方的房地产：

- 在出售房产前刚刚居住，并在明年年底前用所得购买新房产。在出售房产之前，卖方刚刚居住，并在明年年底前用所得购买了新的房产。

- 在出售房产前至少居住了2年。

- 没有住在该房产，但个人拥有该房产至少5年（这也适用于其他房产）。

直接拥有捷克房产的情况下的收入征税

如果房产是由德国公民或德国公司拥有，那么以下规则适用于销售收入和租金收入的征税：

-收入在捷克共和国被征税，但在德国要被进一步征税，因为双重征税协议.

4.4 增值税

如果捷克房产的卖方需要缴纳增值税，那么，从总建筑面积来看，转让120平方米以下的公寓和350平方米以下的房屋，将适用15%的优惠增值税率。其他房地产或土地的转让则按21%的标准增值税率计价。

建筑物、公寓和商业建筑的销售，如果转让发生在购置或接受房产的三年后，则免征增值税。

如果不符合上述条件，则对住宅楼、房屋或公寓的转让适用21%的标准增值税率。为社会服务的住宿适用于例外情况。

5. 捷克共和国的房地产（公寓、商务房等）的租赁和包装

5.1 租赁合同

虽然捷克共和国的租赁协议原则上也可以口头签订，但书面协议很常见。租赁合同至少应包含以下信息：租赁物、租金的目的、租金和辅助费用的数额或其确定方法以及租赁期。建议由捷克律师来制作租赁合同。捷克租赁法（公寓租金除外）的特点是《捷克民法典》的广泛合同自由。

辅助费用的附加费用取决于双方的约定。附加费用包括例如房产税、市政税、商场的广告费用份额、维修和清洁费用或其他建筑物的维护费用或在业主社区的情况下的社区费用（通常在购物中心）等等。

通常情况下，所有辅助费用都按比例分配给租户。然而，如果租户有如此强势的地位，他要么限制辅助费用或社区费用的数额，要么完全拒绝接受某些立场，在实践中可能会出现豁免情况。

5.2 租用房屋的业主的变更

租约基本上是转让给房产的新主人。如果房东将其租赁的房产所有权转让给第三方，该新业主将不受原租赁合同中的合同义务约束，除非他被明确告知这些义务。这一规定是为了保护购买者免受现有租赁协议中所载的对他不利的条件的影响。新业主有权在得知（或应该得知）房产被出租以及出租给谁之后的三个月内终止租赁。这只适用于新业主有充分理由认为该房产没有被出租的情况下。

5.3 租赁期

在捷克共和国，租赁协议的各方在谈判其合同关系（即租赁）的条件时享有广泛的自由。当事人之间的合同中没有规定的方面，由《民法》的一般条款来规定。原则上，租金总是可以在有限的时间内或无限期地签订。

根据捷克法律，在租期结束时默示续约是可能的。如果承租人在租赁期满后继续使用该房产，并且房东在1个月内没有要求他搬出该房产，那么租赁将在相同条件下续约。协议期限超过一年的临时租赁协议总是会续约一年（或更短的合同期）。

期限超过50年的临时租约，在该期限结束时将被视为永久租赁。在这种情况下，前50年内的终止只能根据双方商定的安排宣布。

5.4 终止在捷克共和国的商业场所的租金

如果租赁合同是在有限的时间内签订的，出租人只有在合法的情况下才可以书面终止合同。最常见的终止原因是承租人严重违反义务，逾期付款超过1个月，不支付附带费用（如果同意由承租人接管），尽管有书面通知，但严重违反和平和秩序，安排的建筑或拆除的建筑妨碍了经营场所的正常使用，等等。承租人只有在失去经营许可证、房屋不适合使用、或房东严重违反义务的情况下，才可以进行临时租赁。法定通知期为3个月。关于终止合同的其他特殊原因的约定，有广泛的合同自由。除非另有约定，任何一方都可以以任何理由或无理由终止签订的无限期的商业租赁协议。终止必须以书面形式进行。除非另有规定，通知期为6个月，除非终止方有重要的终止理由（那么同样是3个月）。

