购买捷克共和国的公寓或营业场所
法律框架
在捷克共和国购买公寓或营业场所时应该考虑什么？
1.在捷克共和国购买公寓或商业房屋
1.1. 收购捷克共和国的公寓或营业场所
如果建筑物中的公寓或商业房屋进入房地产地籍，则可以与其他房产类似的方式进行转移。 与房屋共同部分共同所有权相关的住宅房产通过捷克房地产地籍的入境转移。 因此，私人或公司可以免费获得捷克住宅或营业场所。 收购捷克房地产可以直接或间接通过捷克共和国境内的法人进行，该法人的股份全部或部分归实际购买者（私人或公司）所有。 收购捷克“现成”公司或成立新捷克公司的费用一般在1,000至1,500欧元之间，包括相关的法律建议。
购买合同的准备费用，律师对购买价格的信托存储以及对所购公寓或商业空间的法律审查通常在1,000至2,000欧元之间，具体取决于购置房产的复杂程度。
1.2。 取得捷克公寓和商业楼宇所有权的日期
收购过程在捷克共和国进行两次。 在建立购买合同（所有权）后，所有权通过在相关房地产地籍（Modus）中的登记进行组成性转移。 因此，在新的所有者进入捷克土地登记册时，在不动产中进行所有权转移。 每份申请需向土地登记处支付40欧元的管理费。
此外，通常需要公证签名证明，以便在登记程序的背景下可以在没有签名人员身份证明的情况下进行土地登记处的登记。
1.3。 购买价格的支付结算
购买价格及其确定方式是任何购买合同的基本要求。 双方单独商定购买价格的性质，通常由律师，银行或公证人参与购买价格的信托存储，直至新所有者注册之日为止，没有任何缺陷或正在进行的程序。 这种方法为卖方和买方提供了必要的安全保障。
1.4。 收购捷克共和国公寓或营业场所的尽职调查和责任保险
除了根据目前的土地登记摘要对捷克共和国公寓或营业场所的合法所有者进行检查外，考虑是否存在任何留置权，手头费或其他有关购买对象的缺陷也很重要。。 最低要求是在物业购买协议中包含卖方的相应保证条款。 在此声明的基础上，卖方对买方出售的公寓或营业场所的任何法律缺陷负有责任。
摘录也可以通过互联网提取（每页2欧元），基本信息（所有者的身份，正在进行的程序等）甚至可以在互联网上免费下载 捷克土地登记处的网站.
新的民法典也加强了对捷克房地产所有权的“诚信”。 “善意”一词描述的情况是，例如，卖方无权出售物品，但买方对缺乏授权一无所知。 在某些情况下，尽管缺乏处置权，但如果买方可以推定卖方有权处置，则可以推定交易的法律效力。
新的捷克民法典规定了可反驳的推定，即在公共登记处登记的人原则上也可以处置有关事项。 这个规则对于购买房地产尤其重要，因为通常在收购之前检查，卖方和登记在土地登记人员中是否相同。
外国保险公司还提供捷克房地产所有权保险（Title Insurance）。 对于更高价值或银行融资的交易，产权保险相当普遍。
1.5。 不同的建筑物所有者和捷克共和国的基础土地
以前的捷克财产法假定建筑物和财产在法律上代表两个单独的物品，因此可以彼此分开购买。
自2014年以来，新的“捷克民法典”在大约64年后再次引入了“表面独立”的原则。 该原则规定，与土地不可分割的财产将合法地成为该土地的一部分。 根据这一原则，与土地有内在联系的建筑物和其他物体不再被视为自给自足的财产，而是它们所在财产的一部分。 因此，不再可能单独转让财产或建筑物的所有权，同时也不能获得建筑物或其财产的所有权。 这些东西的所有权原则上只能一起获得。 然而，法律认为与财产不分离的结构是所谓的“临时建筑”。
与迄今为止的外国法律领域相比，捷克房地产法的一个特点是建筑物的所有者在许多情况下与底层土地的所有者不同。 因此，在土地所有者和建筑物所有者不同的时刻，在捷克共和国非常普遍。 因此，新的“捷克民法”赋予了对其土地上的建筑物的优先购买权。