5.5 对终止通知的法律挑战

新的《捷克民法典》对商业房地产的终止程序带来了重大变化。在这种情况下，被终止的一方应有权在终止通知送达之日起一个月内对终止提出异议。如果当事人没有在适当的时间内以这种方式提出反对意见，就会失去对终止的合法性进行司法审查的权利。这一新概念旨在提高终止商业租约的合法性和有效性方面的法律确定性。

5.6 对获得客户群的薪酬

新的《捷克民法典》承认公司的客户群的内在价值。可以想象，新的租户从获得客户群中获益，这些客户群是由前租户建立的，在租赁合同终止或解决后，现在转给了新的租户。如果宣布终止租约的一方是房东，那么前租户有权要求对房东或新租户通过接管被终止租约的租户所获得的利益进行赔偿，这一法律概念迄今尚未以这种形式存在；我们必须看到它在实践中的上诉程度。

5.7 租赁登记的可能性

新的《捷克民法典》规定，可以在土地登记册上记录财产租赁的存在。这是一项可选择的权利，而不是一项义务，自由裁量权在财产所有者手中。这是一个新的法律概念；只有时间才能证明它是否真的可以持续并得到普遍使用。

5.8 标志和公司标志

在捷克共和国，商业场所的租户可以贴上信息标志和公司标志，但要征得房东的同意。新的《捷克民法典》承认一种法律拟制，即如果房东在一个月内没有回应租户的书面请求，则视为出租人同意。

6. 捷克共和国的可继承的建筑权、地役权、负担、留置权和服务

6.1 捷克共和国可继承的建筑权

捷克共和国的世袭建筑权是由房地产所有者和开发商之间的合同产生的临时性（最长限于99年）法律，它作为一种新的法律制度，可以在第三或第三方土地上建造自己的建筑物。从法律的角度来看，租赁权本身就是一种财产；因此，它在捷克土地登记处登记，可以转让，可以抵押、继承或以抵押权作担保。它可以有偿或免费订购。世袭建筑权与建筑物的实际存在无关，因此即使建筑工程尚未开始，也可以订购。它不会以同样的方式消失，因为有关建筑物可能被拆除或以其他方式被摧毁。只要地租继续存在，业主和土地所有者就享有对等的优先购买权。在租赁期满后，该建筑成为各自财产的一部分。

6.2 捷克共和国的地役权（使用权）

新的《捷克民法典》区分了地役权和所谓的实际负担。

《捷克民法典》对两种类型的地役权进行了区分：

- 地役权。作为这种地役权的一个例子，有利于供应网络的地役权。根据该规定，与供应有关的设施，如下水道或能源网络，可以通过服务来保证其可及性，

- 个人地役权。作为一个例子，可以举出用益权。

真正的负担是真正的负担，在这种情况下，负担物的所有者承诺积极做一些有利于他人的事情。例如，这指的是某一地区的农业使用成果使第三方（债权人）受益的情况。如果被负担的所有者不遵守这样的义务，债权人可以要求用金钱代替果实，如果不付款，就把它延伸到财产中。为了使 "真正的负担 "生效，它必须在房地产地籍中登记。

6.3 捷克共和国的留置权

对于建立留置权，需要签订存款合同并在房地产地籍中登记。原则上，这要符合书面形式的要求和合同双方的签名认证。

有关更多信息，请联系我们:

JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D.

ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz

关于 ECOVIS ježek, law firm s.r.o .:

捷克律师事务所ECOVISježek主要关注公司法, 房地产法, 争议管理, 金融和銀行法 , 并在所有领域提供专业建议，使其成为国际办事处客户的替代方案。所提供服务的国际层面是通过过去的经验和与大多数欧洲国家的领先律师事务所，美国和世界上75个国家的 ECOVIS 网络内的其他司法管辖区的合作来确保的。 ECOVISježek团队的成员拥有领先的国际律师和税务公司的长期经验，为跨国公司，大型捷克公司以及中型公司和个人客户提供法律咨询。更多资讯请访问 www.ecovislegal.cz/zh