在捷克公寓或商业楼宇的情况下，可能会发生房屋下面的土地不属于住宅，并且将来住宅业主必须购买房产的相应部分或向房主支付租金。 的财产。
1.6。 捷克共和国的共同所有权和优先购买权
根据新的“民法典”，住宅或商业空间的共同所有者享有相互合法的优先购买权（除了某些例外）。
1.7。 共管公寓在捷克共和国
建筑物所有者通过声明授权将建筑物划分为公寓或商业场所，并将其输入房地产地籍。本声明的基本要求特别是建筑物的名称，住宅的编号，包括其在建筑物中的位置的名称或描述，单元的描述，其附件，占地面积和描述他们的设备，所有权转让所涉及的财产的名称，房屋共同所有人对房屋公共区域的管理，维护和维修相关费用的规定，可能是整个房子，以及房屋或房屋整体公共区域的管理规则，包括负责物业管理的人员的姓名，与建筑物有关的权利和义务，土地的权利和土地权利，从建筑物所有者转移到住房单位的所有者。此外，建筑物业主必须在声明中声明建筑物的共同房屋，并确定建筑物公共区域内公寓业主的所有权利益，法律允许业主规定建筑物的某些部分。仅限部分公寓业主共用。建筑物的公共区域是房屋的那些部分，供公共使用。共同所有权份额根据公寓单元的建筑面积与整个房屋中所有单元的建筑面积确定。财产与财产的共同所有权必须与建筑物共同房地的共同所有权相对应。
1.8。 单位业主协会
公寓业主组成所谓的单位所有者协会，该单位所有者是一个法人，能够行使权利，并且能够承担与房屋公共区域的管理，运营和维护相关的所有事务。 房主社区注册为人捷克公司注册.
该协会应在至少5个单位的房屋内成立，其中至少有3个单位是三个不同所有者的财产，在交付该文书之日，并附有房地产地籍或其他经批准的文书。 主管国家机构确认最后这些所有者对该单位的所有权。
社区成员资格在转移单位所有权的同时出现和到期。 该单位的共同所有者是社区的共同成员。 社区必须每年至少召开一次会议。
1.9。 捷克共和国单位所有者的权利和义务
除非单位所有者另有约定，否则单位所有者参与建筑物的管理，其范围应与其在公共区域的共同所有权相对应。 除非另有规定，维护建筑物或维护公共区域的费用应由单位所有者按比例按其共同所有权份额的比例协商一致。 单位所有者对社区负责，与公共区域共同所有权份额的大小成比例。
公寓可以自由租用，单位业主协会不能限制公寓或商业空间的处理。
2.房地产的捷克语
捷克房地产地籍是一个公共登记处，每个人都可以在没有合法利益证明的情况下获得访问权，并且可以根据要求提供地籍的摘录。
注册捷克房地产地籍的是产权，质押，优先购买权和实际费用。 法律，公共机构的决定，公开拍卖中的宣传，公司注册，延期和处理所产生或过期的权利，应根据公众制定的文件记录备忘录。 根据单独的规定确认或证明法律关系的当局和其他文书。
捷克土地登记处最迟在文件交付后的工作日进入捷克地籍，并在此基础上进入地籍。 在房地产地籍中注册的人确信地籍中引用的状态是最新的，除非他应该知道地籍中的登记状态没有反映这一事实。
在捷克土地登记处启动程序后，任何处置房地产20天是被禁止的，也是不可能的。 土地登记处通知有关各方（特别是财产的现有所有人）关于有关房地产的诉讼程序的启动。 此封锁旨在允许所有者对任何未经授权拥有的财产采取适当的法律行动。 与此同时，所有人都可以从捷克土地登记处订购一封电子邮件通知，告知捷克房地产可能每年8欧元的变化。
土地登记处根据房地产地籍中记录的信息检查所有者处理交易对象的权利，同时检查这些先前执行的条目的正确性。 根据证明收购标题的原始文件（例如购买合同或捐赠合同）。
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